1. Chính sách nhà ở của Mỹ
Mỹ là một quốc gia rộng lớn, có nhiều thành phố với điều kiện địa lý và mức độ phát triển rất khác nhau, giá đất chênh lệch rất lớn, thị trường nhà ở phân tán cao độ. Phân phối nhà ở của Mỹ lấy thị trường là chủ đạo, Nhà nước ít can thiệp. Trong việc tái phân phối nhà ở, Chính phủ Mỹ cũng dựa trên nguyên tắc kinh tế thị trường để thực hiện: hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp; hỗ trợ tín dụng cho người có thu nhập trung bình để mua nhà ở.
Chính sách nhà ở của Mỹ bắt đầu từ sau thời kỳ “Đại suy thoái” vào những năm 1929 - 1930, khi đó tiêu chuẩn về nhà ở của người dân Mỹ còn rất thấp. Để khôi phục kinh tế, Chính phủ Mỹ lúc bấy giờ đã đẩy mạnh phát triển thị trường nhà ở, thực hiện các chính sách hỗ trợ những hộ có thu nhập trung bình giải quyết vấn đề nhà ở. Chính phủ Mỹ thiết lập chế độ cho vay thế chấp và chế độ đảm bảo, khuyến khích người dân mua nhà, sử dụng ngân sách nhà nước để xây dựng quỹ nhà ở của Nhà nước. Đến năm 1949, Quốc hội Mỹ đã thông qua "Luật Nhà ở" với mục tiêu xây dựng hàng triệu căn nhà để khắc phục tình trạng thiếu nhà ở sau chiến tranh và nâng cấp, cải tạo các khu ổ chuột, góp phần xoá bỏ phân biệt chủng tộc. Sau những năm 80 của thế kỷ XX, Chính phủ Mỹ thực hiện chính sách “Chính phủ nhỏ, thị trường lớn”, tức là giảm can thiệp đối với thị trường nhà ở, bao gồm giảm đầu tư cho phát triển nhà ở, dừng xây dựng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, giảm trợ cấp tiền thuê nhà, thúc đẩy việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; Xây dựng chế độ ưu đãi về nhà ở; Từng bước hoàn thiện chế độ tài chính nhà ở. Việc phân phối nhà ở thị trường hóa triệt để của Mỹ đã khiến nhiều người không thể mua được nhà ở trên thị trường, và về sau Chính phủ Mỹ lại phải trợ cấp cho họ để họ có nhà ở. Từ việc phân phối nhà ở thị trường hóa, Mỹ đã dần dần trở thành quốc gia có điều kiện về nhà ở tốt nhất trên thế giới.
Về vấn đề phát triển thị trường nhà ở của Mỹ, điều quan trọng nhất là việc hoàn thiện chế độ tài chính nhà ở. Chính phủ Mỹ trợ cấp nhà ở cho người dân phần nhiều là thông qua các công cụ tài chính. Tại Mỹ, có rất nhiều tổ chức tài chính nhà ở, bao gồm: Quỹ Thế chấp nhà ở liên bang; Công ty thế chấp cho vay mua nhà liên bang... Những sản phẩm tài chính có liên quan đến bất động sản vô cùng phong phú, bao gồm thị trường cấp 1, thị trường cấp 2 và tín thác bất động sản. Nhưng rất nhiều sản phẩm tài chính nhà ở cũng đưa ra yêu cầu cao hơn đối với quản lý giám sát của Chính phủ, tăng nguy cơ gây ra khủng hoảng tài chính.
Chính phủ can thiệp gián tiếp trong việc bảo đảm nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là chủ yếu, trợ cấp tiền thuê nhà ở là hình thức bảo hộ cơ bản. Trợ cấp tiền thuê nhà thấp hơn so với chi phí hành chính của nhà ở công cộng, thực hiện linh hoạt nhanh gọn hơn, dùng ít tiền hơn để cung cấp cho nhiều gia đình hơn; Đồng thời những gia đình được hỗ trợ về nhà ở có thể chọn một căn hộ thích hợp với mình trên thị trường, từ đó có thể tránh được một số vấn đề như khoảng cách đến nơi làm việc xa, môi trường của khu nhà ở công cộng kém, dễ hình thành lên khu dân cư nghèo… Đối với người mua nhà, người mua căn nhà đầu tiên sẽ có một ưu đãi nhất định như các ưu đãi về thuế, còn với người mua căn nhà thứ hai thì không được hưởng các ưu đãi này.
2. Chính sách nhà ở của CHLB Đức
Sau thất bại tại Chiến tranh Thế giới lần thứ II, CHLB Đức rơi vào tình trạng rất khó khăn về nhà ở, do 70 - 80% nhà ở đã bị chiến tranh tàn phá. Thời kỳ đầu sau chiến tranh, nước Đức phải áp dụng chế độ cung cấp nhà ở theo kế hoạch. Để cải thiện tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng, nước Đức tiến hành chính sách phát triển “nhà ở xã hội” là chủ yếu. Chính phủ Đức thực hiện hỗ trợ đầu tư, cấp đất, hỗ trợ tín dụng và ưu đãi về thuế đối với các dự án xây dựng “nhà ở xã hội”. Đối với nhà ở xã hội, Chính phủ thực hiện khống chế tiền thuê nhà, quy định đối tượng thuê nhà. Vào thập niên 1950, số lượng nhà ở xã hội chiếm khoảng 50% tổng số nhà ở được hoàn thành xây dựng tại nước này. Đến thập niên 1960, nhằm nâng cao tỷ lệ sở hữu nhà ở, Chính phủ Đức đã thực hiện chính sách hỗ trợ người dân tự xây nhà ở, bãi bỏ chế độ kiểm soát tiền thuê nhà, đồng thời tiến hành hỗ trợ về nhà ở đối với những người có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng hiệu quả của quá trình triển khai những chính sách về phát triển nhà ở thuộc sở hữu tư nhân của nước Đức lại không được tốt. Đến sau những năm 90 ngoài việc tiếp tục hỗ trợ xây dựng nhà ở và hỗ trợ tiền thuê, CHLB Đức còn hỗ trợ những người tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở và cơ cấu tài chính, đồng thời tiếp tục tăng cường xây dựng nhà ở xã hội.
Chính sách phân phối nhà ở của nước Đức có sự can thiệp đồng thời của Nhà nước và thị trường. Chính phủ Đức tiến hành song song hai chế độ hỗ trợ về xây dựng nhà ở và hỗ trợ nhà ở cho thuê, hai loại hỗ trợ này được coi trọng như nhau, nhằm tăng thêm lượng cung nhà ở và tăng cả nhu cầu nhà ở của người dân, sau đó thông qua cơ chế thị trường phân bố nhà ở tới người dân. Chính phủ Đức thực hiện chính sách ưu đãi và khen thưởng đối với cá nhân và tập thể tham gia vào Quỹ tiết kiệm nhà ở, cơ cấu hỗ trợ quỹ tiết kiệm nhà ở phổ biến chọn dùng hệ thống công ty, trong lĩnh vực tài chính tích hợp giữa cơ chế thị trường vốn và viện trợ nhà ở.
Thị trường nhà ở của nước Đức rất minh bạch. Pháp luật của Đức rất hoàn thiện, Nhà nước đứng ra bảo vệ lợi ích của người thuê nhà thông qua "Luật về giá nhà ở cho thuê" (tại Đức không có tình trạng tùy tiện định giá cho thuê nhà); "Luật môi giới nhà đất" (quy định về hoạt động môi giới, thống nhất phí môi giới). Để nâng cao mức độ minh bạch của giá thuê nhà các thành phố ở Đức đã quy định bảng giá thuê nhà thống nhất. Bảng giá này quy định khung giá thuê nhà cho từng khu vực, từng loại chất lượng nhà ở của thành phố, chủ nhà và người thuê có thể căn cứ vào quy định của bảng giá này để thương lượng giá cả. Kinh nghiệm của Đức cho thấy nếu Chính phủ có những quy định cụ thể về thị trường nhà đất thì có thể nâng cao hiệu suất phân phối tài nguyên của thị trường, bảo vệ lợi ích của nhóm người nghèo.
3. Chính sách nhà ở của Nhật Bản
Sau Chiến tranh Thế giới thứ II, Nhật Bản thiếu nhà ở trầm trọng. Lúc đầu, Chính phủ Nhật Bản thực hiện chính sách nhà ở để tăng nguồn cung về nhà ở cho người dân, thời gian sau tập trung cho việc nâng cao chất lượng nhà ở. Tuy nhiên, sau chiến tranh, Nhật Bản đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa, dẫn đến tình trạng dân cư tập trung đông đúc tại các thành phố, khiến cho giá nhà, đất tại các thành phố rất cao, vì vậy, diện tích nhà ở tại các thành phố của Nhật Bản khá thấp, với nhà ở thương mại khoảng 80 m2, còn nhà ở cho thuê bình quân chỉ 50 m2.
Trong thời kỳ đầu sau chiến tranh, chính sách nhà ở của Nhật Bản chú trọng việc tăng cung nhà ở cho các hộ chưa có nhà. Đối với những người có thu nhập cao, Chính phủ Nhật cung cấp tín dụng, và ưu đãi cho vay dài hạn với lãi suất thấp để khuyến khích người dân mua nhà ở trên thị trường. Người có thu nhập trung bình và thấp được đăng ký mua nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng từ nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương. Bắt đầu từ thập niên 1960, Chính phủ Nhật Bản thực hiện các Kế hoạch 5 năm về phát triển nhà ở, nhằm tăng diện tích nhà ở bình quân cho các hộ dân, nhưng do chịu ảnh hưởng về giá nhà, đất tăng cao từ sau những năm 1980 mà hiệu quả của Chính sách này không rõ. Đối diện với suy thoái kinh tế thế giới sau những năm 1980, Chính phủ Nhật Bản phát triển ngành bất động sản để kích cầu trong nước, tốc độ phát triển của ngành bất động sản, trong ba thành phố lớn dưới bối cảnh điều chỉnh kết cấu của các ngành sản xuất, đã làm tăng mật độ dân cư, khiến giá nhà đất tăng cao, rủi ro đầu cơ nhà đất dẫn đến bong bóng bất động sản nghiêm trọng.
Chế độ phân phối nhà ở của Chính phủ Nhật Bản luôn coi trọng tác dụng của thị trường, nhưng cũng chú trọng việc phân phối nhà ở có tính đảm bảo. Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, các luật như "Luật Kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu nhà nước", " Luật cơ cấu tái sinh nhà ở đô thị của Nhật Bản" thể hiện sự hỗ trợ của Chính phủ đối với người có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng phát triển nhà ở của Nhật Bản cũng tồn tại một số vấn đề nổi bật, diện tích nhà ở của người Nhật cho đến nay vẫn rất nhỏ, một căn hộ trong thành phố tuy có diện tích xây dựng chỉ vào khoảng 50 đến 60 m2 nhưng tiền thuê lại rất cao. Một phần là do điều kiện khách quan người Nhật thì đông mà diện tích lãnh thổ lại nhỏ, mặt khác là do chính sách về nhà ở có liên quan của Chính phủ nước này. Chính phủ Nhật Bản quản lý rủi ro trong hoạt động đầu tư của thị trường bất động sản chưa hiệu quả, người đầu tư tích trữ một lượng lớn đất đai (đầu cơ), khiến cho thị trường cung vượt quá cầu. Chính sách tái phân bố nhà ở của Chính phủ cũng tương đối yếu, thiếu chính sách hỗ trợ nhà ở đối với nhóm người có thu nhập trung bình và thấp, lượng nhà ở công cộng xây dựng tương đối ít. Nhật Bản triển khai xây dựng nhà ở thương mại từ rất sớm nhưng cung vẫn luôn không đủ cầu.
4. Chính sách nhà ở của Singapore
Singapore là một quốc gia có mật độ dân số rất cao, sau khi thành lập nước vào năm 1959, tình trạng thiếu hụt nhà ở là một trong những vấn đề nổi bật nhất. Do đó Chính phủ nước này đã thành lập Cục phát triển nhà ở (HDB). Tiền vốn xây dựng nhà ở của HDB một phần do ngân sách nhà nước cấp, một phần được trích từ Quỹ tiết kiệm nhà ở của người lao động.
Căn cứ vào hoàn cảnh của từng hộ gia đình, Chính phủ Singapore sẽ có những ưu đãi khác nhau, căn hộ càng nhỏ thì ưu đãi được hưởng càng nhiều. Thông thường người mua nhà chỉ phải thanh toán 20% giá trị của căn hộ, phần còn lại có thể dùng vốn tích lũy chung để thanh toán hết trong vòng 5, 10 hoặc 25 năm. Để đảm bảo tính công bằng trong phân phối nhà ở, Chính phủ Singapore đã không ngừng cải tiến phương thức phân phối. Lúc đầu, HDB phân phối nhà căn cứ vào số điểm đạt được của các hộ gia đình khi đăng ký mua nhà, tuy nhiên việc chấm điểm chỉ mang tính chủ quan. Do đó HDB đã chuyển sang sử dụng phương pháp xếp thứ tự, người đăng ký trước thì được mua nhà trước với điều kiện người đăng ký mua nhà phải đặt cọc một khoản nhất định để lấy số đăng ký. Từ sau năm 1974, việc phân phối nhà ở được thực hiện theo phương thức phân chia khu vực đăng ký, nhưng hình thức này khiến cho người đăng ký không phải lúc nào cũng nhận được căn hộ hợp với nguyện vọng của họ. Trong giai đoạn 1992 - 1994, Singapore thực hiện cải tiến chế độ bốc thăm để bảo đảm công bằng cho người đăng ký bằng cách sử dụng kỹ thuật máy tính nâng cao tỉ lệ trúng thăm của người đăng ký lần đầu và người bốc thăm nhiều lần nhưng không trúng. Ngoài những phương pháp trên, đối với những người nhiều lần đăng ký mua nhà không được, HDB cho phép họ được trực tiếp chọn mua nhà đã xây xong trước khi nhà đó được đưa vào giao dịch. Sau năm 1971, Chính phủ quy định điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội, theo đó, người mua nhà phải cư trú trong một thời gian nhất định thì mới có thể chuyển nhượng. Thời kỳ đầu Chính phủ thu thuế chuyển nhượng, nhưng đến năm 1985 đã bãi bỏ việc thu thuế này. Bước sang đầu thế kỷ XXI, Chính phủ Singapore đã cho phép tư nhân phát triển và kinh doanh nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường để thỏa mãn nhu cầu về nhà ở ngày càng cao của người dân Singapore.
Chính phủ Singapore đã thực hiện hiệu quả cơ chế phân phối nhà ở dựa theo tình trạng nguồn cung nhà ở trong từng giai đoạn. Hiện nay diện tích nhà ở bình quân của Singapore là hơn 25 m2/người.
Kết luận
Chế độ phân phối nhà ở của các nước nói trên có nhiều khác biệt. Tại Mỹ, nhà ở được phân phối tự do trên thị trường. Nhật Bản và Đức sử dụng song song hai chế độ phân phối, chế độ thị trường và chế độ có sự can thiệp của Nhà nước, trong khi đó, Singapore chủ yếu dựa trên sự phân phối của Nhà nước. Những kinh nghiệm đó cho thấy, việc phân phối nhà ở phải dựa trên điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của mỗi nước để có những phương thức phân phối đảm bảo hiệu quả và công bằng.
Chính sách phân phối nhà ở của các nước phát triển nói trên có một số điểm tương đồng, đó là: Hệ thống pháp luật liên quan của họ rất hoàn thiện; chú trọng đến tính minh bạch của thông tin về nhà ở; đa dạng hóa chủ thể tham gia thị trường nhà ở, bao gồm Nhà nước, doanh nghiệp, các tổ chức, nghiệp đoàn và người dân.
Giả Tinh - Hội nghiên cứu bất động sản của Trung Quốc
(Nguồn: Tạp chí xây dựng đô thị số 10/2012)