1. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng (gọi tắt là Thông tư số 16/2010/TT-BXD) thì chủ đầu tư và người mua (nếu có nhu cầu) sẽ thỏa thuận về việc bán cho người mua phần sở hữu riêng của nhà chung cư. Phần sở hữu riêng của nhà chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 70 Luật Nhà ở 2005, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, phần sở hữu riêng này được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
Phần sở hữu riêng của căn hộ nhà chung cư bao gồm: (1) phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; (2) hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ.
2. Căn cứ quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở, Bộ Xây dựng nhận thấy, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư bao gồm cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung (gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị....) đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Việc mua bán căn hộ nhà chung cư là thỏa thuận dân sự giữa các bên trên cơ sở quy định của pháp luật.
Do vậy, việc người mua căn hộ chung cư yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại giá trị diện tích tường bao quanh, hộp kỹ thuật, cột chịu lực như Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An nêu trong văn bản số 420/2018/CV-TADS là không có cơ sở.
Bộ Xây dựng nhận thấy, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên Bán, đặc biệt là không xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua bán sẽ rẻ hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước tim tường vì: nếu tính diện tích sàn căn hộ theo cách tính tim tường thì đơn giá bán 1 m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo cách tính thông thủy thì đơn giá bán 1 m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều như nhau. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.
3. Về sự phù hợp trong cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán của Thông tư số 16/2010/TT-BXD với Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2005
Bộ Xây dựng nhận thấy, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là phù hợp, không mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, bởi vì Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Tại khoản 9 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư. Để hướng dẫn nội dung này, tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ);”.
Như vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để chủ đầu tư và người mua có thể thỏa thuận theo một trong hai cách tính: (1) tim tường, (2) thông thủy nhằm xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn thêm về cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 158/BXD-QLN.