Nhà C8, khu tập thể Giảng Võ, quận Ba Đình (Hà Nội) xuống cấp nghiêm trọng. (Ảnh DUY ĐĂNG)
Ngay sau khi Nghị định số 69 có hiệu lực, chính quyền Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai các đề án, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ với các mốc thời gian cụ thể, kèm theo những giải pháp có tính đột phá để thực hiện mục tiêu tái thiết đô thị, cải thiện chất lượng sống cho người dân.
Từ nhiều năm nay, đơn nguyên số 3, nhà C8, khu tập thể Giảng Võ, quận Ba Đình (Hà Nội) bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ đổ, sập, được cơ quan chức năng kiểm định, đánh giá là công trình nguy hiểm cấp độ D. Để bảo đảm tài sản và tính mạng cho người dân, UBND quận Ba Đình đã ban hành phương án hỗ trợ di dời tạm cư, nhưng đến nay mới chỉ có 19 hộ trường hợp bàn giao căn hộ cũ và thực hiện di dời, 18 hộ dân còn lại vẫn bám trụ tòa chung cư cũ phải gia cố tạm thời bằng khung thép này.
Còn nhiều vướng mắc
Cũng nằm trên địa bàn quận Ba Đình nhà G6A Thành Công, phường Thành Công bị sụt lún nghiêm trọng, hai đơn nguyên tách rời nhau, tạo thành khe hở hình chữ V, rộng khoảng một mét, đe dọa sự an nguy của 49 hộ dân sinh sống tại đây. Tuy nhiên, đến nay cũng chỉ có 21 hộ dân bàn giao căn hộ để đến nơi tạm cư, còn 28 hộ dân chưa di dời.
Theo Chủ tịch UBND quận Ba Đình, Tạ Nam Chiến, nhiều hộ dân chưa di dời ra khỏi nhà nguy hiểm là do các hộ dân này lo thời gian tạm cư kéo dài và không đồng tình với các chính sách bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư mà chính quyền đưa ra. Một số người dân còn cho rằng, kết cấu tòa nhà vẫn ổn định, đề nghị kiểm định lại chất lượng công trình. Tuy nhiên, UBND thành phố Hà Nội đã có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trong đó nêu rõ, trong quý I năm 2022 hoàn thành di dời các hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm; đồng thời ủy quyền cho quận ban hành quyết định cưỡng chế các hộ dân ra khỏi chung cư nguy hiểm để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân. Vì thế, thời gian tới, UBND quận tiếp tục vận động, tuyên truyền, thuyết phục các hộ dân di dời, những trường hợp không đồng thuận sẽ bị cưỡng chế.
Lấy cây gõ những mảng trần đang bong tróc, lộ ra những lớp gạch, sắt đã gỉ sét, anh Nguyễn Ngọc, một cư dân sống tại lô A, chung cư Vĩnh Hội (quận 4, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, anh phải làm vậy vì nếu không những mảng tường này sẽ rơi vào đầu mọi người, rất nguy hiểm. Chung cư Vĩnh Hội là một trong 15 chung cư được kiểm định cấp D-cấp nguy hiểm, đã được chính quyền quận 4 đưa vào diện phải di dời cư dân để cải tạo, sửa chữa. Tương tự, tại các chung cư như Bùi Viện (quận 1), Trúc Giang (quận 4)… dù đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng nhiều năm qua người dân vẫn chưa chịu di dời vì giữa cư dân, chính quyền và chủ đầu tư chưa tìm được tiếng nói chung trong phương án giải tỏa, bồi thường và tái định cư. Mới đây, để đẩy nhanh tiến độ xây mới chung cư Trúc Giang, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho chủ đầu tư được điều chỉnh chiều cao công trình từ 5 tầng lên 10 tầng; người dân được mua lại căn hộ mới với giá 27,5 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, những giải pháp này vẫn chưa được 100% hộ dân đồng ý, cho nên dự án tiếp tục bị đình trệ.
Đến nay, thành phố Hà Nội mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã hoàn thành, đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai trong tổng số khoảng 1.800 chung cư cũ. Còn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư xây trước năm 1975 bị xuống cấp, cần phải xây mới. Tính đến tháng 9/2021, thành phố đã di dời sáu chung cư cũ, hiện đang di dời 5 chung cư với 303 hộ dân trong tổng số 566 hộ dân. Bên cạnh đó, thành phố đã tháo dỡ 4 chung cư cũ với tổng diện tích hơn 14.400 m2.
Nguyên nhân chính dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chậm trễ liên quan công tác quy hoạch, chính sách tạm cư, giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Cùng với đó, nhiều quy định pháp luật thay đổi, ảnh hưởng đến chính sách trong lĩnh vực này. Cụ thể, giai đoạn từ năm 2005 đến 2014, thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở năm 2005, thành phố Hà Nội có nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, như hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ khống chế từ 1,3 đến 1,9 lần. Chủ đầu tư thực hiện dự án được vay tối đa 70% giá trị xây lắp và thiết bị từ Quỹ đầu tư phát triển; được hưởng nhiều ưu đãi về thuế. Mặt khác, thời điểm này các công trình trong nội thành Hà Nội chưa bị khống chế về tầng cao, dân số… Chính vì vậy, đây là giai đoạn thành phố xây dựng lại nhiều chung cư cũ nhất, như các tòa C7 và D2 Giảng Võ, B4 và B14 Kim Liên, C1 Thành Công...
Tuy nhiên, từ năm 2015, thực hiện quy định Luật Nhà ở mới, không còn những chính sách trên, cộng với quy định khống chế tầng cao, dân số của các công trình trong khu vực bốn quận "lõi" khiến công tác cải tạo chung cư cũ "giậm chân tại chỗ". Đại diện Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cũng cho biết, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn chậm do trình tự thủ tục đầu tư xây dựng còn bất cập khi triển khai. Quy định yêu cầu đối với chung cư không phải cấp độ D phải được 100% hộ dân sinh sống tại đó đồng thuận mới được thực hiện cải tạo, nhưng trong thực hiện hầu như ở dự án nào cũng có một số hộ dân yêu cầu đền bù rất cao, trong khi có ít cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư, cho nên các nhà đầu tư đều không mặn mà.
Chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3, thành phố Hồ Chí Minh) được xây dựng từ trước năm 1975, đã xuống cấp nghiêm trọng.
Tháo dỡ khẩn cấp chung cư nguy hiểm
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh, Lê Hòa Bình nhận định, quy định về xây dựng, cải tạo chung cư cũ đã thuận lợi hơn sau khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP ra đời, tạo điều kiện cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, công nhận chủ đầu tư... nhất là điều kiện phá dỡ chung cư cũ để cải tạo chỉ cần 70% hộ đồng ý thay vì 100% hộ dân như trước. Trong đó, các chung cư cấp độ D sẽ được tháo dỡ khẩn cấp, mà không cần ý kiến đồng thuận của tất cả cư dân. Công tác bồi thường tái định cư được thực hiện căn cứ vào từng khu vực, theo hướng tạo điều kiện cho các chủ sở hữu ở tầng 1 chung cư cũ có diện tích kinh doanh hoặc ưu đãi về việc thuê phần diện tích thương mại. Trước các thuận lợi này, thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu trong năm 2022 xây dựng mới sáu chung cư cũ với khoảng 3.000 căn hộ. Đến năm 2025, thành phố cố gắng hoàn thành xây mới 246 chung cư.
Sau khi Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực, UBND thành phố Hà Nội đã cập nhật kịp thời các nội dung quan trọng và khẩn trương hoàn chỉnh, ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cùng kế hoạch tổng kiểm tra rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ; nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ với các mốc thời gian cụ thể. Trước mắt, thành phố sẽ lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại sáu khu chung cư lớn, gồm Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân và bốn khu có nhà nguy hiểm cấp độ D tại khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và Bộ Tư pháp; đồng thời giao UBND các quận Ba Đình, Đống Đa hoàn thành di dời các hộ dân khỏi nhà nguy hiểm cấp độ D trong quý I năm 2022…
Theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Võ Nguyên Phong, đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xác định rõ mốc thời gian hoàn thành công việc, trong đó công tác kiểm định chung cư cũ trong giai đoạn 2021-2025 được chia làm bốn đợt, phấn đấu hoàn thành trước quý III/2023. Công tác tổ chức lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng, đề án quy gom toàn bộ các khu chung cư, nhà chung cư cũ, việc bố trí nguồn vốn ngân sách lập quy hoạch… hoàn thành chậm nhất trong quý IV/2023. UBND thành phố sẽ quyết định hệ số bồi thường gấp từ một đến hai lần diện tích sử dụng của căn hộ cũ, theo nguyên tắc hệ số giảm dần từ vùng ngoài vào khu vực lõi nội đô; xác định hệ số đối với từng dự án trên cơ sở xác định điểm hòa vốn của dự án… Thành phố phấn đấu đến năm 2023 có thể khởi công ít nhất từ hai đến ba dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có một số chung cư cần xây dựng lại, có khuôn viên diện tích đất nhỏ (dưới 1.000 m2), dù đã điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, nhưng vẫn không bảo đảm tính khả thi để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư để bố trí tái định cư. Tuy nhiên, Nghị định 69/2021/NĐ-CP không có quy định cụ thể xử lý nhà, đất đối với trường hợp này. Do vậy, UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến theo hướng tổ chức di dời, bố trí tái định cư cho người dân tại các điểm khác bằng nguồn vốn đầu tư công. Vị trí khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi chức năng quy hoạch và chức năng sử dụng đất phù hợp để tổ chức đấu giá theo quy định.
Ngoài ra, thành phố đã kiến nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ theo hướng chấp thuận việc chủ đầu tư đã chi hỗ trợ bằng tiền cho người đang thuê các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước mà không có nhu cầu tái định cư, để họ tự lo chỗ ở mới, bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà theo đơn giá bồi thường được thẩm định. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp tục nộp vào ngân sách nhà nước phần còn lại bằng 40% giá trị đất và 40% giá trị nhà theo đơn giá bồi thường được thẩm định. Sau khi thực hiện hoàn tất hai công tác trên thì công nhận chủ đầu tư đã hoàn thành bồi thường đối với nhà, căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước.