Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định tối đa 20% số căn hộ trong một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn.
Số căn hộ theo hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Theo Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71, đối với trường hợp huy động mà trong hợp đồng có thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà.
Như vậy, các quy định trong Nghị định 71 bước đầu có thể gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp xây dựng không mạnh về vốn, nhưng tạo được sự minh bạch, hạn chế rủi ro về lâu dài cho thị trường nhà đất.
Theo nghiên cứu của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam, các giao dịch nhà đất trong quý 3 vừa qua đã không còn được sôi động.
Cũng theo đánh giá của một công ty nghiên cứu thị trường khác, Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, Nghị định 71 và Thông tư 16/2010/TT- BXD hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 71 đã tăng tính minh bạch trên thị trường, giảm hiệu ứng đầu cơ, nhưng thông qua việc chỉ cho phép 20% tổng số căn hộ được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn; 80% còn lại phải được bán thông qua sàn giao dịch bất động sản, quy định mới đã gây sức ép về vốn lên nhiều nhà đầu tư bất động sản. Hiện tác động của Nghị định đã thấy rất rõ trên thị trường.
Thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trầm lắng và ít giao dịch hơn với khoảng 1.950 căn chào bán trong quý 3, chưa đạt 50% số lượng căn hộ chào bán trong quý 2/2010. Trong khi số số lượng căn hộ thực bán trong quý này chỉ khoảng hơn 670 căn.
Hiện số lượng căn hộ chào bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn giảm mạnh. Mức giá chào bán thứ cấp điều chỉnh giảm so với quý trước khoảng 1%-2,5%.
Mặt khác, nhiều dự án căn hộ giá rẻ được khởi công trong quý vừa rồi thể hiện xu hướng tăng nhanh chỉ ở phân khúc căn hộ giá phải chăng.
Trong khi đó, theo nghiên cứu của công ty Savills, thị trường nhà đất tại các quận Đống Đa và Hoàng Mai lại bán được 100% lượng cung sơ cấp (cung sơ cấp là sản phẩm nhà ở được đưa trực tiếp từ chủ đầu tư ra thị trường, còn cung thứ cấp là đã qua trung gian) ngay trong quý này vì phần lớn những căn bán được tại hai quận này đăng kí mua dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc trước khi vào hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, huyện Từ Liêm có hoạt động bán tốt với 42% nguồn cung sơ cấp bán được trong quý này.
Tổng cung thứ cấp quý 3 vào khoảng 32.800 căn. Quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm cung cấp một nửa lượng cung thứ cấp. Hầu hết giá chào thứ cấp bình quân của các quận không tăng, ngoại trừ huyện Từ Liêm, quận Long Biên và Hoàng Mai. Giá chào bán tại ba quận đó tăng khoảng 3% so với quý 2 vừa qua.
Đánh giá về thị trường nhà đất trong thời gian tới, công ty Savills cho rằng, cầu về căn hộ đã được điều chỉnh bởi nhiều yếu tố và sự nở rộ của các “chung cư mini” cũng như nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp có thể giúp làm dịu nhu cầu cao về căn hộ trong hiện tại cũng như tương lai gần.
Savills ước tính thị trường sơ cấp quý 4 tới có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 3.160 căn hộ từ 7 dự án. Ngoài ra, 29 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 13.400 căn hộ. Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai.
Tuy vậy theo nhận định của Công ty CBRE, dự án căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục có tốc độ bán chậm.