Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) thì có 7 trụ cột cho chính sách nhà ở: Cải thiện quyền sở hữu; Phát triển tín dụng bất động sản; Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt; Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị; Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản; Làm nổi bật tính cạnh tranh của ngành kinh doanh bất động sản; Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp quốc gia.
Có thể nói, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã có cho đến nay thực ra là khá toàn diện. Nhưng “chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và nhà lưu trú cho công nhân các khu công nghiệp” cho tới nay vẫn chưa khởi sắc, chưa có đột phá, rất cần tìm ra nguyên nhân và những hạn chế của cơ chế chính sách. Có ý kiến cho rằng:
- Tính khả thi chưa cao, thiếu trọng điểm và thứ tự ưu tiên, đòi hỏi nhiều nguồn lực thực thi vượt quá trình độ phát triển của nền kinh tế hiện thời.
- Tổ chức thực hiện phát triển nhà ở xã hội yêu cầu nhiều thủ tục và trình tự phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian và năng lực nghiệp vụ giỏi của công chức, cung cách “xin cho” dẫn tới “lợi ích nhóm”.
- Người dân rất khó tiếp cận chính sách hỗ trợ để mua nhà, dù được hưởng chính sách hỗ trợ nhưng thực tế vẫn không mua được nhà.
- NƠXH cho thuê là một loại hình chủ yếu phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp, trên thực tế chỉ mới triển khai loại nhà ở cho công nhân do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư và ký túc xá cho sinh viên, học sinh, còn chưa đáp ứng được yêu cầu. NƠXH trong đô thị do Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư chủ yếu là bán hoặc cho thuê – mua trả góp và đầu tư vào nhà cho thuê “giá rẻ” thì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm, vì vậy hầu như không có NƠXH cho người thu nhập thấp.
- Tuy rất quan tâm và tạo điều kiện, nhưng các cơ chế chính sách hiện hành vẫn chưa đủ sức thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia do lợi nhuận định mức hạn hẹp, thiếu các chính sách bảo vệ nhà đầu tư đối với nhà cho thuê.
- Tách rời việc cung ứng NƠXH với việc làm, thu nhập với việc cung ứng dịch vụ hàng ngày cho người ở. Để có nhà rẻ, dự án NƠXH khu vực đô thị thường rất xa khu trung tâm nội thành, thiếu công trình dịch vụ công cộng và xã hội.
Trên cơ sở những nhận định nêu trên, có thể rút ra những hạn chế và bất cập có tính chất cốt lõi trong xây dựng chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị và nhà lưu trú cho công nhân các khu công nghiệp. Đó là: Chưa nhận thức đúng “tầm chiến lược” của vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp trong chiến lược phát triển quốc gia nên việc xây dựng chính sách chưa đủ độ sâu để có thể thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp; Chưa tạo ra được sự hài hòa quyền lợi giữa người thu nhập thấp (có nhà để ở), doanh nghiệp (có lời), Nhà nước (tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội); Còn nặng về “cơ chế - xin cho” nên cả người thu nhập thấp và doanh nghiệp khó tiếp cận được với chính sách của Nhà nước.
Trên cơ sở nhận thức rõ những bất cập, có thể có một số giải pháp nhằm tháo gỡ những bất cập để nhà nước “hoàn chỉnh” cơ chế chính sách, người thu nhập thấp có thể tiếp cận được với chính sách hỗ trợ về nhà ở nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống, thu hút được doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà lưu trú cho công nhân như sau:
1- Cần nhận rõ tầm quan trọng của nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.
2- Để cân bằng lợi ích giữa người thu nhập thấp (mua nhà), nhà đầu tư (đầu tư xây dựng và bán nhà hoặc cho thuê) và Nhà nước (ban hành chính sách hỗ trợ), cần tính toán lại “mức ưu đãi” cho các bên “chiến lược cùng thắng” (Win – Win Strategy) mà các bên đều có thể chấp nhận được, trên cơ sở một mô hình thí điểm trên thực tế chứ không phải chỉ tính toán trên lý thuyết cả đối với cả “nhà bán” và “nhà cho thuê”, để có cơ sở “điều chỉnh chính sách hiện hành”, tạo ra “chính sách đột phá” phát triển NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp.
3- Cần chuyển hẳn từ cơ chế “xin - cho” sang cơ chế “phục vụ”, cần “thân thiện với công dân”, và “thân thiện với doanh nghiệp”, để cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được với chính sách ưu đãi của nhà nước đối với NƠXH. Tuy nhiên, để loại bỏ cơ hội phát sinh “chi phí không chính thức” sinh ra tiêu cực, tham nhũng và thủ tục được giải quyết nhanh chóng, cần sử dụng chính phủ điện tử (E-Government), sử dụng “Hệ thống thông tin địa lý” (Geography Information System - GIS) và “hệ thống thông tin đất đai” (Land Information - LIS) trong quản lý đất đai.
4- Cần có “các giải pháp liên hoàn” khác như: Quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, giao thông cơ sở hạ tầng và đồng bộ, hợp tác nhà nước – tư nhân, tài chính và tổ chức.
Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất
Hội nghị toàn cầu trù bị cho Habitat II tại New Delhi Ấn Độ 1996 về “Tiếp cận đất đai và an toàn cho người hưởng dụng là điều kiện cho chỗ ở và phát triển bền vững” (Access to land and security of tenure as a condition to sustainable shelter and urban development) đã chỉ rõ vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị; Cần đáp ứng nhu cầu không gian để “phân bố dân cư”, vì quy hoạch sử dụng đất xét về bản chất là “quy hoạch phân bố dân cư”.
Đối với NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc và dịch vụ công cộng, tạo thành các “khu liên hợp”: “khu công nghiệp - nhà ở công nhân - dịch vụ công cộng”, “Trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng…
Theo Nghị quyết 18/NĐ-CP của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh, thành phố phải rà soát điều chỉnh bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp trong quy hoạch chung: Quy hoạch chi tiết của địa phương (kể cả quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp). Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều địa phương vẫn chưa có quy hoạch, kế hoạch bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Một bước đi quan trọng để thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia trong đó có NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp là phải hoàn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn và rộng khắp, nhằm cung cấp một khung liên kết chính sách về đô thị và không gian sao cho quy hoạch và đầu tư về nhà ở, toàn bộ cơ sở hạ tầng xã hội - không gian đô thị được phát triển cơ bản là theo quy hoạch đô thị. Ngoài ra, dự án NƠXH theo quy định chiếm 20% tổng diện tích đất nhà ở xây dựng nằm trong dự án nhà ở thương mại.
Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải quyết và tạo điều kiện hiện thực hóa quy hoạch đô thị không gì khác hơn là thực hiện theo “Chiến lược nhà ở quốc gia”.
Giải pháp về kiến trúc
Công trình trong dự án NƠXH chủ yếu là chung cư cho thuê, thuê mua và bán. Chung cư tại các dự án NƠXH phổ biến cao từ 5-15 tầng. Công trình từ 15-40 tầng chủ yếu xuất hiện tại các khu trung tâm các thành phố lớn. Diện tích căn hộ chung cư khoảng 50-70m2.
Trong thời kỳ biến đổi để giảm nhẹ khí phát thải hiệu ứng nhà kính, cần sử dụng các loại vật liệu tiết kiệm năng lượng. Để thích ứng với khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa ngày càng cực đoan ở nước ta và nhiệt độ ngày càng tăng cao, có nhiều giải pháp hiệu quả trong thiết kế hướng đến “kiến trúc sinh thái” và “kiến trúc xanh” đối với các chung cư NƠXH. Giải pháp trước tiên phải là “kiến trúc mở” không có giới hạn giữa nội và ngoại thất, nhà thường có hành lang bên, có giếng trời, ô trống, sân trong để dễ dàng thông gió, lưu chuyển không khí và lấy ánh sáng tự nhiên, trồng cây.
Giải pháp phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng đồng bộ
Mục tiêu chủ yếu của quy hoạch đô thị là phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng, gắn kết với phát triển giao thông và cơ sở hạ tầng - Hạt nhân của việc sử dụng đất hỗn hợp” là đã kiểm soát được cả trên thực tế và có khả năng thực tiễn để không hạn chế đến giao thông trong tương lai, đặc biệt là giữa chỗ ở và làm việc cần được tương thích với nhau.
Sự khởi đầu của chương trình NƠXH và nhà ở người thu nhập thấp là yếu tố quyết định nhịp độ, theo đó các hệ thống giao thông, cơ sở thương mại, công nghiệp và tất cả các công trình cơ sở hạ tầng khác được phát triển.
Cần thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân bằng giữa phát triển nhà ở và phát trển hạ tầng đô thị.
Làm được điều này, chiến lược nhà ở đã trực tiếp và gián tiếp đóng góp vào sự phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội và không gian, tạo ra hạ tầng xương sống cho sự thịnh vượng kinh tế và ổn định chính trị.
Giải pháp hợp tác nhà nước và tư nhân
Hợp tác Nhà nước – tư nhân là liên doanh hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân, được xây dựng trên cơ sở kỹ thuật chuyên môn của mỗi đối tác nhằm đáp ứng yêu cầu của người dân đã được xác định một cách rõ ràng thông qua việc phân bổ một cách thích hợp các nguồn lực, rủi ro và chế độ khen thưởng.
Các mô hình hợp tác giữa Nhà nước và tư nhân rất đa dạng về hình thái và quy mô. Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát của khối nhà nước mà sự tham gia của tư nhân có thể khác nhau từ việc cung ứng các dịch vụ cho đến sở hữu hoàn toàn như: Công ty liên doanh; Sáng kiến công (khối nhà nước ký hợp đồng dài hạn mua các dịch vụ chất lượng cao, trong đó nêu rõ các kết quả đầu ra cân đạt được của phía tư nhân); Góp vốn chung; Hợp tác đầu tư; Đồng thực hiện chính sách (việc bố trí các cá nhân trong lĩnh vực tư nhân hoặc các bên tư nhân tham gia vào việc xây dựng hoặc triển khai thực hiện một số chính sách công nào đó); Chuyển nhượng; Ký hợp đồng hợp tác.
Giải pháp hợp tác nhà nước – tư nhân cũng có thể ứng dụng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện nay nước ta chưa có cơ chế đầy đủ để vận hành mô hình “Hợp tác công - tư”.
Giải pháp về tài chính
- Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.
Hiện ở nước ta nhiều thành phố đã có ngân hàng phát triển nhà, quỹ tín dụng cho người nghèo và người thu nhập thấp (tham khảo mô hình tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp của Grameen Bank – Bangladesh).
- Cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ này hình thành trên cơ sở tái cơ cấu quỹ phát triển nhà tại các địa phương)
Quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10-15%, mức thấp nhất từ 3-5%)
Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10-15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi.
Đây là mô hình được hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Mặt khác, đối với hộ gia đình hoặc cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng có thể không tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự kiến. Khi tiền đóng góp vào quỹ bằng khoảng 30% giá trị nhà ở cần mua hoặc cần thuê mua và thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên thì các hộ gia đình, cá nhân sẽ được vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà ở. Việc cho vay được tính trên nguyên tắc ai gửi tiết kiệm nhiều hoặc thời gian dài hơn thì được ưu tiên vay trước. Người vay phải trả đều hàng tháng trong thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày được vay để mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở được huy động từ nhiều nguồn: Nguồn vốn của quỹ tiết kiệm nhà ở, 10% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển thương mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách trung ương cấp 1 lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, 30% lợi nhuận thu được từ phát hành sổ số kiến thiết hoặc phát hành xổ số nhà ở, nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà ở bắt buộc đối với các đối tượng tham gia một số hoạt động liên quan đến bất động sản. Đặc biệt, vì là quỹ tiết kiệm nên còn có nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của các đối tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ.
Hy vọng quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ góp phần quan trọng giải quyết bế tắc về vốn đầu tư cho các DA phát triển nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp.
Người vay là doanh nghiệp, theo đề án, quỹ sẽ thực hiện cho vay đối với doanh nghiệp có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Số tiền cho vay tối đa bằng 70% tổng vốn đầu tư xây dựng và lắp đặt thiết bị của dự án nhà ở xã hội.
Giải pháp về tổ chức
Theo kinh nghiệm của các nước Châu Á thì cần có một cơ quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất chính sách để quản lý vào phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội nhằm đảm bảo giải quyết các nhiệm vụ quan trọng về đất đai, tái thiết và phát triển các khu vực đô thị, xây dựng và quản lý nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Do vậy có thể thành lập Tổng cục phát triển nhà.
Mặt khác cũng có thể thành lập Tổng Công ty Phát triển nhà để thực hiện nhiệm vụ chủ yếu là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp.
(Nguồn: Tạp chí Kiến trúc, Số 3/2016)