Từ khi đổi mới, thị trường xây dựng nước ta xuất hiện khá sớm do vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng được bán tự do trên thị trường và quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, một số hộ mới giàu lên nhờ kinh tế thị trường bèn tìm mua đất rồi thuê hợp tác xã xây dựng hoặc công ty xây dựng tư nhân xây lên những ngôi nhà bốn – năm tầng đẹp đẽ khang trang để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách của mình đã bị dồn nén từ lâu.
Thị trường xây dựng lúc đó thực ra là tự phát và chủ yếu là thị trường không chính thức. Trong khi đó, các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia kinh tế xây dựng vẫn giữ nếp tư duy theo phạm trù “ngành Xây dựng”, còn ngành thì tiếp tục bận rộn với các công trình lớn của Nhà nước có sự viện trợ của các nước xã hội chủ nghĩa anh em như Thuỷ điện Sông Đà, Apatít Lào Cai, Xi măng Kiên Lương và Bỉm Sơn, Kính Đáp Cầu, Điện Uông Bí, Bê tông Xuân Mai và Đạo Tú, Khu nhà ở Quang Trung... Các công trình đó vẫn vận hành theo cơ chế kinh tế kế hoạch hoá.
Tiếp đến thời kỳ Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 1991 – 2000, thông qua việc thực hiện các dự án ODA và tiếp thu các dự án FDI, ngành bắt đầu tiếp xúc và làm quen với “thông lệ quốc tế” đối với “dự án” đầu tư xây dựng như báo cáo tiền khả thi, báo cáo khả thi, đấu thầu tuyển chọn tư vấn, giám sát và tuyển chọn nhà thầu... Thông qua việc hợp tác với tư vấn và nhà thầu nước ngoài mà lực lượng khảo sát, thiết kế, thi công nước ta làm quen với cách quản lý dự án, quản lý thi công và tiếp nhận được nhiều công nghệ xây dựng hiện đại như cọc khoan nhồi, vải địa chất, nhà cao tầng, giàn khoan dầu khí, kết cấu kim loại nhà công nghiệp, máy xây dựng hiện đại, bê tông thương phẩm...
Thông qua sắp xếp tổ chức lại, lực lượng xây dựng của nhà nước được trao quyền tự chủ quản lý kinh doanh nhiều hơn và thực hiện cạnh tranh thị trường. Lực lượng xây dựng tư nhân bắt đầu hình thành, một số trở thành nhà thầu xây dựng chung, còn một số khác là nhà thầu chuyên môn hoá như làm nền móng, san ủi, hoàn thiện nội ngoại thất, điện nước, nhôm kính.... nhận làm thầu phụ cho nhà thầu chính.
Thị trường bất động sản bắt đầu hình thành với thị trường đất đai và thị trường nhà ở không chính thức, dần dần lớn lên với các dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng TP.Hồ Chí Minh và Linh Đàm Hà Nội, các dự án khách sạn cao tầng 4, 5 sao và nhà nghỉ, sân gôn hiện đại.... Các nhà phát triển tạo lập bất động sản dần dần trở thành người đặt hàng lớn cho thị trường xây dựng.
Việc nâng cấp hệ thống cầu đường, cảng, sân bay, việc phát triển hệ thống điện lực, kết cấu hạ tầng đô thị, hệ thống thuỷ lợi đã đem lại nhiều công việc cho thị trường xây dựng thông qua các dự án đầu tư công.
Thị trường xây dựng phát triển kéo theo sự phát triển các thị trường yếu tố sản xuất như vật liệu xây dựng, máy xây dựng, công nghệ xây dựng....
Thị trường vật liệu xây dựng phát triển nhanh và tiến lên hiện đại hoá, cung ứng cho thị trường xây dựng các vật liệu cần thiết như sắt thép, xi măng, đá ốp lát, gốm sứ vệ sinh, gạch men kính, kính nổi, tấm lợp kim loại, kết cấu thép, sơn nước...
Thị trường máy xây dựng cũng trở nên nhộn nhịp. Đã xuất hiện nhiều công ty, thậm chí cả tư nhân cho thuê máy xây dựng.
Công nghệ xây dựng bắt đầu trở thành hàng hoá, chẳng hạn các doanh nghiệp đã mua cầu bê tông cốt thép ứng lực trước, cầu dây văng, công nghệ nền móng, các phần mềm thiết kế và tính toán kết cấu công trình... của nước ngoài.
Khuôn khổ pháp lý điều tiết thị trường xây dựng bắt đầu hình thành khá sớm để kịp thời đón nhận đầu tư nước ngoài và vốn ODA, nhưng đối với hoạt động đầu tư xây dựng trong nước vẫn còn mang nặng ảnh hưởng cơ chế kế hoạch hoá, chỉ quan tâm chủ yếu điều tiết quan hệ cạnh tranh thông qua cơ chế đấu thầu mà thôi sẽ nói rõ hơn trong phần dưới.
Tóm lại, thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20 là giai đoạn hình thành và phát triển bước đầu của thị trường xây dựng nước ta. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư và nhà thầu đến từ mọi thành phần kinh tế chứ không chỉ là chủ đầu tư và nhà thầu nhà nước; Thị trường xây dựng trở thành điều kiện sinh tồn và phát triển của doanh nghiệp xây dựng; thị trường xây dựng thúc đẩy sự phát triển của ngành Xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, rút ngắn tiến độ thi công, nâng cao chất lượng và mức độ hoàn thiện của công trình xây dựng, hạ giá thành xây dựng.
Tuy thế, thị trường xây dựng nước ta còn nặng tính tự phát nên trật tự rối loạn, quan hệ cạnh tranh thiếu lành mạnh, quan hệ cung cầu không cân đối, cơ chế giá cả chậm chuyển sang quỹ đạo thị trường.
Với những bước tiến và kinh nghiệm ban đầu như vậy, thị trường xây dựng nước ta tiến vào thập kỷ đầu tiên của thế kỷ 21.
Mục tiêu của Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 2001 – 2010 là làm cho “thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được hình thành về cơ bản và vận hành thông suốt, có hiệu quả” Văn kiện đại hội, Tr.161, phù hợp với quan điểm “tăng nhanh năng suất lao động xã hội và nâng cao chất lượng tăng trưởng. Triệt để tiết kiệm, chống lãng phí, tăng tích luỹ cho đầu tư phát triển” Tr.162. Thị trường xây dựng hiển nhiên cũng cần phát triển theo định hướng đó.
Sang giai đoạn này thị trường xây dựng tăng trưởng nhanh hơn. Nếu giả thiết giá trị giao dịch trong thị trường xây dựng chiếm tỷ lệ cố định trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội thì quy mô thị trường xây dựng của năm 2000 bằng 2,1 lần năm 1995, còn của năm 2005 thì bằng 2,27 lần năm 2000 và bằng 4,7 lần năm 1995, tức là cứ cách nhau 5 năm thì tăng hơn gấp đôi! Nói chung, tốc độ tăng trưởng của thị trường xây dựng bằng 2 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Để thích ứng với sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường xây dựng, các Tổng Công ty xây dựng nhà nước lớn mạnh không ngừng, thực hiện cổ phần hoá, phát triển theo hướng Công ty mẹ – Công ty con và tiến tới tập đoàn kinh tế. Phần lớn doanh nghiệp xây dựng nhà nước dần dần chuyển sang kinh doanh đa dạng để phân tán rủi ro, chủ yếu là đầu tư phát triển công nghiệp vật liệu xây dựng, nhà máy thuỷ điện và kinh doanh bất động sản. Một số doanh nghiệp đã có năng lực tổng nhận thầu EPC những dự án tầm cỡ quốc tế. Nhiều doanh nghiệp xây dựng tư nhân cũng lớn mạnh rất nhanh, có năng lực canh tranh cao và thường kinh doanh đa ngành.
Các doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp tư vấn nước ngoài vào hoạt động ngày càng đông hơn, nhiều quốc tịch hơn, không chỉ dự thầu dự án có vốn ODA và FDI mà cả các dự án khác có vốn nhà nước hay vốn tư nhân trong nước, khiến quan hệ cạnh tranh trong thị trường càng thêm sôi nổi.
Để thích ứng linh hoạt với quan hệ cung cầu trên thị trường, các doanh nghiệp xây dựng không còn phân chia theo ngành giao thông, dân dụng và công nghiệp và thuỷ lợi nữa, mà trở thành nhà thầu xây dựng chung. Các nhà thầu chuyên môn hoá như cung ứng bê tông tươi, làm nền móng, kết cấu kim loại, hoàn thiện nội ngoại thất... cũng phát triển nhanh, ngoài ra đã bắt đầu hình thành nhà thầu cung ứng nhân lực cho các nhà thầu chính, phụ.
Thị trường các yếu tố sản xuất vật liệu, xe máy, nhân lực, công nghệ, vốn được phát triển tương ứng cùng với thị trường xây dựng. Thị trường tư vấn, khảo sát thiết kế xây dựng cũng tăng trưởng nhanh chóng và phục vụ kịp thời nhu cầu của các dự án đầu tư xây dựng.
Năm 2007 nước ta gia nhập WTO. Nguồn vốn FDI tuôn chảy ào ạt vào nước ta, có một số dự án vốn đầu tư hàng tỷ đôla Mỹ, chắc chắn sẽ kéo theo sự xâm nhập sâu rộng hơn của các doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp tư vấn nước ngoài vào thị trường nước ta. Vài năm gần đây trên thị trường đã xuất hiện dấu hiệu cung không theo kịp cầu, ngược với thời kỳ trước đây.
Bước vào thế kỷ 21, khuôn khổ pháp lý đầu tư và xây dựng dần dần được đồng bộ và hoàn chỉnh hơn, tuy vẫn còn cách xa mức độ hoàn thiện.
Hai chủ thể chính trong thị trường xây dựng là các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng.
Điều tiết hoạt động của chủ đầu tư là các pháp quy về đầu tư. Luật Đầu tư nước ngoài ra đời rất sớm từ năm 1997 để kịp đốn nhận vốn đầu tư bên ngoài. Sau các lần sửa đổi bổ sung năm 1990 và 1992, Luật này được thay thế bằng Luật năm 1996, rồi đến lượt nó lại được thay thế bằng Luật Đầu tư thống nhất ban hành năm 2005 chung cả đầu tư nước ngoài và trong nước.
Văn bản đổi mới quản lý đầu tư và xây dựng ra đời sớm nhất là Nghị định 385 năm 1990 ban hành Điều lệ quản lý XDCB, rồi Nghị định 177 năm 1994 đổi thành Điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng, tiếp tục sửa đổi bổ sung và thay thế bởi các Nghị định 42 năm 1996, Nghị định 92 năm 1997, Nghị định 52 năm 1999, Nghị định 12 năm 2000. Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Đầu tư năm 2005 được thông qua, nhưng chắc rồi sẽ có những bổ sung sửa đổi tiếp theo. Ngoài ra, các Luật Đất đai 2000, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 cũng được ban hành.
Điều tiết hoạt động của nhà thầu là Luật Doanh nghiệp, Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân ban hành năm 1990, được sửa đổi năm 1994. Đến năm 1999 hai luật này hợp nhất thành Luật Doanh nghiệp. Còn Luật Doanh nghiệp nhà nước đến năm 1995 mới ban hành và được thay thế Luật năm 2003. Đến năm 2005 thì tất cả các doanh nghiệp, không phân biệt nhà nước, tư nhân, nước ngoài, đều được quản lý theo Luật Doanh nghiệp thống nhất.
Luật Phá sản doanh nghiệp ban hành năm 1993 và được thay thế bằng Luật Phá sản năm 2004.
Tuy Luật Cạnh tranh đến 2004 mới ban hành nhưng thị trường xây dựng vận hành theo cơ chế cạnh tranh đặc thù, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng, cho nên từ rất sớm, năm 1990 đã có Quyết định 24/BXD về Quy chế đấu thầu xây dựng để kịp thời quản lý các dự án ODA và FDI. Quy chế này đến năm 1994 được thay thế bằng Quy chế đấu thầu xây lắp ban hành theo Quyết định 60/BXD. Đến năm 1996, Nghị định 43 của Chính phủ ban hành Quy chế đấu thầu, chỉ một năm sau 1997 được bổ sung sửa đổi bằng Nghị định 92, tiếp đó được thay thế bằng Nghị định 88 năm 1999 rồi được bổ sung bằng Nghị định 14 năm 2000. Cuối cùng, đến năm 2005 cơ chế cạnh tranh trong thị trường xây dựng mới được điều chỉnh bằng văn bản luật là luật đấu thầu.
Tóm lại trong khoảng thời gian chưa đến 20 năm đã có 6 văn bản Nghị định về quản lý đầu tư xây dựng; 6 văn bản luật về đầu tư; 1 văn bản luật về xây dựng; 8 văn bản luật về doanh nghiệp; 2 văn bản quyết định cấp bộ; 1 văn bản nghị định và 1 văn bản luật về đấu thầu. Tình hình đó thể hiện sự bỡ ngỡ lúng túng buổi ban đầu, tiếp đó là cách thức ứng phó bị động, thiếu tổng kết bài bản và nghiên cứu có hệ thống về các chủ đề pháp lý đầu tư và xây dựng của các nhà hoạch định chính sách nước ta trong lĩnh vực thị trường quan trọng này.
Trải qua 20 năm từ lúc hình thành đến nay, thị trường xây dựng nước ta ngày càng lớn mạnh, vận hành ngày càng có quy tắc, đóng góp lớn vào quá trình phát triển nền kinh tế thị tường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo cơ sở vật chất để nước ta tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thị trường xây dựng lớn lên cả về qui mô và năng lực, tạo điều kiện cho nền kinh tế nước ta hoà nhập quốc tế. Cơ chế cạnh tranh và cơ chế cung cầu ngày càng tác động mạnh mẽ vào sự vận hành của thị trường. Khuôn khổ pháp lý đã được hình thành về cơ bản.
Tuy đạt được những thành tựu bước đầu rất đáng phấn khởi, nhưng thị trường xây dựng còn chưa thực sự đồng bộ và hoàn chỉnh về mặt thể chế. Cơ chế giá cả bị xem nhẹ khiến sự vận hành của thị trường còn rất khập khiễng. Các yếu kém về thể chế và năng lực quản lý đã tạo điều kiện phát sinh các lãng phí, thất thoát rất lớn trong các dự án đầu tư công, làm chậm trễ tiến độ đối với phần lớn các dự án quan trọng do công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng rất chậm trễ. Công tác quản lý dự án của chủ đầu tư, quản lý thi công của nhà thầu, bao gồm cả quản lý hợp đồng xây dựng, chưa theo kịp qui mô và tính phức tạp của công trình, chưa có khái niệm về quản lý rủi ro. Các hoạt động môi giới và dịch vụ thị trường còn kém phát triển và thiếu tính chuyên nghiệp. Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường xây dựng còn rất phân tán tản mạn, vai trò của bộ chủ trì chưa thật rõ.
Việc nước ta gia nhập tổ chức WTO đã đem lại cơ hội mới và nhiều thách thức to lớn cho sự phát triển của thị trường xây dựng nước ta trong giai đoạn sắp tới. Mong rằng các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia kinh tế xây dựng nước ta nhận dạng được đầy đủ và rõ ràng các cơ hội và thách thức đó nhằm xác lập lộ trình hoàn thiện thể chế thị trường xây dựng và nâng cao năng lực các chủ thể thị trường, để chậm nhất là đến năm 2020 nước ta có thị trường xây dựng hiện đại và đạt hiệu quả cao, vững vàng tiến vào thị trường xây dựng quốc tế.
Theo TC Xây dựng, số 4/2008