1. Dự án có quy mô khoảng 75,3ha, đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư tại Văn bản số 1327/UBND-VP ngày 10/3/2008; thỏa thuận địa điểm tại Văn bản số 837/SXD-KTQH ngày 11/4/2008 của Sở Xây dựng. Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận đầu tư số 49121500368 ngày 18/01/2012 thực hiện đầu tư Dự án.
Căn cứ Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị (sau đây viết tắt là Nghị định số 11/2013/NĐ-CP), đây là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của UBND cấp tỉnh sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
2. Thành phần hồ sơ và một số văn bản pháp lý có liên quan của Dự án đã được thực hiện theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Hồ sơ gồm: Thuyết minh dự án; hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Cụm tiểu thủ công nghiệp và Đô thị Phước Thắng, tại phường 12, thành phố Vũng Tàu (kèm theo Quyết định số 5834/QĐ-UBND ngày 29/10/2009 của UBND thành phố Vũng Tàu), giấy chứng nhận đầu tư và một số văn bản pháp lý có liên quan khác.
3. Nội dung cho ý kiến chấp thuận đầu tư Dự án
3.1. Về sự phù hợp với quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị
Dự án thuộc Cụm tiểu thủ công nghiệp và Đô thị Phước Thắng (diện tích 123,8ha), phường 12, thành phố Vũng Tàu; có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt (Quyết định số 5834/QĐ-UBND ngày 29/10/2009 của UBND thành phố Vũng Tàu) phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng thành phố Vũng Tàu tỷ lệ 1/10.000 đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg ngày 26/9/2005.
Dự án có tính chất, quy mô phù hợp với Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; phù hợp với Chương trình phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giai đoạn năm 2015 đến năm 2025 được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt tại Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 01/02/2016.
Hiện nay, Quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đang trong quá trình nghiên cứu điều chỉnh. Do đó để đảm bảo thống nhất quản lý đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch, đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Triển khai lập chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị, kế hoạch thực hiện chương trình phát triển đô thị cho thành phố Vũng Tàu theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và Thông tư số 12/2014/TT-BXD ngày 25/8/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt Chương trình phát triển đô thị; Chỉ đạo Sở Xây dựng, các cơ quan chức năng của tỉnh rà soát tổng thể và cập nhật các dự án đủ điều kiện triển khai vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị dự kiến được phê duyệt; Rà soát lại Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án, đảm bảo bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.
3.2. Về tính khả thi và hiệu quả đầu tư của Dự án
- Về sự cần thiết đầu tư và hiệu quả kinh tế-xã hội: Việc triển khai đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Dự án là cơ sở thực hiện các dự án thành phần, góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị hiện có; nâng cao chất lượng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật; kết nối đồng bộ hạ tầng trong và ngoài Dự án; tạo môi trường đầu tư thuận lợi, thu hút nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố Vũng Tàu.
- Về năng lực chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 3500444601 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, đăng ký lần đầu ngày 28/12/2001, thay đổi lần thứ 21 ngày 24/4/2015; có chức năng kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà các loại, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng... phù hợp với quy định hiện hành. Theo báo cáo kiểm toán độc lập của Công ty TNHH Kiểm toám ASC số 296/BCKT/TC lập ngày 26/8/2016, vốn chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu đến ngày 30/6/2016 là 644,595 tỷ đồng, chiếm 43,07% tổng mức đầu tư Dự án (1.496,549 tỷ đồng), đảm bảo triển khai thực hiện Dự án theo các quy định hiện hành.
3.3. Các nội dung cần lưu ý
- Về nguồn vốn thực hiện Dự án:Theo hồ sơ gửi kèm, vốn thực hiện Dự án đến từ 03 nguồn chính, trong đó vốn vay (450 tỷ đồng) chiếm 30,07% tổng mức đầu tư Dự án. Do đó đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ đạo các cơ quan chức năng rà soát, yêu cầu Chủ đầu tư tính chi phí lãi vay trong quá trình thi công vào tổng mức đầu tư để làm cơ sở tính giá thành suất đầu tư hạ tầng; làm rõ các cam kết cung cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng khác về việc cho Chủ đầu tư vay vốn (thể hiện mức vốn cho vay và các điều kiện đảm bảo khoản vay) để đảm bảo đúng tiến độ triển khai Dự án.
- Về hình thức đầu tư và tiến độ thực hiện Dự án:Dự án được thực hiện theo hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Theo hồ sơ gửi kèm, Dự án dự kiến được phân thành 03 giai đoạn, thực hiện trong 09 năm, cụ thể: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (quý I/2015 - III/2017); Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư (quý I/2017 - III/2022); Giai đoạn hoàn thành dự án (quý III/2022 - IV/2024). Tuy nhiên, đến nay Dự án vẫn chưa triển khai thực hiện theo kế hoạch, đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu yêu cầu Chủ đầu tư xem xét điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế.
- Về công tác thu hồi, đền bù và giải phóng mặt bằng: Trong phạm vi Dự án hiện có khoảng 300 căn nhà (nhà cấp 4, nhà xưởng...), tuy nhiên theo hồ sơ gửi kèm chưa có dự kiến tiến độ thực hiện đền bù giải phóng và bàn giao mặt bằng. Đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sau khi có quyết định chấp thuận đầu tư Dự án, chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn Chủ đầu tư thực hiện việc lập, trình phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
- Về các yếu tố môi trường: UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường thực hiện Dự án tại Quyết định số 10/QĐ-UBND ngày 25/10/2010. Tuy nhiên, Dự án có vị trí tiếp giáp với sông Cây Khế về phía Bắc, sông Dinh về phía Tây, đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường giám sát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng Dự án của Chủ đầu tư, đảm bảo việc đầu tư xây dựng không làm ảnh hưởng đến môi trường nước, việc tiêu thoát nước, sạt lở bờ tại sông Cây Khế và sông Dinh.
4. Về nội dung hướng dẫn thẩm quyền thu hồi đất
Dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Phước Thắng, phường 12, thành phố Vũng Tàu là dự án thành phần của dự án đầu tư xây dựng cụm tiểu thủ công nghiệp và khu đô thị Phước Thắng.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: “dự án xây dựng khu đô thị mới...; cụm công nghiệp...” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ nội dung chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để thu hồi đất, do đó đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về thẩm quyền thu hồi đất đối với trường hợp này.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 485/BXD-PTĐT.