Thời gian gần đây, trên các phương tiện thông tin đại chúng và dư luận đang rất băn khoăn xung quanh câu chuyện nhà ở xã hội (NƠXH) mà Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng thực hiện thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM và Bình Dương. Theo ông Hà thì:
Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời trong đó quy định 3 loại hình nhà ở: Thứ nhất là nhà ở Thương mại, thực hiện theo cơ chế thị trường. Thứ hai nhà ở xã hội chủ yếu do Nhà nước đầu tư và để phục vụ cho thuê hoặc thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về Nhà ở quy định trong Luật Nhà ở. Thứ ba là loại nhà công vụ để phục vụ cho các đối tượng như: luân chuyển từ địa phương lên Trung ương, luân chuyển đi vùng sâu vùng xa như lực lượng vũ trang, giáo viên, y tế… Qua nghiên cứu, qua thực tiễn và qua tìm hiểu, khảo sát ở nước ngoài, Bộ Xây dựng thấy ngoài 3 loại nhà ở trên còn một loại nhà ở nữa mà Nhà nước cần phải khuyến khích đó là nhà ở giá thấp.
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp
Nên hiểu thế nào là nhà giá thấp thưa ông?
Nhà giá thấp là bán cho những người có thu nhập thấp theo phương thức trả một lần hoặc trả nhiều lần theo phương thức trả góp. Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưu đãi của Nhà nước. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng là nhà thương mại ở đô thị nhưng quy mô diện tích của nó chỉ là nhỏ thôi. Cụ thể là nhỏ hơn 70m2. Chất lượng hoàn thiện cũng ở mức vừa phải. Nói như vậy không có nghĩa là chất lượng kém. Mà chất lượng kết cấu, chất lượng xây dựng, chất lượng thi công, chát lát… vẫn phải đảm bảo theo tiêu chuẩn.
Tuy nhiên, nếu chung cư cao cấp dùng vật liệu ngoại, vật liệu cao cấp đề hoàn thiện thì nhà ở giá thấp dùng VLXD trong nước để hoàn thiện thôi. Tuy nhiên tôi cho rằng VLXD trong nước cũng rất tốt nhưng giá thành rẻ hơn nhiều. Ngoài ra, trang thiết bị vệ sinh, cửa gỗ… cũng chất lượng vừa phải. Để giảm giá thành có nhiều vấn đề: Thứ nhất quy mô căn hộ vừa phải; Thứ hai chủng loại vật liệu hoàn thiện ở mức trung bình; Thứ ba, nâng cao mật độ sử dụng để tăng diện tích sàn, tăng số lượng căn hộ để doanh nghiệp có thể hạ giá bán; Nhà nước ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất; Thuế Thu nhập doanh nghiệp được ưu đãi ở mức chưa bằng 50% so với các dự án khác…
Ảnh Đoàn ThanhVới những ưu đãi như thế, Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp những dàng buộc gì thưa ông?
Thứ nhất là phải bán đúng đối tượng: Họ là những cán bộ, viên chức, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân… làm việc trong các thành phần kinh tế có thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích trung bình dưới 5m2/người
Thứ hai, doanh nghiệp chỉ được bán trên giá thành xây dựng cộng lãi vay ngân hàng + 10% lãi định mức. Nhà nước sẽ kiểm tra và thẩm định giá bán của doanh nghiệp.
Những người mua NƠXH thì như thế nào thưa ông?
Đương nhiên là phải mua đúng đối tượng, không được mua đi bán lại, lợi dụng chính sách để trục lợi. Chế tài để được mua NƠXH là phải có xác nhận của cơ quan, xác nhận của chính quyền cơ sở là đúng đối tượng đó thì mới được mua nhà.
Khi mua nhà có thể trả góp ít nhất 10 năm với lãi xuất ưu đãi và phải cam kết để ở. Khi trả hết tiền, anh được cấp giấy chúng nhận trong đó ghi rõ đây là loại nhà giá thấp và chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm. Lúc đó, người bán nhà phải đóng thuế như nhà ở xã hội bình thường. Còn nếu trong thời gian ít hơn 10 năm, nếu người sử dụng có nhu cầu chuyển công tác, nhu cầu cải thiện chỗ ở… thì cũng được bán nhưng phải bán đúng cho Ban quản lý để bán lại cho người có thu nhập thấp.
Chính quyền cơ sở phải vào cuộc
Vậy làm thế nào để chọn đúng đối tượng mua nhà mà Chính phủ mong muốn?
Đương nhiên đó là việc của chính quyền cơ sở. Những tiêu chuẩn mua NƠXH được thông báo công khai để người có tiêu chuẩn đăng ký và nếu đúng quy định thì sẽ được lựa chọn.
Nhiều người cho rằng, với mức giá 200 đến 300 triệu đồng/căn, NƠXH sẽ không đến tay được người thu nhập thấp, ông nghĩ sao?
Để đảm bào cho người thu nhập thấp mua được nhà ở thì Nhà nước đã quy định phần Cung, tức là làm sao có những căn hộ với mức giá phù hợp nhất, có chính sách hợp lý. Về Cầu còn là cả vấn đề. Thứ nhất đời sống phải nâng lên, tiền lương cũng phải dần dần tăng lên. Hiện nay Chính phủ cũng đang cí tiến trình nâng lương cho người lao động. các hệ thống tín dụng cũng có nhiều các phương thức cho vay với thời gian dài và lãi xuất hợp lý…
Tuy nhiên, nếu không mua được nhà thì Nhà nước cũng có chính sách phát triển nhà cho thuê để những người thực sự không có điều kiện mua được nhà vẫn có thể có nhà ở. Chính phủ sẽ quyết tâm bằng nhiều hình thức, nhiều giải pháp để người dân có nhà ở. Vì nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu (ăn, mặc, ở, học hành, đi lại) mà phải được đáp ứng
Ảnh Đoàn ThanhThưa ông, ở các nước khác, họ có phát triển NƠXH không?
Kinh nghiệm ở các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… cơ cấu căn hộ đối với nhà giá thấp cũng nhỏ từ 35m2 đến 70m2 và những dự án này vẫn tồn tại và đóng góp vào sự phát triển của các đô thị. Ở Việt Nam, theo quy định của luật Nhà ở thì NƠXH không nhỏ hơn 30m2 nên tôi nghĩ đây là cơ hội phát triển tốt.
Thông thường NƠXH sẽ nằm ở xa thành phố, điều này có là trở ngại với người thu nhập thấp khi đi làm ở khu vực trung tâm thưa ông?
Không nhất thiết cứ là NƠXH là nằm ở xa Trung tâm thành phố. Trong Luật Nhà ở đã quy định, đối với các dự án Khu ĐTM, chủ đầu tư phải dành 20% để xây dựng NƠXH. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng quy định đối với các dự án Nhà ở Thương mại phải có 10% dành để xây dựng nhà giá thấp. Ngoài ra, đối với các dự án NƠXH ở xa trung tâm thì trước hết là được xây dựng ở gần các khu công nghiệp để phục vụ công nhân tại chỗ và các dự án này cũng phải tính toán đến hạ tầng giao thông thuận tiện để người dân đi lại thuận lợi.
Nhiều người lo ngại nhà ở giá thấp sẽ ảnh hưởng đến cảnh quan kiến trúc, mỹ quan đô thị, thậm chí thành “ổ chuột” ở thành phố, quan điểm của ông ra sao?
Thực ra, những chung cư NƠXH không phải sẽ thành “ổ chuột” như nhiều người nghĩ bới chất lượng xây dựng, trình độ thiết kế kiến trúc nhà ở hiện nay đã nâng lên một bước rất đáng kể. Về kiến trúc mỹ quan công trình thì không khó khăn để thiết kế những loại nhà như vậy. Ngay cả điều kiện sinh hoạt hiện đã khác xưa rất nhiều, bếp bây giờ đã nhỏ gọn chứ không nhất thiết phải thật rộng để chứ được những: trạn, bếp dầu, thùng gạo, thùng nước… như trước nữa. Có thể nói, một căn hộ khoảng 30m2 đến 40m2 cũng rất tiện nghi đối với những cặp vợ chồng mới đi làm, thu nhập thấp và có ít con.
Ngoài ra, khi các chung cư NƠXH đưa vào sử dụng, Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn quản lý bằng quy chế nên không thể cơ nới được, không thể có chuyện nhà giá thấp làm nhếch nhác mỹ quan đô thị. Tôi cho rằng những người đang phản bác chương trình này có lẽ chưa hiểu hết giá trị của chương trình dân sinh quan trọng này.
Không có chuyện bù lỗ thẳng cho nhà đầu tư
Có doanh nghiệp đề nghị nên bù lỗ thẳng cho chủ đầu tư để xây NƠXH, ông nghĩ sao?
Việc bù lỗ thẳng cho chủ đầu tư là biện pháp tôi cho rằng không khả thi. Vì sao? Nhà nước có chủ trương hỗ trợ trực tiếp cho người thụ hưởng chứ không phải qua trung gian. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã được hộ trợ: thuế đất, thuế doanh nghiệp, cơ chế… đó cũng là tiền hỗ trợ cho chủ đầu tư.
Trước đây chúng ta đã bao cấp để đưa ra những căn nhà giá thấp rồi sử dụng các biện pháp hành chính như cấm mua bán hay sang nhượng… nhưng sau phải bãi bỏ vì không phù hợp thị trường và luật Dân sự. Cách làm của đề án mới có gì khác?
Nhiều người sợ mình ra chính sách nhưng không quản lý được. Chính sách đã có, chế tài đã có, vấn đề là muốn quản lý được thì tất cả hệ thống chính trị hệ thống quản lý Nhà nước đặc biệt ở cơ sở, các đoàn thể thanh tra nhân dân và người dân… giám sát vấn đề đó. Ví dụ như việc người dân đội mũ bảo hiểm, sau rất nhiều năm không thành công nhưng sau nhiều đợt vận động, tuyên truyền, vào cuộc của xã hội thì nay 99% người dân ra đường đã đội mũa bảo hiểm. Vì vậy nếu chúng ta quyết tâm, cả xã hội vào cuộc thì chắc chắn sẽ làm được. Làm kiên quyết thì sẽ hạn chế được cơ bản việc mua đi bán lại.
Ông đánh giá chung thế nào về tính khả thi của đề án?
Bộ Xây dựng đã phối hợp với Hà Nội và TP.HCM triển khai đề án. Các doanh nghiệp cũng đã hưởng ứng rất tích cực chương trình này. Mới đây nhất đã có 2 doanh nghiệp là TCty HUD và TCty Vinaconex công bố xây dựng hàng ngàn căn NƠXH tại Hà Nội. Chúng ta sẽ làm từng bước để học tập rút kinh nghiệm và đề ra những chính sách cụ thể phát triển chương trình này.
Xin cám ơn ông!
Theo Báo Xây dựng điện tử