Đăng ký bất động sản Property Registration là một thuật ngữ chỉ việc kê khai đăng ký một thửa đất, và các bất động sản trên đó nhà hoặc công trình sau khi đã đo đạc xong địa giới của thửa đất. Như vậy có thể nói công tác đăng ký bất động sản bao gồm hoạt động kê khai đăng ký nhà đất từ lúc ban đầu và quá trình cập nhật tiếp theo các biến động có liên quan đến việc sở hữu hoặc sử dụng thửa đất đó. Đăng ký bất động sản là một trong những công việc đầu tiên của công tác quản lý nhà đất đô thị. Để có thể bắt tay vào công tác quản lý đô thị, chính quyền Thành phố cần thiết phải nắm lại toàn bộ hiện trạng sử dụng nhà đất, do vậy phải tiến hành đăng ký bất động sản là một nội dung bắt buộc khi tiến hành cải cách về đất đai. Tại nhiều nước phát triển, một ngôi nhà hoặc một thửa đất nếu chưa đăng ký thì chưa được phép sử dụng hoặc không nhận được sự bảo hộ của Nhà nước khi xảy ra tranh chấp. Tại Việt Nam theo quy định của Bộ luật Dân sự, những tài sản là động sản có giá trị lớn và bất động sản đều thuộc diện phải kê khai đăng ký với các cơ quan nhà nước thuộc từng lĩnh vực quản lý. Đối với các phương tiện giao thông mô tô, xe máy, tàu thuyền, máy bay, tàu biển… đều phải đăng ký tại cơ quan quản lý chuyên ngành.
Đối với tài sản là nhà đất phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan quản lý nhà đất.
Tuy nhiên không giống như những tài sản là bất động sản chỉ có thời gian sử dụng nhất định thường không quá 10 - 20 năm, tài sản là nhà hoặc công trình tồn tại gần như vĩnh cửu. Nếu không vì những lý do đặc biệt như thiên tai, địch hoạ hoặc do thay đổi quy hoạch đô thị thì nhà hoặc công trình đó luôn tồn tại, chỉ có thay đổi về quy mô xây dựng hoặc về chủ quyền sở hữu hoặc quản lý sử dụng của nó. Do vậy, công tác đăng ký bất động sản phải là một hoạt động mang tính liên tục và kế thừa từ giai đoạn này qua giai đoạn khác.
Đăng ký cũng đồng thời là một biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế những tranh chấp dân sự thường xảy ra về sử dụng hoặc sở hữu nhà đất. Theo thống kê của ngành toà án Việt Nam thì 80% các vụ án dân sự đều liên quan đến phân chia quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà đất. Đăng ký bất động sản sẽ tạo ra cơ sở pháp lý ban đầu về ranh giới tường chung hoặc riêng cũng như quyền sở hữu hoặc sử dụng thửa đất và các công trình trên thửa đất đó.
Trong nền kinh tế thị trường, công tác đăng ký bất động sản lại càng có ý nghĩa về mặt kinh tế. Một trong những hình thức huy động vốn lâu đời nhất chính là đem cầm cố hoặc thế chấp nhà đất để vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Chính vì vậy, tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, hình thức thế chấp nhà đất được tiến hành từ rất sớm và do vậy đòi hỏi phải thực hiện đăng ký bất động sản.
Thời kỳ trước năm 1954 nhà cửa đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân vì vậy chính quyền cũ chỉ chú trọng đến phần đất còn phần nhà không cần theo dõi. Công tác đăng bộ tập trung kê khai đăng ký diện tích đất của từng dạng đối tượng quản lý.
Thời kỳ sau năm 1954 chính quyền lại quan tâm đến nhà là chính, phần diện tích đất quan niệm là “quốc gia công thổ” vì vậy không tập trung theo dõi quản lý chặt chẽ.
Ngay cả việc chuyển dịch quản lý sở hữu nhà đất tư nhân cũng chỉ chú ý tới diện tích sử dụng nhà để tính thuế trước bạ. Công tác đo đạc địa chính, lập bản đồ thửa đất hầu như không được quan tâm thích đáng.
Từ đầu những năm 90 Nhà nước mới bắt đầu quan tâm đến đất kèm theo nhà tuy chưa thực sự toàn diện. Luật Đất đai năm 1988 và Pháp lệnh Nhà ở ban hành năm 1991 đã quy định “… Đất có nhà không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai…”. Phải đến Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 mới chính thức quy định công tác đăng ký nhà ở và đất đồng thời cùng một lúc.
Tuy nhiên các đợt điều tra, kê khai đăng ký bất động sản được tiến hành phục vụ một yêu cầu hoặc một nhiệm vụ quản lý nhất định không theo những tiêu chí đăng ký thống nhất. Vì vậy quá trình tiến hành các đợt điều tra, thống kê không thể sử dụng lại những kết quả của các đăng bộ khác. Chính điều này đã gây ra một sự lãng phí về công sức cũng như kinh phí trong việc kê khai đăng ký bất động sản. Ví dụ, khi thực hiện kê khai đăng ký và xét cấp giấy chững nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP lại chỉ quan tâm đến nhà đất đô thị còn nhà đất khu vực nông thôn lại không chú trọng. Mặc dù vậy, thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Tính đến hết tháng 12/2006 Hà Nội đã cấp được 415.868 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho các hộ gia đình và cá nhân trên toàn địa bàn Thành phố, đạt khoảng trên 98% số lượng hồ sơ kê khai đăng ký.
Vấn đề cập nhật biến động sau khi đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận cũng vô cùng quan trọng. Với tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ của Thành phố Hà Nội trong những năm vừa qua thì những kết quả đăng ký sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu nếu không có sự cập nhật thường xuyên biến động về nhà đất. Phải đến Luật Đất đai năm 2003 mới chính thức quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp tỉnh, thành phố và cấp quận huyện. Tuy nhiên, Luật Nhà ở mới được ban hành lại không có quy định cụ thể việc đăng ký về nhà, cơ quan đăng ký cũng chưa thống nhất về một đầu mối nên tạo nhiều khó khăn cho công tác đăng ký bất động sản.
Để tạo điều kiện cho công tác đăng ký bất động sản phát huy được tác động tốt nhất phục vụ quản lý đô thị, nhất thiết phải xây dựng một cơ sở dữ liệu thông tin thống nhất về toàn bộ hiện trạng nhà và đất trong thành phố. Đồng thời nó cũng phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau về công tác quản lý đô thị của nhà nước, cho phép giảm nhẹ những việc điều tra kê khai và khai thác thông tin dưới nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây xin đề xuất một số vấn đề nhằm hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và tại Hà Nội nói riêng:
- Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý thống nhất đất và nhà. Để thực hiện được công tác đăng ký nhà đất, nhất thiết phải xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, đây là việc rất khó và đòi hỏi thời gian và kinh phí mới có thể thực hiện được. Tại các nước trên thế giới thường phải mất 15 - 20 năm mới hoàn chỉnh được hệ thống hồ sơ địa chính.
- Nên xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký nhà và đất thống nhất trên địa bàn. Cần phải xây dựng mô hình riêng cho cơ quan đăng ký nhà đất đô thị, nhất là tại các đô thị lớn. Quản lý nhà và quản lý đất tại khu vực đô thị có nét đặc thù riêng không thể tách rời, vì vậy việc đăng ký nhà đất cũng không nên tách riêng như hiện nay. Đồng thời cần có sự đầu tư thích đãng cho các văn phòng đăng ký đất đai cơ sở vật chất để quản lý và lưu trữ hồ sơ cũng như trang thiết bị cần thiết phục cụ cho công tác chuyên môn.
- Có cơ chế tài chính thu hợp lý sẽ khuyến khích người dân thi hành theo luật. Các chính sách thu tài chính phải thay đổi có lộ trình từng bước, không nên gây ra những đột biến về giá cả. Lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng như tiền sử dụng đất nên được xem xét cho chậm nộp khi xét cấp giấy chứng nhận. Để tránh hình thức đầu cơ nhà đất mua đi bán lại nhiều lần, có thể đề ra các mức thuế luỹ tiến theo thời gian sử dụng nhà đất càng ngắn mức thuế càng cao.
- Sử dụng công nghệ tin học là vô cùng quan trọng trong công tác đăng ký hiện nay. Việc đăng ký biến động đất, nhà trên địa bàn Thành phố lớn nếu không được tin học hoá sẽ không đáp ứng được yêu cầu cấp bách của người dân về thông tin nhà đất, về dịch vụ đăng ký thế chấp, giải chấp. Thông tin địa chính phải được tổ chức nối mạng giữa các văn phòng đăng ký.
- Đào tạo có cơ bản đội ngũ cán bộ viên chức làm công tác đăng ký. Đây là vấn đề then chốt. Cần tổ chức những khoá đào tạo nâng cao trình độ cho cán bộ viên chức thực hiện công tác đăng ký nhà đất. Trong các khoa quản lý đất đai tại các trường đại học nên đưa thêm vào chương trình giảng dạy môn học đăng ký đất và nhà cùng với những vấn đề liên quan.
- Tăng cường tuyên truyền về mục đích, ý nghĩa của công tác đăng ký nhà đất trên các phương tiện thông tin đại chúng để giúp người dân hiểu rõ hơn về việc này.
Nguồn: T/C Xây dựng, số 7/2008