I. Khái quát về thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng. Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
1. Mặt tích cực của thị trường
Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản năm 2007 chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng ký 20,3 tỷ USD khoảng trên 8,5 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường bất động sản ngày càng tăng.
Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m2 nhà ở. Nhiều khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm…
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước. Nhiều tổng công ty lớn đủ sức thi công các công trình lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đã hình thành mạng các sàn giao dịch bất động sản gồm trên 90 thành viên. Bộ Xây dựng đang hướng dẫn một số địa phương và doanh nghiệp xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để nhân rộng ra toàn quốc. Các chuyên gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá …. bắt đầu được đào tạo.
2. Những mặt tồn tại của thị trường
Mặc dù có những đóng góp bước đầu cho sự phát triển chung của nền kinh tế nhưng thị trường bất động sản nước ta mới hình thành và phát triển nên không thể tránh khỏi một số tồn tại cần khắc phục.
Thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia thị trường. Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án phức tạp, qua nhiều cấp kéo dài. Nhà đầu tư gặp khó khăn và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Công tác lập quy hoạch phát triển đô thị ở nhiều địa phương triển khai chậm. Nhiều vướng mắc trong chính sách đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được tháo gỡ làm cho các dự án nhà ở, khu đô thị mới chậm được triển khai.
Hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá bán cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với xu hướng về phát triển nhà ở trên thế giới. Việc triển khai nhà ở xã hội để cho các đối tượng chính sách thuê và cho thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm, kể cả ở các địa phương trọng điểm.
Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của người dân. Nhiều yếu tố làm tăng giá chưa được khắc phục như cân đối cung cầu, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, vật liệu đầu vào, thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài…
Hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam còn yếu kém, đặc biệt là cơ sở hạ tầng giao thông, những dự án phát triển bất động sản vẫn tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sự phát triển và quy mô của thị trường bất động sản .
Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án bất động sản có quy mô nhỏ, đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mất cân đối và không ổn định. Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, nhiều ngân hàng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, xuất hiện đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường. Việc đột ngột hạn chế cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thiếu lộ trình và phân loại dự án ưu tiên làm tác động mạnh đến nguồn cung cấp bất động sản thiết yếu cho thị trường và sẽ làm căng thẳng thêm quan hệ cung cầu xét trong dài hạn.
Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin về thị trường bất động sản không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của Luật Nhà ở, chưa được thực hiện nghiêm túc.
Hệ thống thuế liên quan đến thị trường bất động sản chưa hợp lý. Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Thuế giao dịch và lệ phí trước bạ còn quá cao không khuyến khích các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế.
Chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh. Vốn đầu tư trông chờ chủ yếu vào ngân hàng, thiếu các mô hình huy động vốn khác như quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu dự án…
Chưa có hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản nên việc đánh giá chủ yếu mang “cảm tính” và phiến diện. Vì vậy, việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài. Ngoài ra, tình hình thị trường chưa được cập nhật kịp thời và đầy đủ do đó thiếu cơ sở để đề xuất chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trường.
Các địa phương chưa có bộ máy chuyên trách để quản lý và điều hành thị trường bất động sản và hầu hết chưa có chiến lược phát triển thị trường bất động sản nên nhiều địa phương có biểu hiện phát triển dư thừa hàng hoá bất động sản trong ngắn hạn và khi thị trường có biến động, lúng túng trong xử lý. Vai trò điều tiết của nhà nước trên thị trường bất động sản chưa được phát huy.
II. Diễn biến thị trường bất động sản thời gian gần đây
Thời điểm đầu năm 2008 tại một số khu vực nhất định thuộc địa bàn TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội và một số tỉnh lân cận giá cả một số loại bất động sản như văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư, đất xây dựng nhà ở riêng lẻ… tăng cao. Các khu vực khác thuộc 2 địa phương nêu trên, giá cả và số lượng giao dịch bất động sản vẫn ở mức trung bình, không có biến động lớn. Số liệu thống kê cụ thể cho thấy, giá của căn hộ chung cư cao tầng ở TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006.
Từ tháng 3/2008 đến nay thị trường bất động sản ở một số khu vực tại TP.Hồ Chi Minh và các vùng lân cận có chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch. Giá căn hộ chung cư cao cấp giảm đáng kể từ 35 - 60%, giá đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm 30% do trước đây giá bị đẩy lên quá cao, không đúng với giá trị thực. Tuy nhiên, giao dịch các nhà ở có giá trị dưới 1 tỷ đồng, các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng vẫn có nhiều khách giao dịch. Ngược lại, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm không đáng kể và vẫn khan hiếm nguồn hàng.
Diện tích nhà ở xây dựng mới tại đô thị, đặc biệt là tại 4 đô thị lớn là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng trong 4 tháng đầu năm 2008 vẫn đạt mức độ tăng trưởng chung so với những năm gần đây trong 5 năm vừa qua, trung bình mỗi năm diện tích nhà ở xây mới tại các đô thị đạt 24 triệu m2 /năm. Năm 2007, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới tại các đô thị trong cả nước đạt 27 triệu m2, trong đó tại 4 đô thị lớn là 9,4 triệu m2.
III. Khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Về huy động vốn
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước năm 2007 tín dụng tăng trưởng nóng, trong đó cho vay bất động sản tăng nhanh, trong hai tháng đầu năm 2008 cho vay bất động sản vẫn chưa giảm. Tuy nhiên, để thực hiện chủ trương kiềm chế lạm phát, từ tháng 3/3008 các tổ chức tín dụng đã thắt chặt việc cho vay bất động sản. Mặc dù Chính phủ vẫn chủ trương tiếp tục cho vay đối với các dự án bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và mục tiêu phát triển kinh tế như các dự án phát triển nhà ở, văn phòng, hạ tầng khu công nghiệp… nhưng trên thực tế các doanh nghiệp đang gặp phải một số khó khăn, cụ thể như sau:
- Đa số các doanh nghiệp chỉ đủ vốn đầu tư cho việc đền bù giải toả và nộp tiền sử dụng đất, phần xây dựng công trình chủ yếu huy động từ khách hàng và các tổ chức tín dụng. Vì vậy, khó khăn trong vay vốn tín dụng, đặc biệt là nguồn vốn vay trung và dài hạn dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư thiếu kinh phí để triển khai dự án, tiềm ẩn nguy cơ thiếu hàng hoá cho thị trường trong dài hạn.
- Lãi suất vay vốn tăng cao kể cả các hợp đồng vay vốn đã kỹ trước đây, nếu muốn tiếp tục thực hiện thì vẫn phải điều chỉnh lãi suất đã ảnh hưởng trực tiếp tới việc tăng giá thành bất động sản. So với lãi suất cho vay thực hiện trong năm 2007 là 12% thì lãi suất cho vay hiện nay là 21%/năm. Theo tính toán, riêng việc tăng lãi suất vay vốn đã làm tăng giá thành bất động sản từ 5 - 10% thậm chí cao hơn tuỳ theo tiến độ của dự án.
Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay tuy có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần “giảm nhiệt” thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn. Cộng thêm vào đó giá vật liệu đầu vào cũng tăng cao từ 20 - 30%. Do vậy, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn, nhiều đơn vị cũng tạm dừng thi công công trình do giá vật liệu tăng quá cao so với lúc nhận thầu. Từ đó ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu trên thị trường vốn đã căng thẳng do áp lực đô thị hoá và tăng trưởng đầu tư.
2. Về thủ tục hành chính
Theo quy định của pháp luật về đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc loại danh mục dự án đầu tư có điều kiện; theo quy định của pháp luật về xây dựng thì liên quan đến quy hoạch xây dựng, thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan quản lý nhà nước các cấp; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản luôn gắn với đất đai nên cũng tuân thủ các quy định về giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo rà soát của Bộ Xây dựng thì thủ tục hành chính về đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án và thủ tục liên quan đến đất đai đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có khoảng 33 bước chưa kể thủ tục về đền bù, giải phóng mặt bằng, thời gian thực hiện các thủ tục kể từ khi giới thiệu địa điểm tới khi khởi công xây dựng dự án thường kéo dài từ 1 - 2 năm, có khi còn lâu hơn như: dự án Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính Hà Nội, dự án Thảo Điền TP. Hồ Chí Minh thời gian thực hiện các thủ tục trước khi khởi công là 2 năm; dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh Hà Tây là 3 năm; dự án Khu đô thị mới Cổ Nhuế - Hà Nội là 4 năm 3 tháng…
IV. Những giải pháp nhằm ổn định và phát triển thị trường
Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần tiếp tục triển khai đồng bộ các biện pháp cơ bản. Một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản là:
1. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển.
2. Tăng cung hàng hoá bất động sản nhất là nhà ở, văn phòng và nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, góp phần thực hiện chính sách xã hội.
3. Tập trung thực hiện các biện pháp để công khai, minh bạch và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản .
4. Nghiên cứu hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản .
5. Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
6. Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương để tham mưu giúp lãnh đạo Uỷ ban nhân dân thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước các hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn.
Trước mắt tập trung giải quyết những vấn đề sau:
a. Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản, trong đó quy định việc cung cấp thông tin có liên quan đến thị trường như: Số lượng dự án bất động sản, giá bất động sản, số lượng giao dịch, tăng trưởng tín dụng cho bất động sản để phục vụ công tác quản lý và thông tin ổn định thị trường.
b. Rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách để đẩy nhanh thực hiện dự án tăng cung hàng hoá cho thị trường nhất là các hàng hoá thiết yếu như nhà ở đô thị, văn phòng, các công trình dịch vụ… trong đó đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số đối tượng làm công ăn lương. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản .
Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc gây chậm trễ khi thẩm định và phê duyệt dự án.
Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: hình thành các tổ chức giải phóng mặt bằng chuyên nghiệp và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Nghiên cứu xây dựng chiến lược hoặc định hướng phát triển thị trường bất động sản toàn quốc và từng địa phương nhằm cân đối hài hoá cung - cầu để thị trường phát triển bền vững. Tập trung xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản, tạo quỹ đất của nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư.
Việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội phải được chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên trong pháp luật về nhà ở, khi quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị. Khuyến khích các dự án phát triển nhà ở xây dựng nhiều căn hộ diện tích phù hợp với nhu cầu về nhà ở và điều kiện kinh tế ở nước ta hiện nay.
Nghiên cứu mô hình Tổng công ty Phát triển nhà ở xã hội ở cấp TƯ và địa phương theo mô hình doanh nghiệp công ích chuyên xây dựng nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri. Tổng công ty Phát triển nhà ở xã hội chuyên lo việc phát triển nhà ở xã hội, tự tính toán nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà và quản lý sử dụng, trên nguyên tắc bảo toàn vốn.
Các địa phương phải quan tâm tạo lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội từ nguồn thu trong việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và từ tiền sử dụng đất thu được của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn 30% đến 50%, theo quy đinh của Luật Nhà ở.
c. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các hoạt động trên thị trường bất động sản
Công khai quy hoạch phát triển đô thị và công khai các dự án kêu gọi đầu tư. Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản .
Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Nên có chế tài không cấp Giấy chững nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đối với bất động sản của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không được giao dịch qua sàn.
d. Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản theo hướng:
Trong khi sử dụng các công cụ tiền tệ để kiềm chế lạm phát vẫn cần những giải pháp cho các dự án vay để đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hoá cho thị trường theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường; còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở. Nghiên cứu mô hình Quỹ đầu tư bất động sản và quy định giao dịch thông qua ngân hàng. Đồng thời, cần sớm triển khai thực hiện các nhiệm vụ về định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020, cụ thể gồm:
- Nghiên cứu xây dựng các chương trình tiết kiệm nhà ở nhằm tạo nguồn vốn cho lĩnh vực nhà ở;
- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay cho nhà ở để áp dụng thống nhất trong cả nước;
- Có biện pháp khuyến khích các ngân hàng thương mại đa dạng hoá các sản phẩm tài chính nhà ở, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay;
- Nghiên cứu xây dựng Đề án thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở.
e. Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
Nguồn: TC Xây dựng số 7/2008