Thị trường bất động sản với việc Hà Nội mở rộng

Kế hoạch mở rộng Hà Nội được phê duyệt là một tin tức tốt cho thị trường bất động sản. Theo kế hoạch đề xuất, các khu vực trước đây giá bất động sản rẻ vì thiếu cơ sở hạ tầng, sẽ tăng giá nhanh chóng. Kế hoạch mở rộng cũng sẽ làm tăng quy mô và số lượng dự án phát triển trong những khu vực này. Có thể thấy được tại thời điểm hiện nay, có khá nhiều công ty đang đổ xô vào khu vực này. Điều này sẽ làm gia tăng mạnh mẽ doanh thu từ các khoản thuế doanh thu, hoạt động và thuế bất động sản của Thủ đô, điều này có nghĩa sẽ có thêm nhiều tiền để tái đầu tư trở lại vào cơ sở hạ tầng và mở rộng phát triển bất động sản. Một kế hoạch mở rộng đô thị sẽ đảm bảo phát triển bền vững, với cơ sở hạ tầng tốt hơn và điều kiện cuộc sống được cải thiện hơn.

Cũng vẫn còn một số trở ngại trong kế hoạch mở rộng Hà Nội ở các bước tiếp theo. Đặc biệt là nếu không có những kế hoạch và lộ trình thực hiện thích hợp, một sự vướng mắc hay trì hoãn trong tiến trình thực hiện có thể xảy ra. Vì vậy, khi tiến hành sáp nhập, chúng ta phải chắc rằng có một hệ thống kế hoạch lộ trình thực hiện rành mạch, cụ thể và bao quát cho phát triển trong các tỉnh.

Giá bất động sản tại các khu vực hẻo lánh sẽ bắt đầu tăng. Người ta thường mua đất dựa trên các kế hoạch quy hoạch lớn để kiếm lợi nhuận. Chắc chắn rằng giá đất ở các khu vực dọc những xa lộ chính hoặc gần những dự án cơ sở hạ tầng lớn, sẽ gia tăng vì tình trạng đầu cơ. Hà Nội sẽ mở rộng về phía tây đã góp phần làm cho thị trường bất động sản tại khu vực này trở nên sôi động hơn. Nhiều người tranh thủ thời điểm này mạo hiểm đầu tư mua nhà, đất khu vực phía tây với hi vọng kiểm bội lờii trong tương lai. Giá nhà đất phía tây thành phố mỗi ngày một tăng là điều không tránh khỏi.

Cùng nằm ở phía tây thành phố, thị trường nhà đất khu vực Hà Đông và Hà Tây diễn ra khá sôi động. Các khu vực đô thị mới như Văn Quán, Văn Phú, Văn Khê, Bắc Hà… giá đất nền nhà liền kề khoảng 13-16 triệu đồng/m2, chung cư 8-10 triệu đồng/m2, riêng Làng Việt Kiều, Châu Âu giá cao hon cả, lên tới 35-40 triệu đồng/m2. Tại dự án An Khánh đang có các biệt thự 300-500m2 do Vinaconex, Sông Đà làm chủ đầu tư dự kiến giá khoảng 16-18 triệu đồng/m2. Đất thuộc dự án An Khánh không dưới 10 triệu đồng/m2. Xa hơn là đất thuộc một số xã ở Hà Tây cũng đang tăng nhẹ. Xã Văn Canh Hoài Đức hồi đầu năm 2007 chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2, nay tăng 4-5 triệu đồng/m2, đất ở Thường Tín nhích lên gần 3 triệu đồng/m2… Khác xa với sự sôi động của bất động sản phía tây là sự trầm lắng của các khu vực như Đại Kim, Định Công, Linh Đàm và xa hơn nữa là khu vực Từ Sơn, Bắc Minh, Mê Linh, Vĩnh Phúc… Các nhà đầu tư đất ở khu vực này đang phải chịu lỗ nặng tính tại thời điểm quý 1/2008.

Sự khác nhau trong thu nhập bình quân đầu người và mức độ phát triển giữa Hà Nội và các khu vực lân cận cũng có thể gây ra một vài những khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản, tuy vậy cũng có rất nhiều triển vọng nếu các nhà đầu tư bất động sản biết tự xác định hướng đi riêng để thích nghi với tình hình mới. Các nhà phát triển không thể áp dụng phương pháp “một cho tất cả” bởi vì mức thu nhập của từng địa phương thì khác nhau. Đơn giản, bạn sẽ không thành công nếu biến đổi 3000km2 thành một mảnh bất động sản hỗn độn. Nhiều hơn vì đã nhận ra điều này và đang đưa sản phẩm của họ vào phân khúc thị trường dành cho người có thu nhập thấp.

Các công ty bất động sản sẽ phát triển những dự án phù hợp với thị trường địa phương. Các trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học… mọi thứ cần phải kết hợp hài hoà với từng khu vực. Cần có một lộ trình cụ thể cho việc phát triển tất cả các khu vực. Không phải tất cả các khu vực đều được phát triển như nhau. Điều này phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng được phát triển như thế nạo tại mỗi khu vực. Khi Sóc Sơn được sáp nhập vào Hà Nội, giá bất động sản đã tăng nhanh. Người ta nghĩ rằng họ có thể kiếm lợi bằng cách đầu cơ. Tuy nhiên, vẫn không có nhiều thay đổi và giá bất động sản lại giảm vì thiếu cơ sở hạ tầng.

Theo đồ án quy hoạch, vùng thủ đô Hà Nội có không gian mở rộng lan toả về phía tây, phát triển các đô thị, khu đô thị chức năng vệ tinh, tiếp cận theo vành đai vùng Sóc Sơn-Mê Linh, Trôi-Phùng-An Khánh… lan toả đến giới hạn hành lang thoát lũ vùng sông Đáy. Không đợi đến khi quy hoạch vùng được công bố, trong thời gian gần đây, phía tây Hà Nội là điểm đến hấp dẫn của rất nhiều nhà đầu tư. Nhiều dự án xây dựng có quy mô lớn đang nhắm tới khu vực này. Đáng chú ý nhất là khu vực Mỹ Đình, tiếp theo là hàng loạt các dự án đô thị mới như Văn Quán, Bắc An Khánh, Văn Phú, Nam An Khánh, Văn Khê, Nàng Hương, Làng Việt Kiều Châu Âu, Văn Canh…

Chính phủ cần có ngay những chính sách thích hợp được thiết lập cho các tỉnh ngoại thành và một tiến trình áp dụng thống nhất và mạch lạc. Trong một kế hoạch quy hoạch lớn, những khu vực khác nhau cần có mục tiêu sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, Bắc Ninh được phân bố nhiều khu công nghiệp, nhưng những nơi khác, như Mỹ Đình, không được phân bổ vị trí cho khu công nghiệp. Những chính sách như thế sẽ ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển trong tương lai.

Cũng cần đúc rút ngay những kinh nghiệm từ các nhà phát triển bất động sản tại các quốc gia trên thế giới. Có nhiều bài học kinh nghiệm ở Trung Quốc, Singapore, Malaysia và các quốc gia Châu Á khác mà chúng ta có thể học hỏi. Nhưng tốt hơn hết là tập trung vào việc Hà Nội sẽ được mở rộng như thế nào. Việt Nam chắc chắn sẽ giải quyết vấn đề giải toả mặt bằng và bồi thường với phương pháp phù hợp.

 Nguồn: Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam tháng 5/2008