a, Theo điều 24 Luật Nhà ở: về quy mô nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo yêu cầu tại đô thị đặc biệt (như TP. HCM) có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở quy định tầng cao tối đa của nhà ở xã hội là 6 tầng, do đó để phát huy hiệu quả sử dụng đất, tăng quy mô tầng cao thì cần phải nghiên cứu sửa quy định này.
b, Theo Nghị định 02/2006/NĐ- CP: dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên, riêng trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị (bị hạn chế bởi các dự án khác, hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại) thì dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20ha. Dự án khu đô thị mới phải đảnm bảo các yêu cầu: phù hợp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển của đô thị, đồng bộ về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu đô thị, có khả năng đáp ứng được đầy đủ các dịch vụ công cộng của đô thị, tuân thủ theo các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đô thị.
Tuy nhiên, cần phải quan tâm đến yếu tố kinh phí đầu tư khi lập dự án nhà ở khu đô thị mới để có cơ sở đảm bảo tính khả thi
c, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030: (theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 2127/QQ- TTg ngày 30/11/2011) đã xác định các mục tiêu phát triển nhà ở.
d, Theo TCXDVN 323: 2004 (nhà ở cao tầng- tiêu chuẩn thiết kế) áp dụng để thiết kế nhà ở căn hộ có chiều cao từ 9 tầng đến 40 tầng): quy định phải đảm bảo mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới. Cần phải chú ý đến quy định về hệ số sử dụng đất vì đây là chỉ tiêu cơ bản để lập dự án xây dựng nhà đạt được các hiệu quả về sử dụng đất, phù hợp quy hoạch về tầng cao và mật độ xây dựng. Khi lập dự án có các phương án thiết kế cơ sở khác nhau, có xem xét đánh giá hệ số sử dụng đất, sẽ là cơ sở chọn lựa được phương án đầu tư xây dựng tối ưu.
Theo TCVN 6160: 1996 (phòng cháy chữa cháy- nhà cao tầng- yêu cầu thiết kế); quy định những yêu cầu cơ bản về phòng cháy chữa cháy khi thiết kế xây dựng mới, cải tạo, mở rộng đối với các nhà, công trình dân dụng cao tầng, tuy nhiên tiêu chuẩn này không áp dụng cho công trình cao trên 100m. Do đó, đối với công trình chung cư có chiều cao trên 40 tầng, cao trên 100m ( ở ngoài quy định của TCXDVN 323: 2004 và TCVN 6160: 1996 ) cần phải rà soát, bổ sung phù hợp, đáp ứng yêu cầu quy hoạch phát triển nhà ở.
e, Thông tư số 18/2010/TT- BXD ngày 15 tháng 10 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn trong hoạt động xây dựng, trong đó có quy định áp dụng tiêu chuẩn của nước ngoài.
f, Thực hiện theo các chỉ tiêu về định hướng quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh, chú ý đáp ứng được các yêu cầu về quy mô diện tích sàn cho nhà ở, quy mô diện tích sàn cho kinh doanh bất động sản. Đưa khối phục vụ công cộng và xã hội vào khu nhà ở (có các hạng mục công trình công cộng như siêu thị, quán cà phê giải khát, sân thể thao, bể bơi).
Khi lập dự án, nghiên cứu bố trí các khu đất được bố trí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần phải được liên kết với các khu dân cư đã hình thành hoặc khu đất để phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để kết hợp khai thác sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng, hệ thống dịch vụ công cộng cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời nghiên cứu hoàn thiện các kiểu nhà ở đơn nguyên hiện nay, áp dụng thành tựu của công nghệ, kỹ thuật mới trong xây dựng nhà ở.
2. Chất lượng và hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở:
a, Chất lượng, kinh phí,tiến độ, rủi ro là những đối tượng cơ bản của dự án xây dựng nhà ở. Các đối tượng này được xác định bởi các nguồn vốn, phân tích và dự trù tài chính; các đặc điểm về yêu cầu sử dụng, tự nhiên, xã hội; đặc biệt là việc áp dụng tiến bộ của thành tự khoa học kỹ thuật, áp dụng hệ thống các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng. Hiệu quả đầu tư của dự án tuỳ thuộc rất nhiều vào việc thiết lập các kế hoạch triển khai và thực hiện, qua các giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đưa công trình vào khai thác sử dụng.
b, Dự án xây dựng nhà ở hàm chứa: là tập hợp các bản vẽ thiết kế, các hồ sơ mà trong đó bao gồm các tài liệu pháp lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, tổ chức thi công…được giải quyết với công trình xây dựng. Các dự án được triển khai xây dựng trên các công trường xây dựng khác nhau, trong điều kiện địa hình khác nhau, yêu cầu mỗi dự án cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ về thời gian, chi phí và chất lượng trong toàn bộ quy trình thực hiện.
c, Trong điều kiện hiện nay của thành phố Hồ Chí Minh, với dự án nhà ở của khu đô thị mới có quy mô lớn và yêu cầu theo Nghị định 02/2006/NĐ- CP, để dự án có chất lượng và hiệu quả đầu tư, sẽ là khó khăn lớn. Do đó, với ý tưởng thiết kế và với quy mô dự kiến, từng hạng mục công trình cần phải có phương án đầu tư xây dựng cụ thể trên cơ sở cân đối theo tổng mức đầu tư toàn khu đô thị.
II. Về kết quả nghiên cứu ứng dụng thành tựu của công nghệ, kỹ thuật mới
Trong hơn 10 năm qua, trên cả nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã cso sự quan tâm, đưa ra nhiều yếu cầu đối với chất lượng của dự án nhà ở, đặc biệt trong đó có các chung cư cao tầng hiện đại tại các khu đô thị mới của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình đầu tư xây dựng, đã quan tâm áp dụng thành tựu, công nghệ kỹ thuật mới:
1. Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng thể hiện trình độ khoa học kỹ thuật, công nghệ sản xuất trình độ quản lý; thể hiện khả năng thực hiện các giai đoạn của toàn bộ dự án. Trong xu thế hội nhập quốc tế và hội nhập khu vực, việc nghiên cứu để đưa vào ứng dụng các đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành, hệ thống quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đã được thực hiện trong hầu hết các dự án sản xuất vật liệu, cấu kiện nhà ở; trong các quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đầu tư, đưa công trình nhà ở vào khai thác sử dụng. Hệ thống quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng góp phần làm tăng tiến độ và chất lượng của dự án nhà ở.
2. Để tăng cường vai trò của công nghiệp hoá trong xây dựng nói chung cũng như trong xây dựng nhà ở nói riêng, từ năm 2001 đến nay, ngành xây dựng nước ta đã tổ chức triển khai thực hiện được các kế hoạch và chiến lược phát triển quan trọng của ngành như: Quy hoạch tổng thể vật liệu xây dựng đến năm 2010, Quy hoạch điều chỉnh sản xuất xi măng đến năm 2010. Luật Xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2004, được đánh giá là sự kiện quan trọng nhất của ngành xây dựng Việt Nam, đã tạo điều kiện thuận lợi đẩy mạnh việc áp dụng thành tựu công nghệ, kỹ thuật mới trong xây dựng nhà ở.
3. Phát huy vai trò của công nghiệp hoá xây dựng với đặc điểm của quá trình sản xuất vật liệu và cấu kiện, thi công xây dựng được thực hiện theo quy mô lớn với nhiều ưu điểm như trình độ cơ giới hoá cao, phương pháp thi công tiên tiến, tiêu chuẩn hoá các giải pháp xây dựng.
4. Đã có nhiều cố gắng tìm kiếm các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật mới trong xây dựng nhà ở để áp dụng cho các bộ phận từ móng đến mái như vật liệu cách âm, cách nhiệt, vật liệu không nung, vật liệu trang trí, kết cấu bê tông ứng suất trước, bê tông cường độ cao, tấm panel đúc sẵn. Theo đó cho phép công nghiệp hoá quá trình xây dựng nhà ở, giảm thiểu được trọng lượng công trình, giải quyết được yêu cầu về giảm tiêu hao vật liệu, kinh phí thi công xây lắp, vận chuyển vật liệu và trang thiết bị, cải thiện điều kiện chống động đất và gió bão.
Việc sử dụng công nghệ bê tông bơm trong xây dựng chung cư cao tầng đã góp phần quan trọng trong đảm bảo chất lượng bê tông (cao hơn so với bê tông trộn và đổ thủ công). Áp dụng phương pháp thi công top- down để nâng cao hiệu quả kinh tế- kỹ thuật của quá trình thi công.
Sau hơn 15 năm kể từ khi cọc khoan nhồi và cọc barette được đưa vào ứng dụng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, cho đến nay các công nghệ thi công đã trở nên phổ biến với các biện pháp kỹ thuật đảm bảo chất lượng phần mũi cọc khi thi công, không làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của cọc.
Công nghệ thi công phần thân được tiếp tục nghiên cứu hoàn chỉnh để ứng dụng đại trà. Các cấu kiện đúc sẵn có thể là dầm, cột, bản sẵn, tấm tường, dàn vì kèo, cầu thang. Tổng công ty xây dựng Vinaconex đã áp dụng thành công thành tựu của công nghiệp hoá xây dựng với các công trình xây dựng theo dạng lắp ghép và bán lắp ghép đã được nghiên cứu, áp dụng với các giải pháp kết cấu thích hợp. Theo đó có các tiêu chuẩn của Việt Nam được ban hành trong vài năm gần đây: TCXDVN 389: 2007 (Sản phẩm bê tông dự ứng lực- yêu cầu kỹ thuật và nghiệm thu), TCXDVN 390: 2007 (Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép lắp ghép- quy phạm thi công và nghiệm thu)
III. Xu hướng, giải pháp về công nghệ kỹ thuật mới để xây dựng nhà ở tại TP. HCM
1. Quan điểm về kế thừa và phát huy ưu điểm của công nghệ, kỹ thuật mới:
Cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật bắt đầu từ những năm 50 của thế kỷ 20, được xem như là một trong những sự kiện quan trọng nhất của thời đại. Nó đã và đang tiếp tục lan rộng. ảnh hưởng đến các ngành trong toàn xã bộ hệ thống kinh tế của các nước trên thế giới trong đó có ngành xây dựng. Theo đó, công nghiệp hoá xây dựng có vai trò to lớn đối với phát triển kiến trúc nhà ở như Liên xô (cũ) đã có một nền công nghiệp xây dựng nhà ở hiện đại mà cho đến nay tính đa năng của loại nhà ở xây bằng phương pháp công nghiệp hoá vẫn được công nhận. Singapore mặc dù là một quốc gia nhỏ bé nhưng ngành xây dựng rất phát triển trong sản xuất nhà ở.
Cần phải có các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về công nghiệp xây dựng nhà ở trong thời kỳ CNH- HĐH để áp dụng tại TP. HCM. Quan tâm đến loại nhà ở dạng lắp ghép được phát triển trong thời gian gần đây, quan tâm việc hình thành phòng thí nghiệm chuẩn về kiểm định chất lượng công trình xây dựng có tầm cỡ khu vực.
2. Vật liệu xây dựng
a, Vật liệu xây dựng mới trong kiến trúc hiện đại là sản phẩm của cuộc cách mạng khoa học công nghệ. Việc nâng cao chất lượng vật liệu xây dựng và bán thành phẩm luôn gắn liền với việc hoàn thiện quy trình công nghệ các cơ sở sản xuất và công tác quản lý chất lượng. Sự phát triển và ứng dụng vật liệu xây dựng mới mở ra sự lựa chọn thuận lợi phát triển kiến trú cnhà ở tại TP. HCM. Để đưa các sản phẩm vật liệu xây dựng mới vào sử dụng cần phải nghiên cứu, ban hành hệ thống tiêu chuẩn đồng bộ từ sản phẩm, định mức tiêu hao đến quy trình thi công, nghiệm thu.
b, Tiếp tục nghiên cứu ứng dung bê tông cường độ cao sử dụng trong xây dựng chung cư cao tầng. Nghiên cứu, sản xuất các loại vật liệu xây dựng mới trên nền tảng thế mạnh và tiềm năng sẵn có của TP. HCM. Thực hiện theo Quyết định của UBND TP. HCM về duyệt Quy hoạch phát triển vật liệu xây dựng TP. HCM đến năm 2020, trong đó có định hướng về bê tông với việc nghiên cứu sản xuất, đa dạng hoá các loại sản phẩm bê tông đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng các công trình cao tầng, có các loại như bê tông mác cao (mác 400, 600, 800), bê tông dự ứng lực.
3. Kết cấu
a, Cần phải đúc kết kinh nghiệm các công trình ứng dụng kỹ thuật mới đã được xây dựng. Nghiên cứu những vấn đề kỹ thuật được đặt ra để phục vụ cho các công trình xây dựng nhà ở, đặc biệt chú ý sử dụng các loại cọc thích hợp để xử lý nền móng các công trình trên nền đất yếu. Nghiên cứu vật liệu xây dựng thích hợp cho các công trình xây dựng có quy mô lớn, đòi hỏi kỹ thuật cao như chống thấm, chống nứt, xây dựng các tiêu chuẩn mới về tính toán thiết kế, thi công.
Đồng thời, theo phương hướng công nghiệp hoá xây dựng nhà ở, cần phải tập trung lập các thiết kế điển hình (trên cơ sở yêu cầu sử dụng, quy mô điều kiện cụ thể về địa điểm xây dựng như địa hình và địa chất), áp dụng các loại kết cấu nưh bê tông sứng suất trước, kết cấu sử dụng vật liệu hỗn hợp composite, kết cấu thép, công nghệ thi cong phần móng và thân.
b, Kết cấu sử dụng vật liệu hỗn hợp composite: kết cấu composite để xây dựng công trình đã được sử dụng từ lâu trên thế giới, đã ứng dụng kết cấu vật liệu composite bê tông thép để xây dựng nhà cao tầng, siêu cao tầng. Kết cấu này có ưu điểm trong việc khắc phục điều kiện mặt bằng thi công chật và an toàn thi công. Ở Việt Nam, công nghệ kết cấu composite lần đầu tiên được sử dụng đã được đánh giá cao như toà nhà cao tầng Diamond Plaza tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
c, Kết cấu thép: công nghệ sản xuất kết cấu thép để xây dựng các công trình cao tầng hiện đại có ưu điểm về tiến độ thi công, chất lượng, giá thành. Công ty Quatron Steel là thành viên của Tập đoàn Taher Investment, một trong những nhà sản xuất thép hàng đầu thế giới, đã tới Việt Nam để đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất thép hiện đại đặt tại Vũng Tàu.
Qua nghiên cứu công nghệ sản xuất thép của công ty này có sự đánh giá như sau: về công nghệ sản xuất tuân theo quy chuẩn kỹ thuật và sản xuất của Mỹ như AISC, AWS, ASTM, IBC…kết hợp với những tiêu chuẩn quốc tế khác, cho phép kiến trúc sư sáng tạo nhiều kiểu dáng kiến trúc đa dạng. Thời gian để xây dựng một toà nhà bằng kết cấu thép chỉ bằng một nửa thời gian so với xây dựng bằng bê tông, có thể xây dựng trong mọi điều kiện thời tiết.
d, Giải pháp áp dụng công nghệ cho phần móng và phần thân
Đối với phần móng. tiếp tục nghiên cứu áp dụng công nghệ hiện đại để thiết kế, thi công nền móng, thí nghiệm kiểm tả chất lượng cọc. Nghiên cứu áp dụng công nghệ robot trong khảo sát thi công công trình ngầm. Áp dụng phương pháp thi công Top- Down để thi công công trình cao tầng.
Nghiên cứu áp dụng công nghệ hiện đại để thi công phần thân. Ưu tiên áp dụng công nghệ lắp ghép trên cơ sở nghiên cứu hoàn chỉnh các giải pháp kiến trúc và kết cấu (khung cột, sàn) của các đơn nguyên trong chung cư, đặc biệt chú ý trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Uu tiên nghiên cứu ứng dụng phương pháp cốp pha trượt trong thi công phần thân của chung cư.
4. Vận dụng tốt và tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho công trình nhà ở
Quan tâm áp dụng tiêu chuẩn xây dựng tiên tiến của các nước châu Âu, Mỹ, Nhật, Trung Quốc vừa để nâng cao chất lượng vừa để giảm giá thành công trình. Cần sớm tập hợp các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đã ban hành. Các tiêu chuẩn nứơc ngoài được áp dụng phù hợp tại Việt Nam và các tiêu chuẩn ngành ban hành về vật liệu và kết cấu để tiến hành biên soạn thành một hệ thống chung thống nhất. Chú ý các tiêu chuẩn của nước ta đã ban hành trong các năm gần đây để áp dụng trong thiết kế, thi công nhà ở như: TCXDVN 323: 2004 (Nhà ở cao tầng- tiêu chuẩn thiết kế); TCXDVN 390: 2007 (Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép lắp ghép- quy phạm thi công và nghiệm thu)…
Kết luận
Để có kết quả tốt trong quá trình phát triển kiến trúc nhà ở tại TP. HCM, đáp ứng yêu cầu của siêu đô thị 10 triệu dân , cần phải nghiên cứu ứng dụng thành tựu công nghệ, kỹ thuật với các giải pháp mới về vật liệu xây dựng, xây dựng, kết cấu, phương pháp thi công, thiết bị hiện đại, tạo điều kiện cho các chủ thể trong hoạt động xây dựng (như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công xây dựng) có thể chủ động phối hợp ứng dụng các giải pháp mới này.
Nguồn: Tạp chí Xây dựng số 12/2012