1. Ưu tiên hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức công nghiệp hóa đối với các khoản vay theo chính sách hỗ trợ phát triển công nghiệp hóa nhà ở xã hội.
Nhằm đẩy mạnh hoạt động xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức công nghiệp hóa, Nhà nước cần có những chính sách ưu tiên hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp đối với các khoản vay để xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức công nghiệp hóa. Các biện pháp hỗ trợ cụ thể gồm: hỗ trợ tiền trả lãi suất khoản vay hoặc bù lãi suất khoản vay cho doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp muốn vay vốn của quỹ tiết kiệm nhà ở phải có dự án nhà ở xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển công nghiệp hóa nhà ở
Năm 2009 các cơ quan gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, ủy ban Cải cách và Phát triển, Ngân hàng Trung ương, Kiểm toán Nhà nước và Hiệp hội Giám sát Ngân hàng của Trung Quốc đã ban hành văn bản liên tịch “Một số ý kiến về công tác thí điểm xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn vay của quỹ tiết kiệm nhà ở”. Trong văn bản này nêu rõ, nhằm ưu tiên bảo đảm vốn cho cá nhân mua nhà vay và vốn cho công nhân viên chức rút ra, quỹ tiết kiệm nhà ở phải giữ đủ tiền vốn để chi trả, đồng thời có thể sử dụng dưới 50% số dư của quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội. Theo quy định này, tiền vốn nhàn rỗi của quỹ tiết kiệm nhà ở chỉ được cho vay đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư cho các dự án cải tạo khu ổ chuột theo quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội của các thành phố, nhà ở cho thuê do các thành phố đặc biệt lớn đầu tư. Để thúc đẩy phát triển công nghiệp hóa xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước cần đưa tiêu chí phù hợp với yêu cầu phát triển công nghiệp hóa nhà ở xã hội là một trong những điều kiện để được vay vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở. Làm như vậy sẽ thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội phát triển theo hướng công nghiệp hóa.
3. Dành một số tiền hỗ trợ lãi suất nhất định cho người mua nhà ở xã hội được xây dựng theo phương thức công nghiệp hóa, được nhận định tính năng cấp A hoặc phù hợp với yêu cầu tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm đất và bảo vệ môi trường
Để khuyến khích mọi người mua nhà ở xã hội, nhà ở xã hội được xây dựng theo phương thức công nghiệp hóa được nhận định tính năng cấp A hoặc phù hợp với yêu cầu tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm đất và bảo vệ môi trường, Nhà nước nên dành một nguồn kinh phí để hỗ trợ lãi suất ở tỷ lệ nhất định khi họ vay vốn mua nhà.
II. Chính sách khuyến khích về thuế và biện pháp thực hiện
1. Dành những ưu đãi về thuế như miễn giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội bằng phương thức công nghiệp hóa
Nhằm khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Tài chính Trung Quốc đã ban hành một số chính sách ưu đãi về thuế, ví dụ như Thông tư về chính sách thuế đối với nhà ở cho thuê giá rẻ, nhà ở phù hợp điều kiện kinh tế và nhà ở cho thuê được ban hành từ tháng 3/2008, trong đó đã miễn nhiều loại thuế như thuế sử dụng đất đô thị, thuế thu nhập… cho doanh nghiệp xây dựng và cho thuê nhà ở tập thể cho thuê...
Nhằm khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội bằng phương thức công nghiệp hóa, trên cơ sở những ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội hiện hành, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp với mức độ nhất định đối với dự án nhà ở bảo hiểm xã hội phù hợp tiêu chuẩn công nghiệp hóa. Theo Điều 25 “Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp” của Trung Quốc quy định, Nhà nước ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các ngành sản xuất và các dự án được giúp đỡ trọng điểm, khuyến khích phát triển. Căn cứ vào 3 mức độ công nghiệp hóa nhà ở - mức độ cơ sở, mức độ thông thường và mức độ tiên tiến, đề ra chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp có phân loại, thể hiện sự chênh lệch về mức độ khuyến khích, tức là dành ưu đãi thuế lớn nhất cho mức độ tiên tiến, sau đó là mức độ thông thường và cuối cùng là mức độ cơ sở, biện pháp ưu đãi cụ thể có thể bao gồm ưu đãi thuế suất, trợ cấp thuế thu nhập cần phải nộp theo một tỷ lệ thuế nhất định đối với mức đầu tư công nghiệp hóa. Ngoài ra, có thể nghiên cứu dành ưu đãi thuế nhất định cho dự án được bình xét là công trình công nghiệp hóa tiêu biểu.
2. Miễn những loại thuế không hợp lý đối với doanh nghiệp và cá nhân xây dựng hoặc mua nhà ở xã hội sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ
Hiện nay, cả người xây dựng và người mua nhà ở khi tiến hành sửa chữa hoặc trang trí nội thất toàn bộ đều phải chịu nhiều loại thuế hơn so với khi xây dựng hoặc mua nhà ở hư hỏng nhẹ. Việc đánh thuế như vậy đã cản trở mọi người sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ nhà.
Theo quy định hữu quan về thuế doanh nghiệp của Trung Quốc, tỷ lệ thuế doanh nghiệp phải nộp khi sửa chữa và trang trí nội thất nhà ở là 3%, tỷ lệ thuế doanh nghiệp phải nộp khi tiêu thụ nhà ở là 5%. Khi doanh nghiệp phát triển nhà đất tiêu thụ nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ, tỷ lệ thuế doanh nghiệp đánh vào phần sửa chữa và trang trí nội thất cũng là 5%. Bên cạnh đó, khoản đầu tư cho phần sửa chữa và trang trí nội thất cũng phải nộp thuế giá trị gia tăng đất đai tương ứng. Ngoài ra, đối với loại nhà ở phổ thông được hưởng ưu đãi thuế chuyển nhượng cao hơn nhưng sau khi sửa chữa và trang bị nội thất, giá trị của nhà tăng lên, nhà ở phổ thông sẽ trở thành loại nhà không phổ thông và người mua sẽ bị chịu thuế chuyển nhượng tăng thêm.
Hiện nay có hiện tượng doanh nghiệp phát triển bất động sản ở một số thành phố áp dụng biện pháp “một hợp đồng, hai hóa đơn” để tránh bị tăng thêm thuế. “Một hợp đồng” có nghĩa là gộp hợp đồng phần sửa chữa và trang trí nội thất vào trong mục những quy định kèm theo trong hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà, hợp đồng quy định rõ nếu về sau có nảy sinh ra vấn đề chất lượng thì doanh nghiệp phát triển bất động sản phải chịu trách nhiệm sửa chữa và trang trí nội thất. “Hai hóa đơn” có nghĩa là doanh nghiệp phát triển bất động sản và doanh nghiệp sửa chữa trang trí xuất riêng hóa đơn mua nhà và hóa đơn sửa chữa và trang trí nội thất nhà. Nhưng biện pháp này cũng tồn tại một số vấn đề như người mua nhà sẽ không được vay vốn ngân hàng như quy định, khó xác định rõ ràng trách nhiệm của doanh nghiệp phát triển bất động sản và doanh nghiệp sửa chữa và trang trí nội thất nếu sau này nảy sinh vấn đề chất lượng.
Nghiên cứu dưới góc độ lâu dài, chính sách ưu đãi thuế đối với nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ cần phải rõ ràng, khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ, khuyến khích người mua lựa chọn nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ. Kiến nghị cần phải điều chỉnh chế độ thuế đối với nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ như sau: Khi tính thuế chuyển nhượng, không được đưa giá thành sửa chữa và trang trí nội thất vào giá chung, từ đó tránh tình trạng người mua phải chịu thêm thuế chuyển nhượng khi mua nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ; Hạ thấp một cách thích hợp tỷ lệ các loại thuế đối với nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ, khiến cho doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua được hưởng thêm nhiều ưu đãi về thuế khi kinh doanh nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ; Để tránh khỏi tình trạng nhà ở phổ thông biến thành loại nhà ở khác sau khi tính tiền sửa chữa và trang trí nội thất vào giá nhà, đối với nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ, tiêu chuẩn để xét xem nhà đó có phải là nhà ở phổ thông hay không là tính giá đơn vị: giá nhà hư hỏng nhẹ cộng thêm 20%.
3. Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu hoặc cấu kiện phù hợp với yêu cầu tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường được hưởng đãi ngộ về thuế tương đương với doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao
Tháng 4/2008, Bộ Khoa học kỹ thuật, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế Nhà nước Trung Quốc đã ban hành văn bản liên tịch “Biện pháp chứng nhận và quản lý doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao” và “Các lĩnh vực kỹ thuật cao được Nhà nước giúp đỡ trọng điểm”. Qua đó, các doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao có thể đề nghị được hưởng chính sách ưu đãi về thuế theo quy định của “Luật thuế thu nhập doanh nghiệp” và “Luật Quản lý thuế”, tức là các doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao được Nhà nước giúp đỡ trọng điểm được hạ thấp tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp từ 23% xuống tới 15%.
Muốn được hưởng ưu đãi về thuế, doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao phải đồng thời thỏa mãn các điều kiện sau:
a) Có quyền sở hữu trí tuệ đối với kỹ thuật chủ chốt sản xuất sản phẩm (dịch vụ) của mình thông qua các phương thức như tự chủ nghiên cứu phát minh, được chuyển nhượng, được trao tặng, mua hoặc sáp nhập doanh nghiệp khác… trong thời gian 3 năm hoặc thông qua các phương thức được độc quyền từ 5 năm trở lên.
b) Có sản phẩm (dịch vụ) thuộc “Các lĩnh vực kỹ thuật cao được Nhà nước giúp đỡ trọng điểm”, tức là thuộc về phạm vi kỹ thuật thông tin điện tử, kỹ thuật sinh học, kỹ thuật dược phẩm mới, kỹ thuật hàng không vũ trụ, ngành dịch vụ kỹ thuật cao, kỹ thuật năng lượng mới và tiết kiệm năng lượng, kỹ thuật tài nguyên và môi trường, các ngành sản xuất truyền thống đã cải tạo kỹ thuật cao…
c) Có nhân viên khoa học kỹ thuật chuyên ngành từ đại học trở lên chiếm trên 30% tổng số công nhân viên chức của doanh nghiệp năm đó, trong đó nhân viên nghiên cứu phát minh chiếm 10% tổng số công nhân viên chức doanh nghiệp năm đó.
d) Để có được tri thức khoa học kỹ thuật (không bao gồm khoa học xã hội nhân văn), doanh nghiệp đã vận dụng sáng tạo tri thức khoa học kỹ thuật mới, biến nó thành kỹ thuật, sản phẩm (dịch vụ) cải tiến về thực chất, tiếp tục tiến hành hoạt động nghiên cứu khai thác, tỷ lệ tổng mức chi phí cho nghiên cứu khai thác chiếm trong tổng mức thu nhập tiêu thụ 3 năm gần nhất phải đáp ứng những yêu cầu sau: đối với các doanh nghiệp có thu nhập 1 năm gần nhất dưới 50 triệu NDT, tỷ lệ này không thấp hơn 6%; đối với các doanh nghiệp có thu nhập 1 năm gần nhất từ 50 triệu NDT đến 200 triệu NDT, tỷ lệ này không thấp hơn 4%; đối với các doanh nghiệp có thu nhập 1 năm gần nhất từ 200 triệu NDT trở lên, tỷ lệ này không thấp hơn 3%. Trong đó, tổng mức chi phí nghiên cứu khai thác của doanh nghiệp phát sinh trong lãnh thổ Trung Quốc chiếm tỷ lệ không dưới 60% tổng mức chi phí cho nghiên cứu khai thác của doanh nghiệp.
Nếu thời gian đăng ký thành lập của doanh nghiệp chưa đủ 3 năm, tính theo năm kinh doanh trong thực tế thì:
e) Thu nhập của sản phẩm (dịch vụ) kỹ thuật cao chiếm trên 60% tổng thu nhập doanh nghiệp năm đó.
f) Các chỉ tiêu của doanh nghiệp như trình độ tổ chức quản lý nghiên cứu khai thác, năng lực chuyển hóa thành quả khoa học kỹ thuật, số lượng quyền tài sản tri thức tự chủ, tiêu thụ và tài sản tăng trưởng… đều phù hợp với yêu cầu của “Chỉ dẫn công tác chứng nhận doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao”.
Kiến nghị: Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cấu kiện xây dựng và các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng được chứng nhận phù hợp với yêu cầu tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường có thể căn cứ vào quy định của pháp luật thuế đề nghị được hưởng ưu đãi về thuế dành cho doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao. Tiêu chuẩn doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao được hưởng ưu đãi thuế nói trên không áp dụng hoàn toàn cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cấu kiện xây dựng. Vì vậy, các ngành quản lý hữu quan có thể cùng với ngành thuế và ngành tài chính đề ra tiêu chuẩn cụ thể của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cấu kiện xây dựng được hưởng ưu đãi tương đương với doanh nghiệp có trình độ khoa học kỹ thuật cao.
4. Miễn thuế doanh nghiệp và thuế bất động sản đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở tập thể được xây dựng theo phương thức công nghiệp hóa
Tháng 9/2010, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế đã ban hành văn bản “Về chính sách ưu đãi thuế dành cho xây dựng và kinh doanh nhà ở tập thể cho thuê”, trong đó quy định miễn thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế bất động sản đối với thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà ở tập thể. Thời gian thực hiện chính sách ưu đãi thuế này quy định tạm thời 3 năm. Để khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở tập thể bằng phương thức công nghiệp hóa, nên miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế bất động sản đối với thu nhập tiền cho thuê nhà ở tập thể.
III. Chính sách khuyến khích về đất đai và biện pháp thực hiện
1. Chính sách ưu đãi về đất thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa
Chính sách ưu đãi về đất đai bao gồm hai nội dung:
- Ưu tiên cung ứng đất cho dự án nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa. Khi lập kế hoạch cung ứng đất hàng năm, các ngành hữu quan như tài nguyên môi trường, cải cách và phát triển, quy hoạch, xây dựng đô thị và nông thôn… dành sự ưu đãi cho nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa, hàng năm đều dành một quỹ đất nhất định cung cấp cho xây dựng nhà ở xã hội bằng phương thức công nghiệp hóa.
- Đối tượng cung ứng là nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa. Ví dụ, trong quy hoạch sử dụng đất, ưu tiên phân phối thêm đất cho các dự án nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa.
2. Một trong những điều kiện để được phân phối đất là xác định rõ ràng nội dung và yêu cầu xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa trong hồ sơ giao dịch đất xây dựng nhà ở xã hội
Các nội dung và yêu cầu xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa phải được xác định rõ ràng trong hồ sơ giao dịch đất xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, nếu đã cam kết xây dựng nhà ở xã hội bằng phương thức công nghiệp hóa nhưng quá trình xây dựng nhà ở không đạt tiêu chuẩn công nghiệp hóa thì phải nộp tiền vi phạm hợp đồng với một tỷ lệ nhất định và không được đề nghị mua đất trong một vài năm sau đó.
Ví dụ, năm 2010 thành phố Thâm Quyến ban hành “Một vài ý kiến về xây dựng nhà ở bằng phương thức công nghiệp hóa”, đưa ra biện pháp triệt để điều tiết đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất xây dựng, coi yêu cầu xây dựng nhà ở bằng phương thức công nghiệp hóa là một trong những điều kiện để chuyển nhượng đất, khiến cho mô thức quản lý đất tập trung với hiệu quả cao trở thành biện pháp đắc lực và là sự bảo đảm quan trọng để đẩy mạnh công tác hiện đại hóa, công nghiệp hóa xây dựng nhà ở tại thành phố Thâm Quyến. Một ví dụ nữa, để khuyến khích ngành nhà ở phát triển theo hướng công nghiệp hóa, ngoài việc đề ra và thực hiện chính sách ưu đãi xây dựng công nghiệp hóa nhà ở, thành phố Ninh Hạ còn thông qua các phương thức như ràng buộc về cung ứng đất..., buộc doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tích cực phối hợp, coi tỷ lệ diện tích nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ, cấp độ tính năng nhà ở… vào điều kiện chuyển nhượng đất. Trong quá trình xây dựng công trình, doanh nghiệp phát triển bất động sản phải kịp thời báo cáo lên cấp trên giám sát quản lý vật liệu hiệu quả. Nếu quá trình xây dựng nhà ở không đạt tiêu chuẩn công nghiệp hóa thì phải nộp tiền vi phạm hợp đồng với một tỷ lệ nhất định và không được đề nghị mua đất trong thời gian 2 năm sau đó.
3. Trong quá trình mua đất xây dựng nhà ở xã hội và xác định giá bán hoặc giá cho thuê nhà, phải quan tâm đến ứng dụng kỹ thuật công nghiệp hóa và nhân tố giá thành
Phương thức mua đất xây dựng nhà ở xã hội khác nhau nên biện pháp cụ thể cũng khác nhau:
- Đối với nhà ở xã hội xây dựng trên đất được mua bằng phương thức đấu giá, các ngành hữu quan, chính quyền trong quá trình xác định giá chuyển nhượng đất và đơn vị phát triển nhà đất trong quá trình đấu thầu mua đất đều phải quan tâm đến ứng dụng kỹ thuật công nghiệp hóa và nhân tố giá thành.
- Đối với nhà ở xã hội xây dựng trên đất không theo phương thức đấu giá, các ngành hữu quan, chính quyền xác định giá tiêu thụ hoặc giá cho thuê tùy theo giá thành.
4. Dự án nhà ở xã hội xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa được hưởng chính sách khuyến khích về diện tích hoặc trực tiếp miễn giảm các loại thuế hữu quan
Năm 2010, 8 ngành hữu quan của thành phố Bắc Kinh cùng ban hành “Biện pháp tạm thời về ưu đãi khuyến khích diện tích xây dựng nhà ở theo phương thức công nghiệp hóa” (chính sách này kéo dài đến cuối năm 2015), quy định rõ đơn vị phát triển bất động sản áp dụng phương thức xây dựng công nghiệp hóa sẽ được khuyến khích một diện tích công trình xây dựng nhất định trên cơ sở diện tích công trình xây dựng quy hoạch vốn có. Tổng số diện tích công trình xây dựng được khuyến khích của dự án không vượt quá 3% tổng số các diện tích công trình xây dựng quy hoạch đơn lẻ được xây dựng bằng phương thức công nghiệp hóa. Ninh Hạ thực hiện chính sách ưu đãi tỷ lệ mật độ xây dựng nhà ở sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ. Thực hiện chính sách ưu đãi tỷ lệ mật độ xây dựng đối với các dự án xây dựng phát triển phù hợp với chính sách xây dựng nhà ở bằng phương thức công nghiệp hóa hoặc có diện tích nhà ở xây dựng mới, sửa chữa và trang trí nội thất toàn bộ chiếm một tỷ lệ nhất định tổng diện tích xây dựng của dự án, tỷ lệ mật độ xây dựng có thể được nâng cao lên tới 3%.
Tình hình thực hiện chính sách khuyến khích tăng tỷ lệ mật độ thêm 3% như hiện nay cho thấy còn tồn tại mấy vấn đề sau: biện pháp khuyến khích mật độ có nhiều nhược điểm như trình tự phức tạp, thủ tục rườm rà, tốn nhiều thời gian, phải điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch đầu tư cho phù hợp… Vì vậy, chính sách này không mấy hấp dẫn đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Kiến nghị: Nên điều chỉnh trình tự thực hiện chính sách này, tiến hành khuyến khích tỷ lệ mật độ ngay từ khi cho ý kiến quy hoạch ở khâu chuyển nhượng đất đối với các doanh nghiệp xây dựng cam kết xây dựng nhà ở xã hội bằng phương thức công nghiệp hóa; đồng thời, yêu cầu họ phải nộp một tỷ lệ tiền bảo đảm nhất định. Các ngành hữu quan sẽ không trả lại họ số tiền bảo đảm này nếu khi nghiệm thu công trình phát hiện thấy quá trình xây dựng không phù hợp với yêu cầu công nghiệp hóa.
Văn Lâm Phong (Tạp chí “Xây dựng đô thị và nông thôn” TQ số 8/2012)