Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang chuyển đến trước kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV do Ban Dân nguyện - Ủy ban Thường vụ Quốc hội chuyển đến với nội dung kiến nghị: “Luật Kinh doanh bất động sản: mâu thuẫn trong quy định về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư trong đấu giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 10 của Luật này yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Đề nghị sửa đổi, bổ sung”.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 396/BXD-QLN xin trả lời như sau:
Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 như sau: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Như vậy, kể từ thời điểm Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã không còn có nội dung quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:“2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật”. Như vậy, quy định về điều kiện phải có vốn chủ sở hữu đối với nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đồng bộ với quy định về yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu của mình để thực hiện dự án quy định tại Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Ngày 28/11/2023, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Tại điểm c khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định: “c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”. Quy định nêu trên của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã có sự kế thừa, phù hợp pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành; bảo đảm sự ổn định, thông suốt của các quy định pháp luật cần thiết, phù hợp với thực tiễn.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 396/BXD-QLN.