Trước khi có Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2005 và Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (gọi chung là Quyết định số 08). Quyết định 08 được ban hành đã bước đầu tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, góp phần giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng, nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, tạo nếp sống văn minh đô thị, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường của nhà chung cư.
Sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư có nhiều nội dung mới được bổ sung so với quy định của Quyết định 08, như quy định về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư; việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị, về mô hình hoạt động, thành phần, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị... Để triển khai hướng dẫn Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 Quốc hội đã giao Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục những tồn tại, vướng mắc trong quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quyết định số 08 trước đây. Thực hiện nhiệm vụ được Quốc hội giao, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (gọi tắt là Quy chế 02).
Theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề quan trọng liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như: đề cử, bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị; thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành...Các vấn đề này liên quan trực tiếp đến quyền và trách nhiệm của người dân đang sinh sống trong chung cư và chỉ thực hiện được khi có sự đồng thuận của đại đa số cư dân.
Xuất phát từ yêu cầu nêu trên Điều 13 của Quy chế 02 đã quy định Hội nghị nhà chung cư tổ chức lần đầu phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu lần đầu không đủ 75% thì tổ chức lần hai khi có đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Số lượng đại biểu này được tính trên tổng số tối thiểu 50% số căn hộ đã nhận bàn giao, không phải tính trên tổng số căn hộ của cả tòa nhà chung cư. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ 50% số người tham dự thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Việc quy định số lượng tối thiểu đại diện các chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu như Điều 13 Quy chế 02 nhằm mục đích bảo đảm quyền lợi của đa số các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và để các quyết định của Hội nghị nhà chung cư dễ dàng triển khai trên thực tế.
Trước khi ban hành Quy chế 02, Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức nhiều hội thảo, hội nghị để lấy ý kiến đóng góp của các địa phương, các tổ chức, cá nhân có liên quan, trong đó có quy định về tỷ lệ số lượng đại biểu cần phải có khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hầu hết các ý kiến tham gia góp ý đều nhất trí với quy định về số lượng đại biểu này.
Qua theo dõi việc thi hành Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Quy chế 02 nói chung và quy định nêu trên cho thấy, các quy định này đã nhận được sự đồng tình, ủng hộ của nhiều chủ đầu tư, đông đảo cư dân đang sinh sống trong các nhà chung cư. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng xin ghi nhận ý kiến nêu trên của cử tri và sẽ tiếp tục theo dõi, đánh giá việc triển khai thi hành Quy chế này trên thực tế để có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước và nguyện vọng của người dân.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 248/BXD-QLN.