Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: VGP/ Toàn Thắng
Phóng viên Báo Điện tử Chính phủ đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) xung quanh dự báo về sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS và các giải pháp để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới.
Thưa ông, trong năm 2021 nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng chịu ảnh hưởng rất lớn của đại dịch COVID -19. Theo ông đại dịch đã tác động như thế nào đối với thị trường BĐS trong năm vừa qua?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Thời gian qua và nhất là năm 2021, năm có nhiều khó khăn của kinh tế Việt Nam với những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng. Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng...
Cụ thể, về nguồn cung bất động sản, trong năm 2021, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.
Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước có 252 dự án với 99.958 căn hộ được cấp phép; có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (tương đương 45% năm 2020).
Về lượng giao dịch bất động sản, trong năm 2021, có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch. Lượng giao giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 96% so với năm 2020 (tổng lượng giao dịch giảm mạnh trong quý III/2021).
Về giá bất động sản, mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương.
Về dư nợ tín dụng, đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2021 là 728.842 tỷ đồng (so với thời điểm 31/12/2020 là 633.740 tỷ đồng).
Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). So với năm 2020 thì dòng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản giảm khoảng 1,6 tỷ USD.
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội với giải pháp tổng thể của Chính phủ và đà phục hồi chung của nền kinh tế, ông có dự báo gì về sự phát triển của thị trường BĐS năm 2022? Phân khúc nào sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Ngày 11/1/2022, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình. Ngày 30/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có nhiều cơ chế hỗ trợ về nhà ở.
Cụ thể: Cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thuê; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, Khoản 10, Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 và các văn bản có liên quan. Tổng nguồn vốn cho vay là 15.000 tỷ đồng.
Hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong 2 năm 2022 – 2023 thông qua hệ thống các ngân hàng thương mại với các khoản vay thương mại cho doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh có khả năng trả nợ, có khả năng phục hồi trong các ngành, lĩnh vực: cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mua, thuê và thuê mua.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ và Nghị quyết của Quốc hội, Bộ Xây dựng đã ban hành Chương trình hành động và thành lập Tổ công tác triển khai thực hiện các Nghị quyết này.
Với hàng loạt các nhiệm vụ, giải pháp để mở cửa nền kinh tế, nâng cao năng lực y tế, phòng chống dịch; đảm bảo an sinh xã hội và hỗ trợ việc làm; hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh; đầu tư kết cấu hạ tầng; cải cách thể chế, cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, cho ta thấy quyết tâm của Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong việc phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đây sẽ là động lực, môi trường thuận lợi để thị trường bất động sản năm 2022 tiếp tục phát triển.
Trong thời gian tới, với sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ, phân khúc bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo chung cư cũ và nhà ở giá bình dân cho các đối tượng thu nhập thấp sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản.
Mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, nguồn cung tại các phân khúc thị trường đều giảm nhưng thực tế, giá BĐS cả ở phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền đều tăng? Ông lý giải như thế nào về hiện tượng này? Bộ Xây dựng có giải pháp gì để thị trường BĐS tiếp tục ổn định và lành mạnh, tránh tình trạng mất cân đối cung – cầu và xảy ra bong bóng BĐS?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Đúng là trong năm qua, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, nguồn cung nhà ở ra thị trường giảm nhưng giá BĐS cả ở phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền đều tăng.
Nguyên nhân của tình trạng này là do lệch pha cung - cầu do nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2020 còn ít. Có tình trạng này là vì nhiều dự án đầu tư bất động sản tuy đã được chấp thuận, phê duyệt nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý nên cần thời gian rà soát, hoàn thiện thủ tục pháp lý để đảm bảo đúng quy định trước khi triển khai thực hiện.
Bên cạnh đó, nhiều quy định của pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo nhưng đã được Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ khi ban hành các đạo luật, văn bản quy phạm pháp luật như: Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi); Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 20/4/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu,…Tuy nhiên, do độ trễ của các quy định này khi vào cuộc sống nên vẫn chưa có nhiều dự án cho ra sản phẩm cung cấp cho thị trường.
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian qua chưa được quan tâm đúng mức, nguồn vốn hỗ trợ thiếu, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu nhiều so với yêu cầu đề ra. Nguồn cung nhà ở xã hội thiếu buộc người dân phải lựa chọn mua nhà ở thương mại có giá cao, do đó giá bị đẩy lên, nhất là tại Hà Nội và TPHCM, những nơi có tỷ lệ, mật độ dân số cao.
Do đại dịch COVID-19 ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh dẫn đến tâm lý nhiều tổ chức, cá nhân chuyển dịch dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản, thị trường vàng, cộng thêm tâm lý sở hữu bất động sản dẫn đến nhu cầu vẫn tăng, kéo theo giá tăng.
Một số trường hợp kinh doanh lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản còn thiếu so với nhu cầu để tung thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính,… không chính xác để tăng giá bán, thổi giá.
Tình trạng một số địa phương chưa kịp thời công bố công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, về nâng cấp đô thị, về chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn như hệ thống đường giao thông, về các dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch hoặc thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch còn chậm, làm cho khách hàng không có đủ thông tin khi tham gia thị trường.
Để đảm bảo thị trường bất động sản trong thời gian tới phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện thế chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Cụ thể, trình Quốc hội cho ý kiến 2 dự án luật: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.
Đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị các bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.
Đối với các địa phương, thực hiện chủ trương, chỉ đạo của Chính phủ về tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương, đề nghị các địa phương khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn 2022-2025 và giai đoạn 2022- 2030 để có cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn.
Tổ chức lập, phê duyệt, quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương.
Tổ chức công bố công khai thông tin để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; tổ chức thực hiện liên thông, rút ngắn thời gian quá trình xem xét, giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh bất động sản.
Tập trung tháo gỡ các thủ tục pháp lý chuẩn bị đầu tư của các dự án bất động sản, dự án nhà ở để tăng nguồn cung, tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở thương mại giá bình dân cho đối tượng thu nhập trung bình, điều chỉnh quy hoạch tăng cơ cấu nhà ở giá bình dân cho phù hợp.
Tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư các dự án bất động sản, dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để thúc đẩy phát triển nhà ở, bất động sản trên địa bàn.
Rà soát quỹ đất và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên địa bàn; khẩn trương lập kế hoạch cụ thể để triển khai thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ và Nghị quyết của Quốc hội, trong đó lập danh mục các dự án nhà ở có liên quan đến nguồn vốn hỗ trợ của Nhà nước như dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mua, thuê và thuê mua.
Khẩn trương triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để bảo đảm chỗ ở an toàn cho người dân và góp phần xây dựng đô thị văn minh hiện đại.
Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có). Đặc biệt, tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.
Rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho các tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời, tổ chức triển khai nghiêm túc, có hiệu quả các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.
Cảm ơn ông!