Khi yêu cầu về phát triển bền vững được quan tâm đề cao, vấn đề bất bình đẳng đô thị bắt đầu được bàn đến nhiều hơn. Tình trạng khan hiếm nhà ở cộng với sự cân đối đầy tính thực dụng trong bài toán kinh tế của những nhà đầu tư vì lợi nhuận, thậm chí, đã đẩy giấc mơ sở hữu nhà của người nghèo ra xa hơn. Người thu nhập trung bình và thấp trông đợi vào những chính sách hỗ trợ đặc biệt của chính quyền dành cho mình. Gần đây, đã có một số chính sách hỗ trợ như thế được thực thi với những hiệu ứng tích cực, tuy nhiên, vẫn còn vô số hạn chế với nhiều nghi ngại chưa có giải đáp.
Đô thị hóa và những bài toán nan giải
Phát triển kinh tế lệ thuộc vào phát triển đô thị
Đây là xu hướng được coi là tất yếu ở các quốc gia đang nỗ lực tìm kiếm các con đường phát triển như Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng cao của Việt Nam dựa trên các yếu tố tích cực từ sự phát triển đô thị, ổn định chính trị, giá nhân công thấp, chỉ số giáo dục cơ bản tốt…Tuy nhiên, sự tăng trưởng này cũng đang lộ rõ một số vấn đề mới, đặc biệt là về chất lượng tăng trưởng và tính bền vững của tăng trưởng. Công nghiệp và dịch vụ trở nên thắng thế, nó mang lại cơ hội việc làm rộng rãi cho người lao động, với thu nhập tốt hơn so với nông nghiệp truyền thống. Các chính sách “mở cửa” chưa từng có tiền lệ xuất hiện để giải quyết những nhu cầu mà đô thị hóa đòi hỏi. Các chính sách này hoặc phớt lờ những nguy cơ về mặt xã hội – môi trường, hoặc xác định mục tiêu “tăng trưởng trước, giải quyết hậu quả sau”.
Các mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế đó đều tồn tại cả những thành tựu tích cực và hệ quả tiêu cực. Một mặt, đời sống vật chất của đại bộ phận người dân được nâng cao, cùng với điều kiện tiếp cận những dịch vụ và tiện nghi xã hội hiện đại. Môi trường học tập tốt, cùng với cơ hội việc làm dồi dào ở khu vực đô thị được coi là sự hấp dẫn lớn đối với nguồn lao động ở nông thôn. Một lượng lớn thanh niên nông thôn tạm dịch cư vào các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM để học tập và làm việc. Một số khác quyết định đưa gia đình rời bỏ hẳn các vùng quê để tìm kiếm vận may lập nghiệp ở thành phố, mà dẫu thành công hay thất bại thì rất ít trong số đó hồi hương. Dân số đô thị bùng nổ cùng với quá trình phát triển đô thị, hiện tượng đô thị “phình rộng” xuất hiện tạo nên những khu ở có chất lượng môi trường không đảm bảo, giao thông tắc nghẽn, phát sinh chi phí tốn kém nhằm mở rộng đường, thu hẹp diện tích đất cây xanh, nghèo nàn hóa hệ sinh thái trong đô thị, cản trở quá trình phát triển kinh tế xã hội.
Dịch cư nông thôn – thành thị
Đô thị hóa dân đã gây tình trạng mất cân bằng ở các vùng đô thị. Những người lao động nhập cư – hầu hết là lao động phổ thông – dù đóng vai trò thiết yếu làm quay bánh xe thịnh vượng của đô thị - cũng đang tạo nên những bài toán nan giải. Thứ nhất, đó là nhu cầu ở và sinh hoạt – Người lao động nghèo lựa chọn cho mình những khu ở giá rẻ, là những khu trọ tồi tàn, hoặc những khu nhà ở được cất tạm trên những lô đất lấn chiếm. Thứ hai, nhu cầu cho con cái học tập – Dưới chế độ quản lý về nhân khẩu và hộ khẩu, những gia đình lao động nhập cư thường gặp khó khăn khi gửi con cái đi học ở những trường “đúng tuyến” do họ thường là đối tượng “không được ưu tiên” khi xin nhập học. Thứ ba, nhu cầu tiếp cận các dịch vụ y tế và chăm sóc sức khỏe – Do hầu hết người nghèo làm việc ở thị trường lao động phi chính thức, họ thường không được đảm bảo quyền lợi về bảo hiểm. Với thu nhập hạn chế và sự quá tải sẵn có của hệ thống bệnh viện ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc phải đến bệnh viện là ác mộng đối với người nghèo.
Hiện tượng “phình” đô thị
Sự mở rộng không gian đô thị thiếu kiểm soát – có cả mặt tích cực và tiêu cực. Một mặt, sư mở rộng này mang lại động lực cho sự phát triển của những khu vực dân cư nhỏ, cư trú kiểu làng xã, nghèo và chủ yếu sống bằng nông nghiệp. Mặt khác, xuất hiện những khu ở mới bám quanh thành phố trung tâm, đa dạng về tính chất, từ những khu đô thị mới cao cấp, những khu đô thị bình dân, cho đến những khu tạm cư ổ chuột. Chúng tuy khác nhau về diện mạo nhưng đều có một đặc điểm chung, là đều thiếu hạ tầng xã hội và không có khả năng tự phục vụ. Chúng hoặc là đô thị “bẩn” hoặc là đô thị “phòng ngủ”.
Sự phát triển ồ ạt khu đô thị mới xung quanh trung tâm các thành phố lớn nhu Hà Nội và TP.HCM hiện nay đã phá vỡ những kế hoạch cung cấp nước, điện và xử lý chất thải. Như “đứa trẻ nuôi mãi không lớn”, không tự lực nổi, các khu đô thị mới trở thành gánh nặng vì lệ thuộc vào sự cung cấp năng lượng, nước sạch, xử lý nước thải của thành phố mẹ. Bán kính phục vụ quá xa là phi hiệu quả do thất thoát, đòi hỏi vốn đầu tư lớn… Dự báo cho thấy nhu cầu phát triển khu đô thị mới sẽ không ngừng tăng, sớm dẫn đến tình trạng hạ tầng thành phố không thể phục vụ nổi hoặc kiểm soát nổi hậu quả môi trường.
“Nghèo đô thị” và yêu cầu bình đẳng về quyền được “ổn định chỗ ở”
Thành phố là nơi tập trung những người thuộc tầng lớp giàu có và cũng là nơi mưu sinh của những người rất nghèo. Ngoài những biểu hiện nghèo thông thường (nhà cửa lụp xụp, sống ở vùng ven), còn thấy có những biểu hiện nghèo mới (việc làm bếp bênh, bệnh tật, chịu nhiều rủi ro). Ngoài thu nhập thấp, nhiều biểu hiện khác của tình trạng “nghèo đô thị” như chất lượng môi trường sống, điều kiện làm việc, nhà ở tạm bợ, không được đảm bảo an toàn, cũng được ghi nhận.
Nhiều nghiên cứu đã cho thấy: Nghèo ở đô thị phức tạp hơn và thường nghiêm trọng hơn so với ở nông thôn. Người nghèo đô thị có thể phải sống ngoài lề xã hội (sống dọc theo kênh rạch, sống trên tàu thuyền), bị phân biệt về mặt xã hội (người nhập cư, sống trên tàu thuyền, người khuyết tật, người già, người bệnh, người liên quan đến tệ nạn xã hội,…) dễ bị tổn thương do các rủi ro (bệnh tật, nợ nần, khủng hoảng gia đình…), việc làm bấp bênh, môi trường sinh sống ô nhiễm, không tham gia vào các hoạt động xã hội, không được bảo đảm an toàn chỗ ở.
Hàng loạt nỗ lực đang được thực hiện nhằm đưa nước ra khỏi tình trạng kém phát triển và giúp nhiều hộ gia đình thoát nghèo. Việc trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào cuối năm 2006 đánh dấu sự hội nhập đầy đủ của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới. Bối cảnh đang thay đổi rất nhanh sẽ mang lại nhiều cơ hội cũng như thách thức cho người dân Việt Nam, đặc biệt là nhóm người nghèo thành thị. Bình đẳng là tiền đề quan trọng cho phát triển bền vững và đạt các mục tiêu thiên niên kỷ. Trong đó, bình đẳng về quyền được “ổn định chỗ ở” và tiếp cận các dịch vụ xã hội như học tập, vui chơi, và được chăm sóc sức khỏe là vấn đề cốt yếu.
Chung cư cho người thu nhập thấp – giải pháp nào cho Hà Nội?
Theo báo cáo của Tổng Cục thống kê, dự kiến đến năm 2024 chúng ta có 100 triệu dân và đến năm 2020 có 45% dân số sống ở thành thị - tăng gấp đôi trong vòng 2 thập kỉ. Như vậy, Việt Nam phải đối phó với nhu cầu xây dựng hàng loạt nhà ở, mà phần lớn dành cho người thu nhập thấp.
Với định hướng phát triển vùng thủ đô với mô hình đô thị vệ tinh, chung cư cho người thu nhập thấp đang được xác định nằm ven ở những thành phố vệ tinh nhỏ, bám xung quanh đô thị mẹ. Tuy nhiên, một mặt, tốc độ phát triển nhà ở xã hội rất chậm, khác xa với nhu cầu hiện tại. Đó là do còn những vướng mắc về chính sách, cơ chế như Luật Nhà ở năm 2005 không cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội làm các nhà đầu tư e ngại. Trong khi đó, điều kiện để tham gia phát triển nhà thương mại lại khá đơn giản, lợi nhuận thu về cao hơn, nhanh hơn và dễ huy động vốn nên các doanh nghiệp thường tập trung nhiều vào khu vực này. Hướng đầu tư này gây hậu quả dư thừa nhà ở trung cấp, cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, khiến mục tiêu giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp không thực hiện được. Mặt khác, người tiêu dùng gặp khó khăn, bất cập về việc tiếp cận nguồn vốn vay từ gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ để phát triển nhà ở như điều kiện vay, thủ tục rườm rà, thời hạn hỗ trợ ngắn, lãi suất cao…khiến các gói hỗ trợ này không phát huy tác dụng.
Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở người thu nhập thấp
Cần phải có chính sách cho vay vốn dài hạn, lãi suất phù hợp với đối tượng thu nhập thấp để họ có khả năng mua nhà, thuê nhà dài hạn, trả góp. Bên cạnh đó, huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở, có các chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các tổ chức kinh tế tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khích, thậm chí bắt buộc các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài tạo chỗ ở cho công nhân của đơn vị mình, đồng thời với đầu tư xây dựng nhà xưởng và cơ sở sản xuất kinh doanh. Các khu công nghiệp và chế xuất cần phải có quy hoạch chi tiết các khu nhà ở cho người lao động.
Về sử dụng đất, cần có chính sách giao đất, cho thuê đất phù hợp với từng đối tượng. Ưu tiên các dự án xây dựng các chung cư cho người thu nhập thấp, các dự án đa dạng hóa loại hình nhà ở như nhà cho thuê, nhà trả góp. Từ đó dần tạo lập quỹ nhà cho thuê, gián tiếp từng bước điều tiết thị trường bất động sản.
Ngoài ra, cần tạo lập quỹ nhà ở giá thấp bằng cách nâng cấp nhà ở thấp tầng, cải tạo nhà chung cư cũ, tận dụng các diện tích đất bỏ hoang nhiều năm để xây dựng các dự án nhà ở tạm bằng các giải pháp kiến trúc hiện đại và công nghiệp như container…
Quy hoạch khu ở cho người thu nhập nhấp
Các quy hoạch đô thị được phê duyệt phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp với tiêu chuẩn đảm bảo và giá thành hợp lý. Đối với những khu đô thị đã có khu dân cư thu nhập thấp, cần tham vấn ý kiến cộng đồng, huy động sự tham gia của các bên liên quan vào cải tạo điều kiện sống tại chỗ và nâng cấp hạ tầng cơ sở.
Quy hoạch đô thị không được xây dựng tách biệt các khu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau để tránh sự phân hóa và tạo “vùng tối”. Các khu ở phải có tính chất đan xen, hỗn hợp giữa tầng lớp người khá giả với người thu nhập thấp theo cách thích hợp và uyển chuyển, không tách bạch bất cứ nhóm dân cư nào ra khỏi cộng đồng chung.
Kiến trúc nhà ở cho người thu nhập thấp
Các giải pháp thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp phải thỏa mãn những yêu cầu về chỉ tiêu diện tích, số phòng trong căn hộ, mức độ tiện nghi. Cơ cấu nhà và căn hộ phải phù hợp với đa dạng đối tượng, từ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới,… và phù hợp với nhiều tập quán sống khác nhau. Từ đó có những loại mà nhà với thể chức bán khác nhau như: mua trả góp, cho thuê, hay trợ giá…
Cần phải tính đến việc bên cạnh xây mới là phải chú ý đến cải tạo, nâng cấp, mở rộng quỹ nhà ở cũ. Các khu nhà ở cũ, đặc biệt là các khu tập thể xây dựng từ thập niên 60, 70 hiện nay đã xuống cấp và biến dạng nhiều do không được thường xuyên tu bổ, do cơi nới, lấn chiếm, xây chen. Cần đưa ra các giải pháp cụ thể để cải tạo trong nội bộ các căn hộ, bổ sung các công trình phục vụ công cộng và dịch vụ, cải tạo giao thông, củng cố lạ các không gian cây xanh, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, đồng thời xóa bỏ căn bản các công trình xây dựng cơi nới, lấn chiếm.
Kỹ thuật và vật liệu xây dựng
Chung cư của người thu nhập thấp phải đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật như: Quy chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, áp dụng công nghệ tiên tiến trong việc khai thác và sản xuất các loại vật liệu xây dựng thích hợp tại địa phương để phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của đối tượng. Công nghệ và kỹ thuật xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chí như: Hệ kết cấu có hiệu quả cao, tốc độ thi công nhanh chóng, hiệu quả kinh tế đảm bảo không chỉ trong đầu tư ngắn hạn (giai đoạn xây dựng công trình) mà trong cả đầu tư dài hạn (khai thác, vận hành, bảo trì).
(Nguồn: Tạp chí Kiến trúc, Số 3/2016)