Tôi có một số thắc mắc về vấn đề liên quan đến việc thay đổi thiết kế, và xác định phần không gian chung của nhà chung cư. Bối cảnh cụ thể như sau: Chung cư A nằm ở khu đô thị ngoại thành của Thành phố Hà Nội, gồm 2 tòa nhà T1&T2 , diện tích xây dựng mỗi tòa là 1500m2, mỗi tòa gồm có 35 tầng nổi và 3 tầng hầm. Trong đó, tầng 1, 2 sử dụng làm thương mại, tầng 3 sử dụng khu vực để xe máy, tầng 4,5 sử dụng văn phòng làm việc của các công ty, tầng 6 đến tầng 35, sử dụng cho khối căn hộ. Theo hồ sơ thiết kế thẩm định đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tầng 5 có bể bơi ngoài trời nối 2 tòa nhà T1&T2 và bể bơi này không có mái che. Tòa T1 được nghiệm thu và đưa vào hoạt động trước, sau đó tòa T2 và tầng 5 tòa T1 trong tổ hợp chung cư được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và được đưa vào hoạt động và tháng 10 năm 2022. Sau đó, đến tháng 4 năm 2023, chủ đầu tư và đơn vị kinh doanh bể bơi là Công ty X lấy lý do đảm bảo an toàn đã tự ý lắp đặt thêm mái che di động và phần khung sắt mái nhựa, mái tôn, bao quanh các căn hộ có tầm nhìn thẳng ra bể bơi. Phần mái che bể bơi bao gồm các khung, cột sắt cao vượt quá ban công các căn hộ tầng 6, dẫn đến che chắn tầm nhìn, làm mất đi không gian thoáng đãng vốn có của các căn hộ này. Tôi tìm hiểu về các quy định của Luật xây dựng và Luật nhà ở hiện hành thì biết rằng: 1. Về các hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Khoản 5, Điều 6, Luật Nhà ở hiện hành: “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.” 2. Quy định về xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2, Điều 100, Luật Nhà ở hiện hành: “2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;” Do đó, kính đề nghị bộ xây dựng trả lời giúp tôi các vấn đề sau:
1. Liên quan đến tự ý thay đổi thiết kế:
- Liệu rằng chủ đầu tư và Công ty X có được phép tự ý thay đổi thiết kế khu vực bể bơi từ không có mái che thành có mái che hay không?
- Nếu được phép thay đổi thiết kế khu vực bể bơi thì cần tiến hành thủ tục xin giấy phép với cơ quan là Sở xây dựng Hà Nội hay Bộ xây dựng?
- Thực tế, Công ty X lại không xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành lắp đặt mái che cho khu bể bơi (mái che di động), và còn sửa chữa mái che này nhiều lần, sau khi hoàn thiện mái che này mới gửi văn bản xin thẩm định bổ sung hạng mục mái che bể bơi công trình tòa T1-T2 kèm theo bản vẽ thiết kế công trình hạng mục mái che bể bơi và hiện nay chưa được phê duyệt thì sẽ xử lý như thế nào?
2. Hướng dẫn xác định phần không gian chung trong nhà chung cư:
- Đề nghị Bộ xây dựng hướng dẫn xác định phần không gian chung trong nhà chung cư, cụ thể: đối với phần không gian giữa 2 tòa nhà T1&T2 từ tầng 6 trở lên có là phần không gian thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân trong tòa nhà chung cư hay không?
- Các cột, khung sắt và mái che cao vượt quá ban công tầng 6 có được coi là lấn chiếm phần không gian chung hay không? Nếu đây là hành vi lấn chiếm phần không gian chung thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Duc Trung
(ductrungacm@gmail.com) -