Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 1946/UBND-KT ngày 26/6/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh về các vướng mắc, bất cập của quy định pháp lý và thực thi ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có nội dung kiến nghị liên quan đến Bộ Xây dựng (tại điểm 4.3 Khoản 4 Mục III Đề xuất):
“- Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đất ở đối với phần đất ở của dự án thì doanh nghiệp có phải nộp thêm 20% tiền nghĩa vụ nhà ở xã hội hay không?
- Trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất ở của toàn bộ diện tích đất của dự án (bao gồm diện tích đất ở của dự án và đất khác) thì không phải nộp thêm nghĩa vụ tài chính 20% nhà ở xã hội là có phù hợp theo quy định hiện hành không?”.
Về kiến nghị này, sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 3725/BXD-QLN có ý kiến trả lời như sau:
(1) Theo quy định của pháp luật về đất đai (điểm b Khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013, Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất): Miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(2) Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014: Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
(3) Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
(4) Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:(1) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án); (2) Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
(5) Theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: (2) Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ; (3) Đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
(1) Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
(2) Tại thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực, pháp luật về nhà ở chỉ quy định trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước (khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (kể từ ngày 01/4/2021) thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Đối với dự án được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền trên cơ sở đề xuất của Chủ đầu tư thì việc xác định tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 3725/BXD-QLN.