Ngày 19/3/2024, Bộ Xây dựng đã có công văn 1192/BXD-QLN gửi Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình hướng dẫn về áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Về việc áp dụng các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP:
Kể từ ngày Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thi việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Điều 6 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Tại khoản 1, 2 Điều 14 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về trường hợp chuyển tiếp như sau:
“1. Các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này.
2. Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này”.
Đề nghị Công ty đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên làm căn cứ thực hiện việc áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản và ký kết hợp đồng theo đúng quy định pháp luật.
Về việc ký hợp đồng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án bất động sản:
Tại khoản 5 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau: “5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”. Tại khoản 8 Điều 6 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định hành vi bị cấm: “8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.
Tại điểm d khoản 2 Điều 7 của Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng) quy định: “Đối với dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này (sau đây gọi là dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan”.
Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ) quy định: “1. Nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, quy định tại khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, pháp luật về kinh doanh bất động sản và trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 thì nhà đầu tư đó được xác định là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.
Tại khoản 3 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “3. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều này. Việc ủy quyền làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên”.
Đề nghị Công ty đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên với trường hợp dự án cụ thể của mình để thực hiện việc ký hợp đồng kinh doanh bất động sản theo đúng quy định pháp luật.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1192/BXD-QLN.