Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đã trao đổi với TBKTSG Online về những giải pháp thiên về tăng nguồn cung cho thị trường.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam
TBKTSG Online: Thưa ông, việc xảy ra một số cơn sốt cục bộ trong thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM trong năm 2007 vừa qua, nguyên nhân do đâu?
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Nguyên nhân cơ bản của cơn sốt là do nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu. Cụ thể, giá vật liệu xây dựng trong thời gian qua biến động mạnh, nguồn cung đất đai khan hiếm làm cho các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị lớn triển khai chậm… khiến nguồn hàng bán ra chưa thể đáp ứng nhu cầu.
Bên cạnh đó, hầu như ở bất cứ nơi nào có dự án bất động sản cũng có tình trạng môi giới, chuyển nhượng để đẩy giá vượt lên cao so với thực tế. Bên cạnh đó, một lượng tiền lớn được huy động từ các nguồn đầu tư nước ngoài, vốn ODA, kiều hối, các quỹ đầu tư nước ngoài hiện nay hoặc đầu tư vào tài chính, chứng khoán hoặc đầu tư vào bất động sản.
Trên thực tế, vàng lên, đô la mất giá, chứng khoán tụt dốc nên một lượng tiền lớn đã đổ sang bất động sản mà chủ yếu ở căn hộ cao cấp. Trong số những nhà đầu tư, một số người có nhu cầu thực sự về nhà ở còn lại đa phần họ mua chủ yếu để bán lại. Chính đó là những nguyên nhân dẫn tới những đợt sốt giá như vừa rồi
Thưa ông, hiện đang có sự xung đột của hai xu hướng, một là xu hướng “sốt” tập trung vào các dự án cao cấp, một là sự “ế ẩm” của thị trường căn hộ giá thấp và trung bình?
Đúng vậy. Tình trạng sốt nhà, đất hiện nay chỉ tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở cao cấp. Trước đây, giá chỉ khoảng từ 1.200 đô la Mỹ/m2 nhưng hiện nay giá đã tăng lên gấp đôi, gấp ba. Đây là loại nhà có lượng bán tăng trưởng rất nhanh, hàng trăm %. Nhưng những loại nhà ở có giá trung bình, giá thấp khoảng 4- 5 triệu đồng/m2, có tăng cũng chỉ từ 7 -8 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Chính vì thế, hiện nay Chính phủ đang quan tâm đến mặt bằng phát triển chung của người dân bằng chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Một mặt, Chính phủ sẽ bỏ tiền để xây nhà cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, những người thuộc dạng chính sách, công nhân ở các khu công nghiệp tập trung... Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào chương trình nhà ở xã hội như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng như cho vay tiền thông qua sự hỗ trợ của các ngân hàng phát triển và ngân hàng chính sách. Đây là chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với đầu vào của thị trường bất động sản về đất đai, thuế và tín dụng.
Song song đó là chính sách hỗ trợ về mặt đầu ra như chính sách tín dụng cho người mua. Tức là tạo điều kiện cho người mua nhà được vay tiền từ ngân hàng. Biện pháp này cũng giúp kích cầu cho phân khúc thị trường nhà giá thấp.
Nhưng thực tế hiện nay đang có một lượng vốn lớn từ ngân hàng chảy vào thị trường bất động sản. Điều này có thể dẫn tới những rủi ro rất cao. Theo ông, chúng ta có nên thắt chặt thị trường tín dụng vào bất động sản?
Tổng dư nợ cho vay bất động sản hiện đang ở mức 15%. Đây là mức vay an toàn. Nhưng cá biệt có ngân hàng cho vay lên tới 40% thì thực sự khá nguy hiểm. Ngân hàng hiện nay cho vay mới chỉ tập trung vào một kênh, đó là cho các doanh nghiệp vay để đầu tư. Cho vay thế này thì nên kiểm soát. Vì cho vay để xây nhà nhiều, đến khi không bán được, nợ không trả được, dễ dẫn đến khủng hoảng. Nhưng cho vay đầu ra, tức là cho người mua thì nên thúc đẩy. Vì họ đều là người có nhu cầu thực sự và có năng lực chi trả. Đây chính là biện pháp kích cầu, dự án ra đến đâu hết đến đấy. Nếu hạn chế cho vay mua thì thị trường sẽ đông cứng lại. Hiện nay ngân hàng chỉ tập trung cho vay đầu vào, chưa làm cho người dân được tiếp cận nguồn vốn được dễ dàng.
Các doanh nghiệp về bất động sản hiện nay hầu hết đều chưa chuyên nghiệp. Một phần vì thị trường bất động sản mới hình thành. Các tập đoàn lớn, các tổng công ty lớn đều đầu tư vào bất động sản nhưng lại thiếu trầm trọng về nhân sự, kiến thức và kinh nghiệm. Từ đây dẫn tới đầu tư phần lớn theo cảm tính, theo phong trào, không có phân tích thị trường, không có mục tiêu chiến lược. Ngoài ra, còn hàng nghìn các doanh nghiệp bất động sản với tiềm lực nhỏ đều tìm cách “đặt chân” vào thị trường này.
Việc hàng loạt các tập đoàn bất động sản ra đời trong thời gian gần đây phần nào phản ánh diễn biến sôi động của thị trường. Tuy nhiên cũng có một xu hướng đáng lo ngại là có thể xảy ra khủng khoảng thừa trong tương lai. Nếu các ngân hàng không cẩn thận, cho vay tràn lan có thể sẽ gánh hậu quả.
Lần đầu tiên tại Việt Nam, người dân phải xếp hàng từ lúc nửa đêm để đặt chỗ mua nhà. Một số vụ điển hình như The Vista, Phú Mỹ Hưng. Gần đây lại xuất hiện dự án Hoàng Anh River View do Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh làm chủ đầu tư. Hiện tượng này xuất phát từ nhu cầu thật hay do đầu cơ, thưa ông?
Cơn sốt ở Hoàng Anh River View vừa rồi là do doanh nghiệp cho người mua đăng ký mà không thu tiền. Chính vì thế người dân đổ xô chen lấn nhau đi đăng ký, chủ yếu hy vọng bán suất đăng ký để hưởng chênh lệch. Những vụ việc như thế này chỉ là biểu hiện mang tính nhất thời của thị trường bất động sản khi nền kinh tế có sự tăng trưởng mạnh. Mua để bán không phải là đầu cơ, mà là kinh doanh.
Pháp luật không cấm mua để bán, pháp luật chỉ cấm trốn thuế. Hiện tượng vừa rồi chỉ là diễn biến bình thường của thị trường, chúng ta không nên quá hoảng hốt. Những người có nhu cầu mua những căn hộ cao cấp đó đều vì mục đích kinh doanh, vì thế vấn đề cần một căn nhà để ở không phải là vấn đề bức bách với họ. Vấn đề Chính phủ quan tâm bây giờ là phải đẩy mạnh chính sách xây nhà ở xã hội. Những người có thu nhập thấp và trung bình mới là đối tượng Chính phủ nhắm tới trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong những năm tới.
Mục tiêu cụ thể chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ là đẩy mạnh nguồn cung nhà ở, liệu có khả thi?
Một trong những mục tiêu của chỉ thị là phải phát triển nguồn cung. Tuy nhiên hiện nay cầu lớn mà nguồn cung lại không ra kịp, bởi vì có liên đới tới vấn đề thủ tục. Đây là loại hàng hóa đặc biệt có liên quan đến đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý vấn đề này. Thủ tục xin cấp đất hiện nay như một mê hồn trận. Muốn đẩy mạnh nguồn cung thì phải giảm bớt các thủ tục hành chính nhiêu khê.
Các dự án không thiếu, đất không thiếu, cũng không phải thiếu tiền. Hiện giờ tiền có, nhu cầu có, doanh nghiệp có, đất có nhưng doanh nghiệp vẫn phải chạy như đèn cù lo các thủ tục nhiêu khê. Nguồn tiền đầu tư vào đây rất lớn nhưng lại không giải ngân được.
Việc thu tiền đất của các doanh nghiệp hiện cũng không hợp lý. Các doanh nghiệp của chúng ta phần lớn tiềm lực tài chính có hạn, chủ yếu là vốn đi vay. Ngay từ đầu, họ đã phải nộp một khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng rất lớn. Tuy đó là một nguồn thu cho ngân sách địa phương và trung ương nhưng ngược lại doanh nghiệp cũng kiệt quệ. Vì thế họ không đủ tiền xây dựng hạ tầng cơ sở và xây nhà, trong khi lại bị khống chế phần tiền huy động từ người mua. Cho nên các dự án càng kéo dài. Giải phóng xong đất thì hết tiền. Loay hoay tìm cách đi vay, tìm cách huy động vốn thì dự án sẽ bị chậm lại, nguồn cung bị hạn chế, càng gây sốt.
Hiện nay 80% các vụ kiện có liên quan đến đất đai, 10% liên quan đến nhà cửa, 10% còn lại liên quan đến các vấn đề khác. Điều đó chứng tỏ chính sách đất đai của chúng ta có vấn đề cần phải sửa lại. Ngay một ví dụ về xác định lại giá đất hàng năm cũng hoàn toàn không hợp lý.
Một dự án bất động sản thường phải triển khai từ 3-5 năm. Đầu năm bắt đầu triển khai dự án thì giá đất một kiểu, nhưng sau một năm để chạy giấy tờ, lo các thủ tục thì giá đất lại thay đổi vào cuối năm. Giá đất tăng lên khiến tất cả những tính toán của doanh nghiệp bị phá sản, và chính sách này làm cho thị trường bất động sản thêm mất ổn định. Đây là một tồn tại từ nhiều năm trước và có thể còn tiếp tục tiếp diễn trong năm 2008
Bộ Xây dựng là một trong những cơ quan quản lý nhà nước về vấn đề này. Vậy bộ sẽ có động thái gì nhằm giúp thị trường phát triển tích cực hơn, thưa ông?
Bộ Xây dựng đã gửi văn bản đến các bộ, ban ngành có liên quan đề nghị cử người tham gia tổ công tác đặc biệt về thị trường bất động sản. Tổ công tác sẽ nắm tình hình, tham mưu cho Thủ tướng về cơ chế, chính sách quản lý ổn định và lâu dài nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Hơn nữa, bộ cũng đang nghiên cứu trình Thủ tướng giải pháp đánh thuế lũy tiến để quản lý thị trường. Đây là một giải pháp cần thiết, vì xét về bản chất, giải pháp này sẽ giảm bớt khoảng cách giàu nghèo đang dần hình thành trong xã hội.
Thuế lũy tiến sẽ áp dụng đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định. Chính phủ đã giao cho bộ Tài chính định các mức thuế suất, còn Bộ Xây dựng sẽ định ra hạn mức nhà ở. Bộ Xây dựng sẽ ban hành định mức ngay sau khi mức thuế suất được bộ Tài chính soạn thảo. Có thể hạn mức sẽ là 20-30m2 nhà ở/người.
Theo TBKTSG Online