Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 4599/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
Đề xuất Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đồng Văn VI (thuộc địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam) phù hợp Quy hoạch chung thị xã Duy Tiên đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt tại Quyết định số 1406/QĐ-UBND ngày 03/8/2021 về chức năng sử dụng đất là đất công nghiệp; có phạm vi, quy mô diện tích khu công nghiệp phù hợp Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Đồng Văn VI đã được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt tại Quyết định số 790/QĐ-UBND ngày 19/7/2023.
Khu công nghiệp Đồng Văn VI nằm trên địa bàn các xã Tiên Ngoại, Yên Nam và Tiên Sơn, thị xã Duy Tiên được định hướng dự kiến hình thành phường theo Quy hoạch chung thị xã Duy Tiên đã được phê duyệt, đề nghị rà soát đảm bảo đề xuất Dự án khu công nghiệp Đồng Văn VI phù hợp với Chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị được phê duyệt có liên quan.
2. Cơ cấu sử dụng đất của dự án
Hồ sơ đề xuất (đề nghị thực hiện) Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đồng Văn VI có các chỉ tiêu về cơ cấu đất giao thông, đất cây xanh, đất khu kỹ thuật trong khu công nghiệp cơ bản phù hợp quy định tại Bảng 2.6, Mục 2.5.3 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng - QCVN 01:2021/BXD.
3. Về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án
Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và các Thông tư hướng dẫn (Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 ban hành định mức xây dựng,…) áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP. Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, các tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo các quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn trong lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Trường hợp áp dụng các quy định nêu tại mục 3.a văn bản này để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư đối với dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đồng Văn VI, tỉnh Hà Nam, cần lưu ý:
- Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Hồ sơ, tài liệu gửi kèm văn bản đề nghị thực hiện dự án ngày 25/7/2023 của Công ty Cổ phần Cảng Quốc tế Hà Nam (HNIP) và Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án, đã có thống kê về hiện trạng sử dụng đất của dự án (tại Bảng 2-1 Chương II). Tuy nhiên, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại phần 1 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng Phụ lục 1 có sự sai khác với Bảng dự toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư (Bảng 3-2 Chương II), Bảng chi phí giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư Phụ lục 1.
Do đó, cần tính toán, xác định các khoản mục chi phí trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo địa điểm, diện tích cần sử dụng cho dự án; khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan; và đề nghị kiểm tra, rà soát để đảm bảo thống nhất giá trị chi phí này giữa các bảng tính.
- Về xác định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị: Theo thuyết minh tính toán, chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở suất chi phí xây dựng và suất chi phí thiết bị năm 2022 được công bố tại Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng. Vì vậy, đề nghị lưu ý một số nội dung sau:
+ Khối lượng, số lượng, quy mô, công suất năng lực phục vụ của công trình,… để tính toán, xác định chi phí xây dựng, thiết bị phải thống nhất, đồng bộ với khối lượng, số lượng, quy mô, công suất,… nêu trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và Thiết kế sơ bộ của Dự án. Thuyết minh, làm rõ việc tính toán, xác định khối lượng (m2 sàn) đối với Công trình hành chính dịch vụ (phần II Bảng chi phí xây dựng và thiết bị Phụ lục 1).
+ Việc vận dụng, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng cần nghiên cứu thuyết minh, hướng dẫn sử dụng tại Phần 1 của Quyết định số 510/QĐ-BXD, phù hợp với quy mô, tính chất của dự án theo nội dung thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và Thiết kế sơ bộ của dự án. Cụ thể:
Kiểm tra, rà soát và thuyết minh, làm rõ việc cần thiết phải tính toán bổ sung (ngoài suất vốn đầu tư xây dựng) cho chi phí đầu tư xây dựng “Kênh mương tưới tiêu hoàn trả” (mục 2 phần I Bảng chi phí xây dựng và thiết bị Phụ lục 1);
Thực hiện điều chỉnh, quy đổi về mặt bằng giá phù hợp với địa điểm xây dựng của dự án (nghiên cứu kỹ hướng dẫn tại Bảng 95, Bảng 96).
- Về xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác:
+ Đối với chi phí quản lý dự án: không tính thuế giá trị gia tăng.
+ Đối với chi phí tư vấn, chi phí khác:
Kiểm tra, tính toán lại các chi phí tư vấn, chi phí khác đảm bảo tính cần thiết và sự phù hợp với các quy định pháp luật áp dụng cho dự án (như: phí thẩm định dự án theo Thông tư số 28/2023/TT-BTC; phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng theo Thông tư số 27/2023/TT-BTC; chi phí rà phá bom mìn, vật nổ theo quy định tại Thông tư số 123/2021/TT-BQP; chi phí bảo hiểm theo quy định tại Thông tư số 50/2022/TT-BTC; chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán theo quy định tại Nghị định số 99/2021/NĐ-CP,…);
Nghiên cứu các quy định, hướng dẫn tại Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành định mức xây dựng để tính toán, xác định chi phí thiết kế; thẩm tra thiết kế, dự toán cho phù hợp;
Chuyển các chi phí như: chi phí tổ chức lấy ý kiến cộng đồng; công bố quy hoạch; chi phí cắm mốc ranh giới quy hoạch; cắm mốc phân lô dự án; cắt điện phục vụ thi công,… sang chi phí khác theo đúng quy định.
- Về xác định chi phí dự phòng: Trên cơ sở tiến độ thực hiện dự án và dự báo về tình hình biến động giá trong thời gian tới, đề nghị rà soát để tính toán chi phí dự phòng phù hợp với hướng dẫn tại Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD; đảm bảo hiệu quả và khả thi cho Dự án (lưu ý: kiểm tra, rà soát, tránh trùng lặp với dự phòng đã tính trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư).
4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đồng Văn VI cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ đề xuất Dự án phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất Dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Khoản 1 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin Dự án: diện tích 250 ha; tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 3.065 tỷ đồng; trong đó, vốn góp của nhà đầu tư khoảng 459,75 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất Dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
5. Về việc bố trí nhà ở tái định cư; việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
- Việc bố trí nhà ở tái định cư:
Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất không có diện tích đất ở, tuy nhiên đề nghị căn cứ quy định nêu trên rà soát hiện trạng sử dụng đất để có phương án bố trí tái định cư (nếu có).
- Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, khu công nghiệp Đồng Văn VI dự kiến có khoảng 20.000 lao động làm việc tại khu công nghiệp. Tuy nhiên, theo đề xuất chủ trương đầu tư, UBND tỉnh Hà Nam dự kiến bố trí khu nhà ở xã hội, thiết chế công đoàn phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp Đồng Văn V và khu công nghiệp Đồng Văn VI với diện tích khoảng 12 ha và xây dựng khu lưu trú trên khu đất dịch vụ tại khu công nghiệp đáp ứng cho 2.000 người lao động, chuyên gia trong khu công nghiệp. Vì vậy, đề nghị bổ sung đánh giá cụ thể, làm rõ nhu cầu chỗ ở người lao động, quy mô sử dụng đất và quy mô nhà ở xã hội, công trình nhà lưu trú đáp ứng chỗ ở cho người lao động tại khu công nghiệp Đồng Văn VI, tỉnh Hà Nam đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, các pháp luật khác có liên quan; phù hợp với Quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Đồng Văn VI đã được phê duyệt (chỉ tiêu dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường...).
Một số ý kiến khác: Dự án khu công nghiệp Đồng Văn VI dự kiến thu hút khoảng 20.000 lao động, chủ yếu trên địa bàn tỉnh Hà Nam và vùng lân cận, đề nghị đánh giá cụ thể hơn các tác động của Dự án đối với môi trường đô thị, đô thị hóa trong đó có các khu vực thuộc xã dự kiễn sẽ thành lập phường, khả năng thu hút lao động và ảnh hưởng tới việc tăng dân số cơ học, khả năng kết nối đồng bộ, đáp ứng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với yêu cầu sinh sống và làm việc của người dân lao động, giải pháp đảm bảo bố trí nhà ở và các công trình phục vụ công nhân lao động tại Dự án đặt trong bối cảnh chung của khu vực có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động và sẽ hoàn thành theo quy hoạch đã được duyệt.
Theo báo cáo, hiện trạng khu vực dự án có đất trồng lúa, do đó, đề nghị lấy ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, đảm bảo các điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục địch sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai.
- Việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Đồng Văn VI phải bảo đảm thực hiện đúng quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở và các pháp luật khác có liên quan; khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu vực Dự án khu công nghiệp Đồng Văn VI với hệ thống hạ tầng chung thị xã Duy Tiên theo quy hoạch được duyệt; sự thống nhất và phù hợp với Quy hoạch tỉnh Hà Nam thời kỳ 2021-2030 tầm nhìn đến năm 2050.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 4599/BXD-QHKT.