Việc phát triển các KĐTM theo quy hoạch được xem là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, là quy luật của tiến trình đô thị hoá đang diễn ra ở nước ta. Khái quát tình hình phát triển các KĐTM tại TP. HCM như sau:
1.1. Vị trí của các KĐTM
Giai đoạn đầu, các dự án khu dân cư, KĐTM phát triển trong khu vực nội thành hiện hữu, trên cơ sở phát triển những quỹ đất chưa phát triển dọc kênh rạch, tái phát triển các quỹ đất sau khi di dời khu sản xuất. Cùng với việc mở rộng đô thị, nhiều KĐTM phát triển tập trung ở khu vực giáp ranh nội thành và ngoại thành, các KĐTM này có quy mô trung bình và lớn được phân bổ chủ yếu như sau:
- Khu vực phía Nam thành phố (gồm Q. 7, huyện Nhà Bè): các KĐTM phát triển trên các trục giao thông chính như: Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ… Đặc điểm rất thuận lợi về vị trí gần khu trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi kết nối với các khu vực trung tâm thành phố, hình thành hệ thống hạ tầng xã hội và các dịch vụ công cộng đô thị. Đặc biệt sự phát triển của KĐTM Phú Mỹ Hưng làm đòn bẩy phát triển các dự án ở khu vực này phát triển nhanh như: khu Phú Mỹ, Nam Long, Trung Sơn, Him Lam, Kênh Tẻ… Riêng đối với khu vực Nhà Bè là khu vực đang hình thành các KĐTM có quy mô lớn như: khu đô thị quốc tế G5 Nhà Bè, KĐTM cảng Hiệp Phước…tuy nhiên, hệ thống hạ tầng kỹ thuật còn nhiều hạn chế. Hướng phát triển này tiềm ẩn nhiều nguy cơ với khu vực có địa hình trũng thấp, nền địa chất yếu…
- Khu vực phía Đông và Đông Bắc (Q. 2, Q. Thủ Đức, Q. 9): hướng phát triển này có nhiều thuận lợi như vị trí tiếp giáp với trung tâm thành phố, khu vực có nhiều chức năng quan trọng như khu công nghê cao, khu làng Đại học quốc gia, giao thông thuận lợi, kết nối với trục QL. 1A, tuyến đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Phú Mỹ, đường cao tốc TP. HCM- Long Thành- Dầu Giây… đã góp phần hình thành rất nhiều các KĐTM như: Khu Nam Rạch Chiếc, khu Thạch Mỹ Lợi, đặc biệt là KĐTM Thủ Thiêm.
- Khu vực phía Tây, Tây Bắc (Q. 12, Tân Phú, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…). Các dự án KĐTM, khu dân cư đa phần phát triển dọc tuyến xuyên Á, đường Cộng Hoà như khu dân cư An Lạc – Bình Trị Đông, khu đô thị Vĩnh Lộc, khu dân cư An Sương… Khu vực này tương đối xa trung tâm thành phố, giao thông kết nối vào khu vực trung tâm bị hạn chế. Tuy nhiên đây là khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh và mật độ cư trú cao vì những yếu tố như: gần các khu công nghiệp tập trung của thành phố thu hút lực lượng lao động nhập cư, điều kiện địa chất đất đai tốt ít tốn kém chi phí xây dựng công trình, tình trạng tách thửa phân lô manh mún, xây dựng nhà ở trái phép và giá nhà đất không quá cao…
1.2. Vai trò của các KĐTM trong cấu trúc đô thị
Trên cơ sở phân tích vị trí, chức năng và mối quan hệ của KĐTM với tổng thể đô thị, có thể nhận dạng đặc trưng của các KĐTM như sau:
- KĐTM “phụ thuộc” có quy mô nhỏ (20- 100ha), cơ bản là xây những khu dân cư tập trung được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật bên trong của dự án. Hầu như các KĐTM này phụ thuộc rất nhiều vào thành phố như cơ bản nhất là việc làm, hạ tầng xã hội, thông tin, các dịch vụ giải trí…
- KĐTM tương đối độc lập, bên cạnh chức năng ở là chính, thường gắn thêm các chức năng khác như: khu thương mại dịch vụ, khu y tế, khu công nghệ cao, khu vui chơi- giải trí, hay gắn với các khu sản xuất tập trung, các khu vực tập trung đầu mối giao thông công cộng… KĐTM dạng này tương đối hoàn chỉnh về phân bố các khu chức năng, có khả năng cung cấp việc làm cho cư dân tại chỗ. Về quy mô khoảng vài trăm ha, có bán kinh đi lại so với lõi trung tâm thành phố khoảng 15km và tiếp cận với mạng lưới giao thông chính của toàn KĐTM như: KĐTM Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng, KĐTM Đại học Hóc Môn…
- Là những KĐTM có tính độc lập cao, xây dựng gắn kết với các chức năng đặc biệt nào đó. Chúng có thể là những đô thị độc lập theo kiểu thành phố công nghiệp tập trung, các tổ hợp nghiên cứu- công nghệ, vui chơi giải trí. Vị trí các KĐTM này có bán kính khá xa khu vực lõi trung tâm chính, như khu đô thị Cảng Hiệp Phước, khu đô thị Tây Bắc Củ chi, KĐTM công nghệ cao- làng Đại học Q. 9.
1.3. Về cấu trúc đô thị trong KĐTM
+ Về quy mô KĐTM: quy mô các KĐTM dao động từ quy mô nhỏ (20- 50ha) đến vài trăm đến vài ngàn ha. Trên cơ sở phân tích tổng hợp các dự án phát triển khu dân cư và KĐTM đã, đang và sẽ xây dựng tại TP. HCM và theo quy định của Nghị định 02/2006 về quy mô, có thể thấy hầu hết các KĐTM đều có quy mô vừa và nhỏ.
+ Về quy hoạch sử dụng đất và chức năng các KĐTM: quy hoạch sử dụng đất trong các khu đô thị mới đa phần là chức năng ở, nhiều khu chủ đơn thuần là khu dân cư có quy mô nhỏ. Trong thời gian gần đây, các KĐTM được quy hoạch với sử dụng đất kết hợp nhiều chức năng, kết hợp chức năng khu ở với các chức năng khác như: khu chức năng thương mại dịch vụ, trung tâm tài chính, khu vui chơi giải trí, khu đại học, khu công nghệ cao…
2. Các vấn đề phát triển các KĐTM
2.1. Chất lượng không gian đô thị trong KĐTM.
Phần lớn trong các KĐTM đều không đáp ứng được các công trình công cộng như: công trình giáo dục, công viên cây xanh, khu thể thao và vui chơi giải trí, bãi xe…thiếu hoặc chưa được đầu tư. Chợ và các hoạt động văn hoá chợ hầu như thiếu vắng trong các khu đô thị mới thay vào đó là một vài siêu thị nhỏ kết hợp ở tầng trệt trong các toà nhà chung cư.
Các hoạt động văn hoá giải trí, hoạt động sinh hoạt cộng đồng, tổ chức các lễ hội… nhằm mang cư dân lại gần với nhau, tăng sức hấp dẫn và tạo dựng môi trường văn hoá lành mạnh cho cộng đồng dân cư trong các KĐTM chưa được quan tâm.
Không gian xanh, công viên trong KĐTM cũng là một vấn đề cần quan tâm. Do lợi nhuận, mật độ xây dựng thường được đẩy lên cao tối đa, ưu tiên nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những diện tích công viên, không gian cây xanh công cộng… Trong quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, diện tích đất dành cho cây xanh được đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng cho phép, nhưng thực tế các không gian xanh này không được đầu tư ngay ban đầu, thậm chí khi cộng đồng dân cư đã sinh sống, thì những khuôn viên này vẫn chưa được quan tâm đầu tư, tổ chức khai thác và đôi khi sử dụng sai mục đích.
Thời gian gần đây do nhu cầu thị trường, điều kiện kinh tế của nhân dân khá giả hơn và đòi hỏi chất lượng môi trường không gian xung quanh, các KĐTM cso sự đầu tư tốt hơn về hệ thống các dịch vụ công cộng đô thị, tạo môi trường sống tốt, nhằm thu hút thị trường, đã góp phần tạo nên chất lượng sống bên trong các khu dân cư được tốt hơn. Thiết kế các KĐTM ít quan tâm đến yếu tố kênh rạch tự nhiên của thành phố, thiếu sự quan tâm đến môi trường tự nhiên và khai thác yếu tố mặt nước, tình trạng lấn chiếm và san lấp hệ thống kênh rạch, thiếu sự tôn trọng đến hệ sinh thái tự nhiên trong khu vực phát triển các KĐTM…
Công tác lồng ghép các nội dung quy hoạch và bảo vệ môi trường trong quy hoạch đô thị còn rất kém thiếu các văn bản pháp quy để thực hiện yếu cầu này.
2.2. Hình thái nhà ở
Loại hình nhà ở tương đối phong phú, đa dạng: nhà phố, liền kề, biệt thự, căn hộ chung cư trung bình đến cao cấp… tạo được sự đa dạng cho lựa chọn của đối tượng sử dụng. Trong đó, nhiều kĐTM có có vị trí thuận lợi được đầu tư với chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu ở văn minh hiện đại của người dân thành phố (khu Sài Gòn Pearl, khu Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền…). Nhiều khu ở chất lượng trung bình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho thành phần cán bộ công nhân viên, tiểu thương… và một số khu ở có chất lượng trung bình thấp là những KĐTM với quy mô nhỏ để phục vụ mục đích di dân giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình và dự án trọng điểm của thành phố, khu nhà ở cho công nhân, ký túc xá cho sinh viên.
2.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
- Tổ chức giao thông: cấu trúc mạng lưới giao thông ô cờ với ưu điểm phù hợp với kiểu phân lô nhà phố liền kề, biệt thự. Giao thông đi bộ, vỉa hè dành cho người đi bộ, đường dành cho đi xe đạp chưa được quan tâm trong thiết kế và đầu tư, thiếu những hành lang kết nối không gian đi bộ. Mạng lưới giao thông công cộng trong nhiều KĐTM chưa được tổ chức ngay từ hồ sơ thiết kế quy hoạch, thiếu sự kết nối với các mạng lưới giao thông công cộng chung của thành phố hiện tại và dự kiến phát triển trong tương lai.
- Hạ tầng kỹ thuật trong ranh các dự án đơn thuần chỉ là đáp ứng đầy đủ về nguồn điện, nước sinh hoạt, thông tin liên lạc, còn về chất lượng dịch vụ thì hầu
như chưa được kiểm chứng một cách đầy đủ.
Xét trên tổng thể thành phố, các dự án phát triển đô thị có quy mô nhỏ được đầu tư nhanh dàn trải, thiếu tập trung trong một dự án lớn được định hướng quy hoạch trước, dẫn đến thiếu tính kết nối đồng bộ ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật chung của thành phố. Phần lớn các KĐTM chưa có kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào, gây khó khăn cho nhà đầu tư giải quyết vấn đề giao thông, cấp thoát nứơc điện. Hiệu quả về tiết kiệm năng lượng trong khu đô thị chưa được quan tâm hợp lý.
2.4. Thực trạng thực thi và quản lý quy hoạch tại các KĐTM
Qua khảo sát thực tế các KĐTM, thực trạng rất nhiều các khu dân cư, KĐTM mặc dù hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong đã hoàn thiện nhưng mật độ xây dựng phủ kín còn rất thấp, tỷ lệ người dân đến sinh sống còn rất ít, đặc biệt đối với những dự án có bán kính xa khu trung tâm thành phố và mạng lưới giao thông kết nối bên ngoài chưa được đầu tư (khu vực Q. 9, Q. 12, huyện Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn), điều này lý giải một phần bởi tình trạng đầu cơ bất động sản, thiếu sự quan tâm của nhà đầu tư vào các hạng mục công cộng, chất lượng các dịch vụ đô thị thấp… do đó chưa thu hút người dân về sinh sống.
Công tác quản lý quy hoạch- kiến trúc và trật tự xây dựng chưa phù hợp; thủ tục hành chính trong quản lý đầu tư xây dnựg còn nhiều phiền hà, chưa kíchh thích các nhà đầu tư. Việc bàn giao duy tu bảo dưỡng và khai thác các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình cộng ccộng và nhà chung cư còn bất cập; việc phân cấp quản lý giữa chủ đầu tư với các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương vè các dịch vụ công ích chưa rõ ràng; việc tổ chức quản lý các KĐTM còn mới, chưa có quy định thống nhất.
Quy hoạch đô thị sau khi được phê duyệt thì công tác thực hiện quản lý và tuân thủ đầu tư theo quy hoạch rất yếu, vì vậy định hướng của quy hoạch thường bị phá vỡ căn bản. Các chế tài quản lý gắn với quy hoạch của chúng ta hiện rất thiếu, đang trong quá trình xây dựng bổ sung và không đồng bộ đã hạn chế rất nhiều năng lực của nhà quản lý và nhà đầu tư đối với việc phát triển đô thị.
3. Một số quan điểm trong xây dựng các tiêu chí phát triển các KĐTM tại TP. HCM.
Thuật ngữ KĐTM được dùng rất hạn chế trong các dự án phát triển đô thị của thành phố, đa phần là dự án phát triển khu dân cư…Điều này cho thấy khái niệm KĐTM còn chưa được xác định cụ thể, trong khi bản chất đô thị mới chứa đựng nhiều thành phần chức năng sử dụng khác và đặc biệt đó là sự tạo nên sức sống, sức hấp dẫn và khả năng duy trì sự phát triển của toàn đô thị. Việc phát triển các KĐTM có nghĩa là chúng ta đã và đang tạo dựng cho cuộc sống của người dân trong tương lai, góp phần thay đổi diện mạo đô thị thành phố hứơng đến việc xây dựng phát triển bền vững đô thị.
Các KĐTM cần được quan tâm trong việc tổ chức không gian phù hợp, chú trọng đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ và hoàn chỉnh mạng lưới giao thông tiếp cận đến các khu vực công cộng, khu ở cho mọi đối tượng, đáp ứng trước mắt cũng như lâu dài, bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường, tiết kiệm trong đầu tư xây dựng, hiệu quả tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm đất đai bằng việc tổ chức và khai thác các không gian trong khu đô thị một cách hợp lý, nâng cao chất lượng dịch vụ, đời sống văn hoá tinh thần của dân cư khu đô thị.
Tóm lại, việc phát triển các KĐTM cho dù theo quy định pháp lý hay theo các chuẩn mực của công tác quy hoạch phát triển đô thị đều cần đạt được những tiêu chí phát triển đô thị bền vững. Các tiêu chí này cần đảm bảo tính phù hợp với bối cảnh của Việt Nam và đặc biệt là của TP. HCM và do vậy xây dựng các tiêu chí phát triển bền vững cho các đô thị mới tại Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng cho quá trình quy hoạch và phát triển đô thị.
Nguồn: Tạp chí Xây dựng, số 1/2012.