Bộ Xây dựng có ý kiến đối với các kiến nghị của VCCI như sau:
Vấn đề thứ 1. Về nhà đầu tư, chủ đầu tư
“- Pháp luật Nhà ở (Khoản 4 Điều 16 Nghị định 95/2024/NĐ-CP) và Xây dựng (Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật xây dựng) có quy định nếu nhiều nhà đầu tư được lựa chọn thì các Nhà đầu tư có thể ủy quyền cho một Nhà đầu tư hoặc thành lập Doanh nghiệp để làm Chủ đầu tư Dự án. Tuy nhiên, Pháp luật Đấu thầu không có quy định về việc nhiều Nhà đầu tư ủy quyền cho một Nhà đầu tư làm Chủ đầu tư. Chưa có hướng dẫn cụ thể việc nhiều Nhà đầu tư ủy quyền cho 1 Nhà đầu tư làm Chủ đầu tư thực hiện như thế nào.
- Luật Xây dựng có quy định về việc công nhận Chủ đầu tư nhưng hiện nay quy định pháp luật Đầu tư, pháp luật Nhà ở, pháp luật về Đấu thầu không có quy định về công nhận Chủ đầu tư.”. (Số thứ tự 24 phụ lục V.2.1.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Điểm a khoản 3 Điều 2 Luật Đấu thầu năm 2023 quy định đối tượng áp dụng Luật Đấu thầu trong “hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh” đối với “dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đất đai”, không quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư.
Việc lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp nhiều nhà đầu tư ủy quyền cho 01 nhà đầu tư làm chủ đầu tư được quy định trong pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; cụ thể là:
Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020) quy định:
“d) Đối với dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này (sau đây gọi là dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan;
đ) Đối với dự án không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này, chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân bỏ vốn để đầu tư xây dựng”.
Khoản 4 Điều 16 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định:
“Trường hợp có nhiều nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm các bên”.
Về quy định công nhận chủ đầu tư, trước đây, trình tự, thủ tục công nhận chủ đầu tư được quy định tại Điều 8 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD và pháp luật về nhà ở hiện hành cũng không có quy định về công nhận chủ đầu tư.
Pháp luật về xây dựng hiện nay chỉ quy định chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện công nhận chủ đầu tư trong trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc này.
Do vậy không có vướng mắc đối với nội dung này.
Vấn đề thứ 2. Về hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở
“- Điều 114 Luật Nhà ở 2023 quy định có 07 hình thức huy động vốn và một trong các hình thức là huy động Nguồn vốn hợp pháp khác.
- Tuy nhiên tại Điều 115 Luật Nhà ở đối với vốn để phát triển nhà ở thương mại lại Không có vốn từ Nguồn vốn hợp pháp khác.
Trong khi đối với huy động vốn cho Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, phát triển nhà ở cá nhân thì lại được huy động Nguồn vốn hợp pháp khác. Luật nhà ở 2023 cũng chưa quy định Nguồn vốn hợp pháp khác là nguồn vốn cụ thể như thế nào?
-Việc cùng trong quy định của Luật Nhà ở lại phân biệt và không cho phép Nhà ở thương mại được huy động Nguồn vốn hợp pháp khác là chưa công bằng trong việc phát triển các loại nhà ở, hạn chế quyền tiếp cận vốn của Chủ đầu tư Nhà ở thương mại”. (Số thứ tự 25 phụ lục V.2.1.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 quy định nghiêm cấm hành vi: “Ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở”.
Do vậy, hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại cần được xác định rõ để có các điều kiện huy động vốn phù hợp, tránh việc tranh chấp, khiếu kiện.
Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu để chỉnh lý, hoàn thiện về nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại trong thời gian tới, bảo đảm đầy đủ và chặt chẽ. Đối với các hình thức huy động vốn mới thì cần nhận diện và đánh giá mức độ rủi ro về rửa tiền để để giảm thiểu rủi ro về rửa tiền theo quy định của pháp luật.
Vấn đề thứ 3. Về thời hạn đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
“Luật Đất đai (Khoản 3 Điều 133) quy định 30 ngày kể từ ngày có biến động thì phải đăng ký biến động tại Cơ quan có thẩm quyền và Luật Kinh doanh BĐS (Khoản 3 Điều 17) quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao phải thực hiện thủ tục cấp GCN là đang có sự chồng chéo về thời hạn đăng ký biến động cho Khách hàng”. (Số thứ tự 26 phụ lục V.2.1.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Khoản 1 Điều 41 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã quy định rõ về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản như sau:
“Trong thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ…”
Như vậy, không có sự mâu thuẫn về thời hạn đăng ký biến động giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Vấn đề thứ 4. Về thời hạn bảo hành nhà chung cư
“-Khoản 2 Điều 29 Luật Nhà ở quy định thời hạn bảo hành Nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu là 24 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Điều 125 Luật Xây dựng, Khoản 5 Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định thời hạn bảo hành là 24 tháng hoặc 12 tháng tùy cấp, loại công trình.
- Đang có sự không thống nhất về thời hạn bảo hành Nhà chung cư giữa Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Việc quy định về thời hạn bảo hành và phạm vi bảo hành nêu trên là quá dài và phạm vi các hạng mục cần phải bảo hành là quá rộng.
Rất nhiều hạng mục như trần, ốp, trát, lát ..., không có nhà thầu nào nhận bảo hành cho các hạng mục này với thời gian dài như vậy hoặc nếu có nhận thì chi phí rất lớn, quy về giá bán căn hộ sẽ bị tăng lên trong khi các công việc này, đơn vị vận hành Tòa nhà sau này hoàn toàn thực hiện được và thuận lợi cho các bên”. (Số thứ tự 27 phụ lục V.2.1.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Khoản 7 Điều 29 của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng đã quy định: “Đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm, hình thức, giá trị và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Do đó, không có sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 06/2021/NĐ-CP.
Vấn đề thứ 5. Về đơn giản hóa thủ tục hành chính và nội dung văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
“- Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đấu thầu 2023, Luật Nhà ở 2023 thì trước khi tổ chức đấu thầu, đấu giá thì Cơ quan Nhà nước phải ban hành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc trường hợp đấu giá không thành). Tuy nhiên, nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay đang quá chi tiết với nhiều nội dung liên quan đến Dự án BĐS đã được ấn định, quy định trong nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và được coi là văn bản gốc, khai sinh ra Dự án đầu tư. Mọi tiến trình pháp lý về sau của Dự án đầu tư đều phải căn cứ vào Văn bản này.
- Do có nhiều nội dung của Dự án đầu tư được quy định trong Quyết định dẫn đến cứng nhắc, thiếu linh hoạt và khi có thay đổi nào của nội dung Quyết định chủ trương đầu tư thì Nhà đầu tư có thể phải tiến hành thủ tục xin điều chỉnh Chủ trương đầu tư hoặc xin Điều chỉnh Dự án dẫn đến điều chỉnh chủ trương đầu tư. Việc này dẫn đến tăng thêm thời gian thực hiện TTHC, chi phí thực hiện và làm giảm tính linh hoạt, sáng tạo, đáp ứng nhu cầu thị trường của Nhà đầu tư do các nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư lại do Cơ quan Nhà nước ấn định và ban hành.
- Mặt khác, đối với Dự án đấu thầu thì căn cứ quy hoạch phân khu 1/2000 để ban hành Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trong khi các nguồn căn cứ, dữ liệu đầu vào của một Dự án chưa đầy đủ (do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500), cùng với đó CQNN phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng có thể chủ trương đầu tư này không đáp ứng được yêu cầu của thị trường, mong muốn của Khách hàng cũng như mong muốn của Chủ đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư.
Chủ đầu tư có thể mong muốn thực hiện tốt hơn, thay đổi để đáp ứng nhu cầu thị trường, nhu cầu khách hàng nhưng thực tế rất khó khăn do phát sinh các thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư (đặc biệt đối với các Dự án Khu đô thị diện tích lớn, tổng mức đầu tư cao đòi hỏi đầu tư trong thời gian dài).
- Đặc biệt là nội dung về Tổng mức đầu tư của Dự án. Tổng mức đầu tư của Dự án trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của CQNN ban hành nhiều khi chưa chính xác, chưa thể hiện đúng hoặc mong muốn đầu tư của Nhà đầu tư. Nhà đầu tư trong quá trình thực hiện Dự án để đáp ứng yêu cầu thị trường, mô hình kinh doanh và nhu cầu khách hàng có thể thực hiện Dự án với Tổng mức đầu tư cao hơn. Nhưng Tổng mức đầu tư điều chỉnh cao hơn này có thể không đáp ứng quy định pháp lý và có thể không được Tổ chức tín dụng chấp thuận hạn mức cho vay vì Tổng mức đầu tư này không thống nhất với Tổng mức đầu tư của Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và chưa được CQNN chấp thuận, gây khó khăn, hạn chế cho Nhà đầu tư”. (Số thứ tự 28 phụ lục V.2.1.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Ngày 03/9/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 239/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư; trong đó đã sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
Mặt khác, hiện nay Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Luật Đầu tư (thay thế), trong đó đã đề xuất tiếp tục đơn giản hóa nội dung và trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư.
Do đó trường hợp Luật Đầu tư sửa đổi nội dung liên quan đến thủ tục và nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thì Bộ Xây dựng sẽ đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa tương ứng nội dung này trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Vấn đề thứ 6. Về thế chấp công trình xây dựng không phải nhà ở
“Luật chưa cho phép thế chấp công trình xây dựng không phải nhà ở (như nhà liền kề chưa có GCN, nhà phố thương mại...). Gây khó khăn trong việc đăng ký thế chấp”. (Số thứ tự 44 phụ lục V.2.2.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: Luật Kinh doanh bất động sản không quy định về thế chấp, việc thế chấp bất động sản (trong đó có công trình xây dựng không phải là nhà ở) được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản cũng không có quy định cấm thế chấp bất động sản.
Tại khoản 3 Điều 1, khoản 3,4, 5 Điều 6, điểm e khoản 1 Điều 40, điểm c khoản 1 Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định về thông tin của công trình xây dựng, trong đó có thông tin về thế chấp (nếu có).
Vấn đề thứ 7. Về các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
“Điều 23 NĐ 98/2024/NĐ-CP:
2. Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:
a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy,chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
- Việc mô tả định tính về mặt kỹ thuật công trình trên thực tế dẫn đến khó khăn/cảm tính trong quá trình triển khai xác định hiện trạng của nhà chung cư; Luật Nhà ở và các Nghị định chỉ nói: “công trình hư hỏng, hư hỏng nặng, nguy hiểm” mà không có chuẩn kỹ thuật định lượng rõ ràng để phân loại nhà.
- Khái niệm “hư hỏng”, “hư hỏng nặng”, “nguy hiểm” ... kết cấu chính mang tính mô tả cảm tính, thiếu thang đo lường cụ thể → Kết luận thiếu thống nhất, gây tranh chấp; Khó ra quyết định di dời khi không rõ công trình ở mức độ nào;
- Khó khăn trong xác định các trường hợp nhà chung cư trong diện chưa nguy hiểm, hư hỏng nặng (ví dụ có kết quả kiểm định cấp B, C) vẫn phải di dời theo phương án được duyệt để đảm bảo yêu cầu tổng thể về cải tạo, hoặc chỉnh trang đô thị và/hoặc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư → Trong cùng 1 khu chỉnh trang vẫn tồn tại 1 vài tòa nằm “ngoài diện cưỡng chế”, dù tổng thể quy hoạch yêu cầu di dời để chỉnh trang”. (Số thứ tự 48 phụ lục V.2.2.C)
Về nội dung này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
“Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm: ....
đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.”
Như vậy, trường hợp cải tạo cả khu chung cư thì thực hiện theo toàn khu, kể cả trong khu chung cư có nhà chung cư chưa thuộc diện phá dỡ nên không có vướng mắc đối với nội dung này.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời về các nội dung kiến nghị, phản ánh của VCCI mà không phải khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật để VCCI được biết.