Trên thực tế các KCN hầu như nằm ngoài đô thị (trung bình khoảng 30km), như vậy, việc tất yếu hình thành các khu dân cư và dịch vụ ngay kề cận KCN là hợp lý và cần thiết. Việc hình thành các khu dân cư và dịch vụ nhằm đảm bảo cho công nhân và các doanh nghiệp KCN hoạt động thuận lợi về kinh tế mang lại hiệu quả về xã hội tốt hơn nhiều.
Hiện nay, các nhà đầu tư tư nhân đã tự phát xây dựng nhà ở cho thuê xung quanh KCN, gây tình trạng xây dựng lộn xộn, phá vỡ quy hoạch đô thị nói chung. Các khu nhà ở cho thuê tại các KCN ở TP. HCM và Hà Nội … đang đặt ra nhiều vấn đề gay gắt. Người lao động đang phải “khổ hình” trong một môi trường lao động, môi trường ở tại các KCN. Công tác quản lý an ninh, trật tự xã hội, vệ sinh môi trường tại khu vực người lao động tập trung thuê hay tự xây dựng nhà để ở là khó khăn phức tạp, gây mất ổn định.
Các KCN có đầu tư trực tiếp của nước ngoài được quan tâm hơn về quy hoạch và xây dựng công trình nhà ở và một số dịch vụ như: KCN Sài Đồng B (Hà Nội), KCN Việt Nam- Singapore (Bình Dương), Amata (Đồng Nai)… Song vẫn thiếu những công trình y tế, giáo dục, dạy nghề, văn hoá và dịch vụ khác. Các KCN do các doanh nghiệp trong nước là chủ đầu tư thì hầu như chưa có cơ chế đầu tư công trình hạ tầng xã hội. Có rất ít các KCN lập các dự án xây dựng đồng bộ cho khu nhà ở, trường học, bệnh viện, các công trình phục vụ khác cho người lao động trong KCN. Giải quyết được vấn đề này có tác dụng tốt tới tâm lý, giúp người lao động yên tâm làm việc, đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, nhằm thúc đẩy thu hút đầu tư hiệu quả.
Nguyên nhân cơ bản cần khắc phục:
- Có nhiều KCN hiện hữu không hoặc chưa lập quy hoạch chung xây dựng- là tổ hợp KCN và khu dân cư, trừ những KCN kề cận thành phố được thừa hưởng lợi thế sử dụng chung quỹ nhà ở đô thị và các công trình hạ tầng xã hội khác của đô thị phục vụ cho dân cư KCN.
- Hiện khi lập quy hoạch xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng KCN, nhà nước không quy định bắt buộc phải đầu tư đồng thời dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư (nhà ở và công trình phục vụ công cộng).
- Không đồng bộ trong công tác phát triển KCN, với đầu tư xây dựng các khu dân cư, vì thủ tục xây dựng khu nhà ở hay khu đô thị mất nhiều thời gian hơn và tốn kém hơn (phải nộp thuế thuê đất xây dnựg khu dân cư đắt hơn so với đất KCN).
- Việc xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội KCN hiện nay chưa phân công trách nhiệm cho cơ quan nào xây dựng và quản lý.
- Nhìn chung công tác quy hoạch triển khai các khu dân cư KCN còn manh mún, các giải pháp quy hoạch khu dân cư cho KCN không được nghiên cứu trên mối quan hệ chung giữa các khu chức năng đô thị, đặc biệt là mối quan hệ giữa nơi ở và nơi làm việc của lực lượng lao động cho các KCN.
Giải pháp quy hoạch công trình dịch vụ và nhà ở công nhân KCN
Khu trung tâm phục vụ công cộng:
Tuỳ thuộc vào vị trí KCN với đô thị mà quy hoạch có thể chọn các hình thức tổ chức công trình phục vụ KCN như sau:
- Khu trung tâm hành chính- phục vụ xã hội, phục vụ chung cho các KCN và khu dân cư trong trường hợp KCN và khu dân cư kề cận nhau.
- Khu trung tâm phục vụ xã hội chủ yếu cho KCN song có một số công trình phục vụ chung cho cả khu dân cư kề cận.
- Khu trung tâm phục vụ xã hội riêng cho KCN khi KCN được tổ chức xa với khu dân cư hay thành phố.
+ Việc bố trí khu phục vụ công cộng KCN có thể liên kết chức năng với khu ở kế cận, nếu như KCN bố trí cạnh khu ở. Trong trường hợp này trung tâm phục vụ công cộng nên bố trí tổ chức chung cho khu sản xuất và khu ở.
+ Nếu KCN nằm xa thành phố đô thị thì cần lựa chọn một khu đất để xây dựng một trung tâm phục vụ công cộng cho KCN. Bán kính phục vụ cần lựa chọn cho phù hợp theo từng loại công trình trong KCN.
Trung tâm phục vụ công cộng trong KCN cần phải đảm bảo:
- Thoả mãn những nhu cầu về sinh hoạt đi lại, sản xuất cho công nhân.
- Tiết kiệm thời gian đi lại, đảm bảo được thời gian nghỉ ngơi nhiều nhất.
- Có vị trí và kế hoạch xây dựng các công trình phục vụ công cộng (PVCC) phù hợp với quy hoạch xây dựng, phát triển, mở rộng KCN.
Đối với công trình PVCC nói chung đều phải dựa trên những nhu cầu sinh hoạt văn hoá, thể thao, nghỉ ngơi, y tế phục vụ bảo vệ sức khoẻ, phục vụ ăn uống, thương nghiệp, các cơ sở dịch vụ sinh hoạt (giặt là, may vá quần áo, giày dép…). Khi bố trí cac công trình này cần tính toán và phối hợp chức năng sử dụng cũng như hợp khối công trình để đảm bảo tiện lợi cho sinh hoạt và kinh tế đầu tư.
Bán kính phục vụ
Các công trình PVCC cho công nhân tại phân xưởng (nhà thay quần áo, vệ sịnh hút thuốc, giải lao, nghỉ ca, ăn, căng tin, y tế, cửa hàng, sân thể thao…) Bán kính phục vụ khoảng 300- 500m. Các công trìnhb phục vụ chung trong KCN hoặc kết hợp với khu đô thị kế cận, các công trình bệnh viện, trung tâm dạy nghề, chuyển giao công nghệ, nhà văn hoá thể thao, các cửa hàng siêu thị và các câu lạc bộ vui chơi giải trí. Bán kính phục vụ khoảng 1.200- 2.000km. Cần đảm bảo thời gian đi lại cho công nhân từ nơi làm việc đến trung tâm PVCC, thời gian đi bộ hay đi bằng phương tiện giao thông khác là không quá 15 phút.
Địa điểm bố trí
Tuỳ theo cấp phục vụ như trình bày trên, ta có thể bố trí công trình PVCC tại vị trí thuận lợi trong xí nghiệp công nghiệp hay tại khu trung tâm. Trong phạm vi nhà máy thì thường được bố trí tại khu trước nhà máy, gần tuyến giao thông ra vào chính.
Thành phần các công trình PVCC
Khu hành chính quản lý, đào tạo; các cơ quan quản lý điều hành khu công nghiệp, ngân hàng, thuế vụ, hải quan, công an, môi trường, trung tâm đào tạo chuyển giao công nghệ, trung tâm giới thiệu sản phẩm khu công nghiệp…
Khu công trình phục vụ công cộng: nhà văn hoá tổng hợp, nhà thể thao và sân bãi, y tế bảo vệ sức khoẻ, chợ và ăn uống, nhà khách, bãi đỗ xe, các công trình dịch vụ sinh hoạt tổng hợp.
Diện tích cho khu đất xây dựng các công trình PVCC
Khu đất này thường chọn trong khoảng 2- 4% diện tích KCN (tham khảo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam). Khi lập quy hoạch sẽ được tính toán căn cứ trên yêu cầu cụ thể của từng KCN cụ thể. Ví dụ: KCN kỹ thuật cao có trung tâm đào tạo chuyển giao công nghệ lớn hơn, khu chế xuất thì phải có các cơ quan hải quan, thuế xuất nhập khẩu. Quy mô công trình dịch vụ ăn uống, thể thao, y tế, nhà ở phụ thuộc vào số lượng công nhân.
Quy hoạch khu nhà ở công nhân KCN
Tính toán quy mô
Căn cứ vào nhu cầu thực tế về lao động của ácc xí nghiệp công nghiệp trong KCN hoặc căn cứ vào các loại hình công nghiệp dự kiến, chúng ta có thể dự báo được số lao động của KCN gồm: lao động nam, nữ, số tuổi, số lao động có gia đình, sống độc thân, số lao động dịch vụ trong và ngoài KCN…. Số lượng dân cư của KCN được tính gồm: số lượng lao động và những người thân đi theo cần nhà ở, số lao động ở gần KCN không có nhu cầu nhà ở (lao động địa phương). Như vậy số dân cư cần bố trí nhà ở là số lao động và những người thân đi theo có nhu cầu về nhà ở.
Theo tính chất ngành công nghiệp ta tính được tỷ lệ thành phần lao động và thu nhập cá nhân của: cán bộ quản lý, công nhân kỹ thuật, lao động phổ thông…Theo chỉ tiêu thì tính được quy mô diện tích xây dựng khu dân cư cho KCN. Theo số lượng thành phần thì tính được số người cần đến căn hộ 4- 6 người, 2- 4 người và số hộ độc thân, số người có thu nhập cao, trung bình và thấp.
Cơ cấu khu nhà ở:
- Khu nhà ở cho người có thu nhập cao: biệt thự, căn hộ cao cấp.. .5- 10%.
- Khu nhà ở cho người có thu nhập trung bình: chung cư, chia lô… 25- 30%.
- Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp: nhà chung cư, nhà ở xã hội… 60- 70%.
Các phương án quy hoạch:
- Tách riêng khu ở ra xa KCN: trong trường hợp KCN có cấp độ vệ sinh cấp 1,2 trong quá trình sản xuất gây ra ô nhiễm môi trường. KCN ở dạng này thường là các tổ hợp công nghiệp lớn: ngành luyện kim, lọc dầu, hoá học, khai thác mỏ, nhà máy điện nguyên tử. KCN có các nhu cầu vận chuyển lớn, có yêu cầu các phương tiện như đường sắt, đường thuỷ. Số lượng lao động có thể đạt tới 50.000 người. Diện tích KCN rất lớn từ 2.000 ha đến 4.000 ha. KKT Dung Quất ở Việt Nam có tổng diện tích quy hoạch đến 14.000ha, trong đó riêng KCN 3000 ha.
- Bố trí khu ở kề cận KCN trong trường hợp: KCN có cấp độ vệ sinh cấp 3, 4 ,5 trong quá trình sản xuất không gây ra ô nhiễm môi trường; KCN có các nhu cầu vận chuyển bằng các phương tiện như đường sắt nhánh, đường bộ (chủ yếu là ô tô). Ngành nghề KCN chủ yếu là luyện kim, vật liệu xây dựng, dệt may…Số lượng lao động có thể đạt tới 60.000- 90.000 người, diện tích KCN từ 2.000- 3.000ha.
- Bố trí khu ở và KCN trên cùng một khu trong trường hợp: KCN sạch, trong quá trình sản xuất không gây ra ô nhiễm môi trường, có cấp độ vệ sinh cấp 4, 5. KCN có khối lượng vận chuyển nhỏ (40ô tô/ngày, đêm), dùng đường bộ là chủ yếu (ô tô), không cần có đường sắt. Ngành nghề: công nghệ cao, cơ khí chính xác, dệt may, điện, điện tử, sản xuất và phục vụ ngành ăn uống…
Kết luận
Việc quy hoạch xây dựng KCN ngoài tổ chức khu sản xuất, khu các công trình kỹ thuật phục vụ sản xuất, đồng thời cần phải tổ chức hệ thống công trình dịch vụ xã hội nhằm đảm bảo tốt cho một môi trường lao động, sinh hoạt cho công nhân KCN. Hệ thống các công trình PVCC của KCN được hình thành như một bộ phận của hệ thống phục vụ công cộng của đô thị. Công trình PVCC và nhà ở cho công nhân KCN tổ chức tốt nhằm phục vụ nhu cầu về ở và sinh hoạt của công nhân, tiết kiệm thời gian đi lại, đảm bảo năng suất lao động và thời gian nghỉ ngơi, sự phát triển hài hoà các mối quan hệ về sản xuất, giao thông, điều kiện tự nhiên và yêu cầu bảo vệ môi trường. Xu hướng hiện nay là phát triển các khu dân cư, công trình PVCC lân cận các KCN, nhằm giải quyết nơi ở kết hợp với công ăn việc làm, tạo động lực phát triển đô thị hoá- hình thành tổ hợp KCN- dân cư. Việc tạo ra các khu đô thị gần cận các KCN vừa thúc đẩy sản xuất, vừa có ý nghĩa xây dựng đô thị vệ tinh nhằm giải toả áp lực quá tải của hạ tầng đô thị tại các thành phố trung tâm.
Mô hình quy hoạch xây dựng các tổ hợp KCN- dân cư phù hợp với việc bố trí các KCN đa ngành đang phát triển tại các đô thị Việt Nam. Sự đảm bảo phát triển đồng bộ làm động lực hỗ trợ thúc đẩy lẫn nhau cùng phát triển công nghiệp- nhà ở và công trình PVCC. Tổ hợp KCN- dân cư phát triển không những có hiệu quả kinh tế- xã hội mà còn thuận lợi cho việc khai thác, tổ chức không gian kiến trúc, đảm bảo sự hài hoà về hình khối, đường nét giữa kiến trúc công nghiệp và kiến trúc dân dụng.
Nguồn: Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 8/2010.