Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 6434/UBND-ĐT ngày 22/12/2023 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn việc bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của căn nhà số 456 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 1191/BXD-QLN có ý kiến như sau:
Căn cứ nội dung nêu tại văn bản số 6434/UBND-ĐT của UBND Thành phố Hồ Chí Minh thì căn nhà số 456 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3 là nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí cho 21 gia đình thuê để ở. UBND Thành phố đã thực hiện bán toàn bộ phần diện tích sử dụng riêng và bán phân bổ một phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của căn nhà này cho 21 hộ gia đình. Hiện nay, toàn bộ diện tích nhà đất mà 21 hộ đã mua trước đây đã được chuyển nhượng cho một chủ sở hữu và chủ sở hữu này có đề nghị mua phần diện tích nhà, đất sử dụng chung còn lại của căn nhà này. UBND Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán phần diện tích sử dụng chung này.
Liên quan đến vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
1. Tại khoản 1 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: việc bán, cho thuê, cho thuê mua, thu hồi nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định của Luật này; đồng thời tại điểm d khoản 1 Điều 83 của Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: trường hợp cho thuê, bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Tại khoản 6 Điều 81 Luật Nhà ở đã giao Chính phủ quy định chi tiết: việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở, việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Tại khoản 1 Điều 71 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định cụ thể về việc giải quyết bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước như sau:
“1. Trường hợp nhà ở có nhiều hộ ở mà Nhà nước đã bán hết phần diện tích nhà thuộc quyền sử dụng riêng cho các hộ nhưng chưa bán phần diện tích nhà ở và chuyển quyển sử dụng đất ở sử dụng chung trong khuôn viên của nhà ở đó, nếu tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán có nhu cầu mua toàn bộ phần diện tích sử dụng chung này thì giải quyết như sau:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền nhà và tiền sử dụng đất đối với phần diện tích sử dụng chung này;
b) Mức thu tiền nhà được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng;
c) Mức thu tiền sử dụng đất tính bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán (bao gồm cả tiền sử dụng đất tính theo hệ số k nếu nhà ở thuộc diện quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 65 của Nghị định này);
d) Trước khi thực hiện bán phần diện tích nhà thuộc sử dụng chung theo quy định tại Khoản này, cơ quan bán nhà ở không phải ký hợp đồng thuê đối với phần diện tích sử dụng chung này.”
Như vậy, pháp luật về nhà ở đã có quy định cụ thể về việc giải quyết bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, không dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật về đất đai.
2. Tại khoản 1 Điều 71 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nêu trên cũng đã có quy định về cách tính tiền nhà và tiền sử dụng đất khi bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung, trong đó không có quy định phải áp dụng hạn mức đất ở khi tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp này.
Trình tự, thủ tục bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung nêu trên được thực hiện theo quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 71 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại khoản 20, khoản 21 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ), Điều 28 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, không thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai.
Do đó, đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh đối chiếu các quy định nêu trên để thực hiện bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung còn lại của căn nhà số 456 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3 cho chủ sở hữu theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1191/BXD-QLN.