1. Vấn đề thứ nhất là tầm quan trọng của thị trường BĐS nhà ở Theo đánh giá của doanh nghiệp chúng tôi thì thị trường BĐS là một thị trường hết sức quan trọng đối với nhà nước trên cả hai phương diện Kinh tế và Xã hội.
Về mặt xã hội, một thị trường BĐS - Nhà ở phát triển tốt sẽ giúp thoả mãn tốt các nhu cầu khác nhau của người dân về nhà ở, tạo điều kiện cho người dân có được một môi trường sống tốt phù hợp với điều kiện thu nhập. Nhà ở phù hợp sẽ giúp nâng cao chất lượng sống, tạo môi trường nghỉ ngơi, tạo môi trường văn hoá, sinh hoạt cộng đồng, nâng cao giá trị nhân văn, giá trị tinh thần của toàn xã hội. Chất lượng nhà ở tốt còn giúp tái tạo và nâng cao năng suất lao động, tạo một cuộc sống tinh thần sảng khoái, bình yên và hạnh phúc. Có thể nói nhà ở và môi trường đô thị là một trong những nhu cầu cao nhất và bức thiệt nhất của mỗi người dân trong xã hội mà một thị trường BĐS phát triển tốt sẽ giúp người dân giải quyết hợp lý nhất nhu cầu này.
Về mặt kinh tế, nhà ở và BĐS là nền tảng tích luỹ của cải, vật chất, tài sản của toàn xã hội qua hàng thế kỷ, là nền tảng vật chất của hệ thống tín dụng, hệ thống tài chính, ngân hàng. Trên thực tế, hầu hết các khoản tín dụng của hệ thống ngân hàng thường có tài sản thế chấp là BĐS.
Bên cạnh tính chất là tài sản của xã hội, ngành công nghiệp xây dựng, phát triển nhà ở, BĐS là một trong những ngành kinh tế quan trọng nhất của mọi quốc gia, là đầu tàu kinh tế của vô số các ngành kinh tế khác như luyện kim, xi măng, sắt thép, vật liệu, nội thất v..v… Các ngành dịch vụ như thiết kế, tư vấn, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, du lịch v..v…
Với những ý nghĩa to lớn về kinh tế và xã hội nêu trên, việc phát triển BĐS và xây dựng một thị trường BĐS phát triển với đầy đủ các thể chế và công cụ hiện đại theo thông lệ quốc tế có ý nghĩa rất quan trọng trong định hướng phát triển kinh tế và xã hội của nước ta, góp phần nâng cao chất lượng sống, tạo công ăn việc làm và tăng thu nhập của toàn xã hội; tạo diện mạo mới cho các đô thị, khẳng định thành quả của sự nghiệp đổi mới, hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất nước.
2. Tiềm năng to lớn của thị trường BĐS - Nhà ở của Việt Nam.
Đây là vấn đề thứ 2 mà doanh nghiệp chúng tôi muốn đề cập đến.
2.1 Lực lượng dân số trẻ và đông, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng.
- Dân số hiện nay của VN vào khoảng 87 triệu người, và theo tính toán của Quỹ dân số Liên Hiệp quốc UNFPA thì 60% dân số Việt Nam là người trẻ dưới 30 tuổi, và khoảng 27% dân số sống ở thành thị
- Báo cáo mới đây của LHQ cho biết trong năm 2008 dân cư tại các đô thị sẽ chiếm 50% dân số thế giới năm 1950 là 30% và tỷ lệ này đang tiếp tục gia tăng nhanh chóng trong những năm tiếp theo và sẽ đạt vào khoảng 60% vào năm 2030.
- Hiện nay Việt Nam có khoảng 23,5 triệu cư dân đô thị và theo Bộ Xây dựng con số này vào năm 2020 sẽ là 46 triệu người, còn theo một số thống kê khác con số này có thể lên đến 70 triệu người vào năm 2020.
- Với đặc thù là dân số trẻ và tỷ lệ dân cư đô thị còn thấp như nêu trên, chắc chắn xu hướng di dân, tăng dân số cơ học từ nông thôn ra thành thị trong thời gian sắp tới sẽ diễn ra rất mạnh mẽ. Xu hướng này sẽ dẫn đến việc tăng mạnh nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Theo thống kê của Quỹ Dân số LHQ UNFPA thì 1/3 dân số TP.HCM và 1/10 dân số Hà Nội là người nhập cư từ các nơi về làm ăn sinh sống.
2.2 Điều kiện thứ hai tạo nên sức hấp dẫn cho thị trường BĐS Việt Nam là kinh tế và đầu tư tăng trưởng rất mạnh trong thời gian qua.
- Việt Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình trên 7%/năm trong hàng thập kỷ qua, năm 2007 tăng trưởng GDP xấp xỉ 8,5%. Năm 2008, để kiềm chế lạm phát, kinh tế có tăng trưởng chậm lại những kế hoạch vẫn đạt từ 6,5 - 7% thuộc loại cao trên thế giới, đặc biệt thu hút đầu tư nước ngoài tới thời điểm hiện nay đã đạt mức 45 tỷ USD cao gần hơn 2 lần năm 2007 và cao nhất từ trước đến nay, điều này thể hiện sự tin tưởng của nhà đầu tư nước ngoài vào tiềm năng dài hạn của nền kinh tế Việt Nam.
Sự bùng nổ kinh tế và đầu tư dẫn đến nhu cầu tăng vọt về văn phòng, khách sạn, nhà ở, công xưởng v..v... là điều kiện rất tốt để phát triển thị trường BĐS đa dạng đáp ứng cho nhu cầu đầu tư và tăng trưởng của nền kinh tế.
2.3 Sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở đô thị
Theo các số liệu thống kê, diện tích nhà ở đô thị bình quân hiện tại của Việt Nam là 10,8m2, tại Hà Nội là 8 m2, tại TP.HCM khoảng 10,6 m2 - đây là mức còn rất thấp so với thế giới Khu vực châu Á khoảng 15m2/người, thế giới là 20m2 - 25m2/người. Kế hoạch của Hà Nội là năng diện tích bình quân nhà ở lên 12m2/người vào năm 2010, còn tại TP.HCM là 14m2/người. Trong tương lai xa hơn, Bộ Xây dựng dự kiến nâng diện tích nhà ở đô thị tại Việt Nam lên khoảng 20m2/người vào năm 2020 và để đạt được kế hoạch này thì hàng năm theo tính toán của Bộ, cần phải xây mới khoảng từ 30 - 32 triệu m2 nhà ở.
- Bên cạnh đó cũng theo thống kê của Bộ Xây dựng thì hiện chúng ta có khoảng 25% nhà ở đô thị chưa đạt chuẩn cần phải làm mới và nâng cấp, con số này cho thấy khi thu nhập được cải thiện người dân sẽ phải dành một khoản tích luỹ rất lớn để nâng cấp, cải thiện hoặc mua mới nhà ở.
Như vậy, để đạt được chuẩn nhà ở của thế giới nếu chúng ta triển khai thực hiện tốt kế hoạch ngay từ bây giờ thì cũng phải mất tối thiểu 15 năm nữa thì mới đạt chuẩn, chưa nói đến tiêu chuẩn cao hơn nữa của thế giới sau 15 năm. Điều đó có nghĩa là thị trường nhà ở, BĐS còn tiềm năng phát triển rất mạnh trong một vài thập kỷ tới.
Tóm lược lại những thống kê về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá, tăng trưởng kinh tế, thu nhập và sự thiếu hụt nhà ở cho thấy tiềm năng vô cùng lớn cho ngành kinh tế BĐS và nhà ở tại nước ta thuộc loại hấp dẫn nhất nhì thế giới; hiện phần lớn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tập trung vào BĐS trong thời gian qua cho thấy sức hấp dẫn của thị trường này nói đối với nhà đầu tư và cũng cho thấy BĐS, nhà ở đang là thế mạnh thu hút đầu tư của Việt Nam.
3. Những khó khăn, bất cập về chính sách ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thị trường đầu tư kinh doanh, phát triển nhà ở
Bên cạnh tiềm năng và những thuận lợi cơ bản của thị trường BĐS, nhà ở thì vẫn còn rất nhiều tồn tại, những khó khăn, những bất cập về chính sách ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thị trường đầu tư kinh doanh, phát triển nhà ở.
3.1 Bất cập về chính sách tín dụng, tài chính dự án
- Kinh doanh BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn nhưng hiện nay doanh nghiệp chúng tôi không có được nguồn vốn này. Các ngân hàng không muốn cho doanh nghiệp BĐS vay vì tính thanh khoản của các dự án và sản phẩm nhà ở thấp. Ở đây ngoài yếu tố khách quan là nhà ở có giá trị lớn nên khó thanh khoản, còn yếu tố chủ quan là nhà ở trong dự án rất chậm được cấp chủ quyền, có những dự án việc cấp chủ quyền cho nhà ở của người mua kéo dài hàng chục năm nên khách hàng thì ngại mua, ngân hàng thì ngại cho vay. Ngoài ra phát triển dự án đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong suốt thời gian ấy không phải thị trường lúc nào cũng thuận lợi nên không ít doanh nghiệp gặp khó khăn cần chuyển nhượng lại một phần hoặc toàn bộ dự án nhưng theo quy định hiện hành việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án là rất phức tạp nên ngân hàng cũng rất ngần ngại cho dự án vay dài hạn.
- Một bất cập khác là với những dự án tương đối lớn việc đền bù phải qua thương thảo với nhiều chủ đất nhưng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì chỉ được cấp khi doanh nghiệp thực hiện xong toàn bộ việc đền bù do đó những thửa đất do doanh nghiệp đã đền bù đã không thể trở thành tài sản có thể thế chấp vay ngân hàng mặc dù chúng tôi đã phải bỏ tiền mua. Việc xây dựng cũng phải chờ dứt điểm đền bù nên doanh nghiệp không thể thực hiện việc triển khai cuốn chiếu từng phần dự án khiến việc đọng vốn rất lâu, vòng quay vốn chậm dẫn đến giá thành nhà ở cao, khó tiêu thụ.
- Bất cập về tài chính dự án khi yêu cầu chúng tôi phải có 15% vốn đối ứng cho dự án có kiểm toán. Đây là điều bất hợp lý vì khi đã có đất sạch để thực hiện dự án, doanh nghiệp có rất nhiều phương án như liên doanh, liên kết, huy động vốn, phát hành trái phiếu v..v… Với một dự án nhà cao tầng khoảng 10 ha thì vốn đầu tư xây dựng đã có thể lên đến vài ngàn tỷ đồng thì yêu cầu doanh nghiệp có 15% vốn đối ứng là không thực tế vì chúng tôi có thể chỉ cần vài trăm tỷ là có thể thực hiện cuốn chiếu việc triển khai dự án. Không hiểu khi cấp phép cho các dự án đầu tư nước ngoài lên đến vài tỷ USD, điều kiện này được đặt ra như thế nào nhưng với doanh nghiệp trong nước, đó là điều kiện quá khắt khe.
- Bất cập với quy định doanh nghiệp phải xây xong phần móng mới được huy động vốn khách hàng. Đầu tư BĐS đòi hỏi doanh nghiệp chúng tôi phải bỏ ra lượng vốn rất lớn nên phương án kinh doanh, bán hàng phải rất chắc chắn và có tính khả thi cao. Đầu tư phần móng chiếm khoảng 20 - 30% tổng mức đầu tư, nếu không bán được hàng, doanh nghiệp cầm chắc phá sản, do đó, kể cả đủ tiền chúng tôi cũng sẽ không đầu tư nếu không chắc sản phẩm của mình không tiêu thụ được. Do đó việc ứng trước tiền cọc của khách hàng khoảng 15 - 20% là bắt buộc để bảo đảm khả năng tiêu thụ. Chúng tôi có thể không cần sử dụng khoản tiền này nhưng đây là khoản bảo chứng cho tính khả thi của phương án kinh doanh mà doanh nghiệp cần phải có để an tâm thực hiện triển khai dự án.
- Một bất cập rất lớn khác đối với doanh nghiệp BĐS chúng tôi là đôi khi doanh nghiệp chúng tôi có tài sản và dự án rất lớn được thế chấp và vay ngân hàng với số vốn chỉ bằng 1/2 hoặc 1/3 có khi 1/10 giá trị tài sản, đất đai nhưng đôi khi thiếu tiền mặt, chúng tôi không “đào” đâu ra số vốn bổ sung, hoặc khi tài sản bị thanh lý chúng tôi cũng không có được một thị trường để chủ động đấu giá tài sản, dự án của mình dẫn đến thu thiệt, rủi ro rất lớn trong kinh doanh khi điều kiện kinh doanh không được suôn sẻ. Việc thiếu vắng một thị trường tài chính trung gian để bổ sung vốn hoạt động và đấu giá dự án khi cần khiến cho doanh nghiệp chúng tôi thiệt hại rất lớn khi đi vay mượn ngân hàng để thực hiện dự án. Và cũng do thiếu thị trường này mà ngân hàng hết sức e ngại khi cho doanh nghiệp phát triển dự án vay.
3.2 Những bất cập về chính sách thị trường và thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng
Mặc dù tiềm năng của thị trường BĐS là rất lớn, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày một tăng cao nhưng phải thừa nhận một thực tế là thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn rất thấp chỉ khoảng 860 USD/ năm, cùng với hạ tầng cơ sở rất yếu nên khả năng thoả mãn nhu cầu nhà ở của người dân còn rất hạn chế, giá thành nhà ở nhìn chung còn vượt xa khả năng thanh toán của người dân. Chính vì thế thị trường nhà ở và BĐS chỉ phát triển tại một số đô thị lớn với quy mô nhỏ ở những vị trí có đầy đủ hạ tầng cơ sở. Việc phát triển nhỏ lẻ và co cụm khiến giá đất và giá thành xây dựng tăng rất cao, sản phẩm ra ít thì thiếu, nhiều thì khó tiêu thụ nên thị trường trồi sụt rất thất thường gây rủi ro cho doanh nghiệp. Sức mua của thị trường có thể được cải thiện nếu cho phép người nước ngoài và Việt Kiều mua nhà một cách rộng rãi nhưng những chính sách này hiện vẫn chưa hoàn toàn thông thoáng làm ảnh hưởng đến đầu ra và sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở.
- Mong muốn của nhà nước là có nhiều nhà giá rẻ đáp ứng cho nhu cầu của số đông nhưng ngược lại các chính sách về quy hoạch hệ số sử dụng đất, quy chuẩn xây dựng, tín dụng, thuế khoá đã không khuyến khích phân khúc nhà ở này phát triển mà thay vào đó là các biện pháp hành chính đòi hỏi doanh nghiệp phải chia sẻ. Những biện pháp này trái với quy luật thị trường nên khó khả thi và không hiệu quả.
- Một khó khăn nữa cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở là thủ tục cấp phép đầu tư bất hợp lý và kéo dài khiến doanh nghiệp bị đọng vốn lâu. Đã có nhiều hội thảo, nhiều kiến nghị đề xuất thay đổi quy trình và thủ tục cấp phép đầu tư nhưng cho đến nay chính sách mới vẫn chưa được ban hành cụ thể. Ngay trong hội thảo này cũng có nhiều tham luận, đề xuất thực tế của các doanh nghiệp rất cần được các cấp lãnh đạo, quản lý nghiên cứu và sớm đưa ra chính sách cụ thể.
4. Tình hình lạm phát và những khó khăn cấp bách của thị trường BĐS cần được tháo gỡ để góp phần ổn định kinh tế vĩ mô
Từ đầu năm 2008 đến nay do tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều diễn biến phức tạp dẫn đến lãi suất ngân hàng tăng cao, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, nhất là với ngành BĐS vì tỷ trọng vay của ngành này rất cao và thời gian đầu tư kéo dài. Dự báo lạm phát trên toàn cầu còn diễn biến phức tạp và các biện pháp kiềm chế lạm phát của chúng ta nếu làm tốt cũng phải đến cuối năm 2009 mới có thể ổn định được nền kinh tế và khi đó mới có cơ sở để hạ lãi suất và tăng trưởng tín dụng. Trong tình hình khó khăn đó việc phát triển và xây dựng tiếp các công trình nhà ở, BĐS sẽ gặp rất nhiều khó khăn về chi phí và đáo hạn các khoản vay cũ cũng với sự sụt giảm mạnh sức mua của thị trường, nhiều doanh nghiệp có khả năng sẽ không thể trụ vững vì không có nguồn tài chính bổ sung duy trì chi phí dở dang.
- Khác với những ngành nghề khác, sự đổ vỡ của các công ty BĐS sẽ dẫn đến việc sụt giảm mạnh giá nhà ở, BĐS và do đó là sụt giá của phần lớn tài sản cầm cố, thế chấp của hệ thống ngân hàng tài chính, chắc chắn sẽ ảnh hường mạnh đến hệ thống ngân hàng gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Trong những tình huống như vậy ở hầu hết các nước ngân hàng trung ương đều có những biện pháp mạnh để hỗ trợ cho tín dụng thế chấp như khoanh nợ, giãn nợ hoặc hỗ trợ trực tiếp tín dụng cho những ngân hàng có dư nợ tín dụng BĐS cao để bảo đảm cho tính thanh khoản của những ngân hàng này, giảm áp lực cho ngành BĐS. Mới đây Chính phủ và Quốc hội Mỹ đã thông qua khoản hỗ trợ tín dụng lên đến 300 tỷ USD cho hai tập đoàn tín dụng hàng đầu Hoa Kỳ là Fannie Mae và Fređie Mac không phải để cứu hai công ty này mà để cứu cả hệ thống tài chính Mỹ không bị rơi vào khủng hoảng. Kinh nghiệm đó rất cần Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét để có sự xem xét chuẩn bị các biện pháp can thiệp cần thiết, bảo đảm sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Trong những thời điểm nhạy cảm, thị trường rất cần sự can thiệp của Nhà nước giúp ổn định thị trường, trấn an nhà đầu tư và người mua nhà, khi sự ổn định trở lại, chắc chẵn một thị trường đầy tiềm năng như thị trường BĐS Việt Nam sẽ nhanh chóng hồi sinh và phát triển mạnh mẽ. Có tính toán, ngăn chặn sớm, Chính phủ có thể chỉ phải bỏ ra một đồng và các cam kết hỗ trợ thị trường, sẽ giúp tránh được hàng chục, hàng trăm đồng thiệt hại cho doanh nghiệp, người mua nhà và cho chính Nhà nước. Doanh nghiệp chúng tôi hy vọng sẽ có được những biện pháp cụ thể của Nhà nước trong thời gian tới để ổn định thị trường BĐS và thông qua đa góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.
Qua những nhận định, phân tích về những thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS như nêu ở trên, doanh nghiệp chúng tôi cho rằng về cơ bản thị trường BĐS của Việt Nam có rất nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển. Nhưng cho đến nay, thị trường vẫn chưa phát triển được đúng với tiềm năng của nó. Trở ngại chủ yếu ở đây là vấn đề về tài chính cho thị trường này. Theo chúng tôi, tiềm năng và đặc thù của thị trường BĐS có thể tự tạo ra nguồn tài chính để phục vụ cho sự phát triển của nó nhưng cơ chế chính sách về BĐS nhà ở hiện nay chưa phù hợp để khơi thông dòng chảy tài chính cho thị trường này. Tài sản, BĐS vẫn chưa được vốn hoá để phục vụ cho chính sự phát triển của nó. Bên cạnh đó trong ngắn hạn, thị trường cũng đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản và tín dụng cần được tháo gỡ sớm và cẩn trọng để góp phần ổn định kinh tế vĩ mô. Hy vọng các hiệp hội ngành nghề liên quan đến BĐS, tài chính, ngân hàng và các nhà quản lý, nhà nghiên cứu có thể nêu ra được vấn đề và các định hướng giải quyết vấn đề về tài chính cho thị trường BĐS để thị trường này có thể ổn định trong ngắn hạn và phát triển mạnh hơn, vững hơn trong dài hạn.
Nguồn: Hội thảo "Tài chính & thị trường BĐS- Thực trạng và giải pháp", tháng 8/2008