Ngày 27/7/2016 tại Hà Nội, Báo Giao thông tổ chức buổi Tọa đàm trực tuyến “Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội và rủi ro”, với sự tham gia của đại diện Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản Hà Nội, các chuyên gia kinh tế, luật sư và một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Quang cảnh buổi Tọa đàm.
Buổi Tọa đàm được tổ chức nhằm mục đích chia sẻ, giải đáp những vướng mắc của độc giả về mô hình kinh doanh bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng về cơ hội, rủi ro và tìm hướng khắc phục, đề xuất hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình kinh doanh này.
Tại buổi Tọa đàm, trả lời bạn đọc về việc nhà nước có cần đưa ra cơ chế quản lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi dòng tiền đổ vào phân khúc này ngày càng lớn hay không? Ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản quy định về kinh doanh bất động sản và quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Nếu bất động sản là nhà ở còn phải theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với đất đai còn phải theo quy định của pháp luật về đất đai. Với bất động sản nghỉ dưỡng còn phải chịu sự điều chỉnh của các quy định khác có liên quan.
Ông Thường cho biết thêm: Trong trường hợp chuyển nhượng 1 phần dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án; điều kiện để chuyển nhượng 1 phần dự án được quy định tại Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản; việc chuyển nhượng 1 phần dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 50, Luật Kinh doanh bất động sản); trình tự thủ tục chuyển nhượng 1 phần dự án thực hiện theo quy định tại Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản.
Trả lời câu hỏi của bạn đọc rằng “Chủ đầu tư thứ cấp chỉ mua 1 phần dự án để ở thì có sai pháp luật không”? Ông Thường giải đáp: Trước tiên, chúng ta cần hiểu “chủ đầu tư” ở đây phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận. Còn nhà đầu tư thứ cấp thì có thể là các cá nhân. Đối với các dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép làm nhà ở để bán thì người dân có thể mua để ở. Nếu nhà đầu tư mua, nhận chuyển nhượng thì phải có trách nhiệm thực hiện dự án đúng như mục tiêu ban đầu. Trường hợp, dự án đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có phần đất làm nhà ở để bán thì người dân có thể mua để làm nhà ở. Còn nếu dự án được phê duyệt để làm nhà cho thuê nghỉ dưỡng thì chỉ được cho thuê.
Tham gia buổi Tọa đàm, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế - Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng trả lời nhiều thắc mắc của bạn đọc liên quan đến việc chuyển đổi phí đất của bất động sản nghỉ dưỡng. Bà Hoàng Thị Vân Anh cho biết: Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án.
Liên quan đến dự án nghỉ dưỡng bất động sản, có 2 trường hợp là: Người dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Người thuê đất có thể nộp tiền thuê cả năm hoặc nhiều năm. Trong trường hợp người thuê đất trả tiền hằng năm, thì không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Trả lời thắc mắc của bạn đọc rằng: “Chủ đầu tư khi mua biệt thự tại khu sinh thái có được cấp sổ đỏ không”? Bà Hoàng Thị Vân Anh cho biết: Vấn đề này phải xét từ gốc vì ở đây có thể có sự nhầm lẫn. Pháp luật đất đai quy định rõ nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) thì có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền. Còn khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền, bán như đất ở. Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể được chuyển nhượng từng phần cho các nhà đầu tư thứ cấp, nếu hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tại buổi Tọa đàm, các chuyên gia bất động sản, luật sư cũng đưa ra những đánh giá về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng như những nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán nhà.
Trần Đình Hà