Sau khi Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành, các Bộ, ngành, địa phương đã tích cực triển khai thực hiện các nhiệm vụ được phân công. Chiến lược đã tạo sự thống nhất về nhận thức đối với việc chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Các chỉ tiêu cơ bản đề ra trong Chiến lược về cơ bản đã được thực hiện đúng kế hoạch, cụ thể là:
Thứ nhất là, đã nghiên cứu, hoàn thiện cơ bản hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách về quản lý phát triển đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với nhiều quan điểm khoa học và tư tưởng đổi mới có tính đột phá. Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với nhiều cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm đưa việc phát triển nhà ở phải theo quy hoạch và có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển tự phát, lệch pha cung – cầu; cụ thể hóa các ưu đãi, quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong phát triển nhà ở xã hội; xóa bỏ một số thủ tục hành chính gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân trong kinh doanh bất động sản. Các văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách về đất đai, đầu tư, thuế cũng đã được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và ban hành kịp thời, đồng bộ theo đúng nhiệm vụ đã được phân công trong Chiến lược.
Thứ hai là, Một số chỉ tiêu chủ yếu về phát triển nhà ở, như: diện tích bình quân nhà ở toàn quốc, hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn đạt chỉ tiêu Chiến lược đã đề ra cho năm 2015. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tại thời điểm cuối năm 2015 dự kiến đạt khoảng 22 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26 m2/người, nông thôn đạt 20,0 m2/người đạt kế hoạch đề ra của Chiến lược; tỷ lệ nhà ở đơn sơ cả nước giảm còn dưới 3%; Hoàn thành hỗ trợ cho 531.000 hộ nghèo khu vực nông thôn xây dựng nhà ở vượt kế hoạch 131.000 hộ.
Thứ ba là, Các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã giúp cải thiện chỗ ở cho hàng trăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội. Đặc biệt là: Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, dự kiến sẽ hoàn thành hỗ trợ cho khoảng 80.000 hộ trong năm 2015. Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long giai đoạn 2 đã cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng và bố trí cho 49.540/56.510 hộ dân thuộc đối tượng thụ hưởng chương trình vào ở (đạt tỷ lệ 88%), Thủ tướng Chính phủ cũng đã đồng ý cho phép kéo dài thời gian thực hiện thêm 5 năm (đến năm 2020). Chương trình xây dựng nhà ở tránh bão, lũ khu vực miền Trung: đã hoàn thành giai đoạn thí điểm với 700 hộ, đang triển khai giai đoạn mở rộng theo Quyết định 48/2014/QĐ-TTg cho khoảng 25.800 hộ.
Thứ tư là, Các Chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, nhà ở công nhân khu công nghiệp cũng được tích cực triển khai và đạt kết quả bước đầu: đến nay, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 19.680 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.810 tỷ đồng; 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng 20.270 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng. Đang tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 91 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.830 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 28.500 tỷ đồng; 59 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng.
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực sau gần 4 năm triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia, nhưng công tác phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị chưa đạt được mục tiêu đã đề ra. Trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội của các đối tượng là: Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế có thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp, sinh viên các cơ sở đào tạo còn rất lớn. Theo tính toán, từ nay đến năm 2020 nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị ước tính khoảng 1 triệu căn hộ (trung bình 50 m2 sàn/căn hộ), trong đó tập trung một lượng lớn tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi địa phương có nhu cầu khoảng 130 - 140 ngàn căn và một số địa phương trọng điểm khác (TP Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tầu, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên. Đòi hỏi các ngành, các cấp phải cố gắng nhiều hơn nữa.
Gần đây dư luận cho rằng gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ giải ngân chậm mà một trong nguyên nhân là do Bộ Xây dựng hướng dẫn đối tượng thu nhập thấp dưới mức thu nhập cá nhân mới được vay. Xin ông giải thích rõ hơn về vấn đề này.
Ngày 07/1/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu và mới được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014, trong đó có nội dung liên quan đến tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Trong đó Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng dành một lượng vốn hợp lý (30.000 tỷ đồng) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc có tổng giá trị hợp đồng nhỏ hơn 1,05 tỷ đồng (phân khúc sản phẩm bất động sản nhà ở trung bình và thấp, phù hợp với đại đa số người mua), với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Đây không phải là vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước hàng năm, mà là nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại thực hiện theo nguyên tắc cho vay thương mại và phải thu hồi vốn, kể cả lãi, sau thời gian quy định (hiện nay là 15 năm). Theo đó, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng sẽ hỗ trợ cho vay đối với các nhóm đối tượng:
- Thứ nhất, là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở được vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
- Thứ hai, là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động thu nhập thấp khu vực đô thị, có khó khăn về nhà ở vay để mua, thuê nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp (có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị hợp đồng kể cả nhà và đất dưới 1,05 tỷ đồng).
- Thứ ba, là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động khu vực đô thị, đã có đất ở và chưa được Nhà nước hỗ trợ vay để xây mới hoặc cải tạo nhà ở phù hợp với quy hoạch.
- Thứ tư, là các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay để phát triển các dự án NOXH cho nhóm đối tượng thứ nhất mua, thuê, thuê mua.
Các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 và Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 18/11/2014 đã hướng dẫn cụ thể điều kiện, thủ tục đối với các nhóm tượng được vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, theo đó cần phân biệt rõ 02 nhóm đối tượng mua NOXH và mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp là khác nhau:
- Đối với nhóm đối tượng người dân vay để mua, thuê, thuê mua NOXH thì điều kiện là đã có hợp đồng mua, thuê mua NOXH với chủ đầu tư theo quy định. Điều kiện để người dân được ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua NOXH được Chính phủ quy định rõ tại Điều 14 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP (chứ không phải quy định tại Nghị quyết 02 và các văn bản hướng dẫn Nghị quyết này, theo đó nếu là người lao động thu nhập thấp thì phải có thu nhập thường xuyên hàng tháng dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Các yêu cầu về thủ tục xác nhận hộ khẩu, tình trạng nhà ở, thu nhập... được thực hiện từ trước khi người dân ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Quy định này để tránh tình trạng người không phải thu nhập thấp nhưng vẫn đăng ký mua NOXH, vốn được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước và thường có giá rẻ hơn nhà ở thương mại.).
- Đối với nhóm đối tượng người dân vay vốn mua nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp (có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị hợp đồng kể cả nhà và đất dưới 1,05 tỷ đồng) thì điều kiện là: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội (diện tích nhà ở bình quân nhỏ hơn 8m2 sử dụng/người); có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở, đối với trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên; đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Các trường hợp này chỉ cần cơ quan, đơn vị nơi công tác, hoặc chính quyền địa phương nơi cư trú xác nhận về tình trạng nhà ở, không phải xác nhận về tình trạng thu nhập, không phải chứng minh mức thu nhập có thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không.
Như vậy, điều kiện vay vốn để mua nhà ở thương mại giá bán thấp dễ dàng hơn điều kiện vay để mua NOXH do không phải chứng minh thu nhập, không khống chế mức thu nhập, người dân chỉ phải xác nhận tình trạng nhà ở. Sở dĩ như vậy là vì các dự án nhà ở thương mại không được ưu đãi như NOXH vaf đây là giải pháp vừa giúp những người lao động có khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường bất động sản, khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại trung bình và thấp (giá bán thấp) thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm trung và cao cấp như trước đây. Nói một cách khác, người vay vốn để mua NOXH được hỗ trợ đến 2 lần (thứ nhất là vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, thứ hai là giá bán NOXH thấp hơn nhà ở thương mại do đã được Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đât, thuế VAT) nên điều kiện khắt khe hơn người vay vốn để mua nhà ở thương mại chỉ được hỗ trợ một lần (vay vốn mua nhà với lãi suất thấp).
Nhưng trên thực tế kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đồng vẫn chậm theo đánh giá của nhiều người, vậy đâu là nguyên nhân thưa ông?
Đến thời điểm 31/5/2015, kết quả cho vay gói hỗ trợ đã đạt được kết quả cụ thể: Tổng số tiền cam kết cho vay đối với khách hàng là 14.161 tỷ đồng (đạt gần 50% tổng số tiền gói hỗ trợ 30.000 tỷ). Trong đó, số tiền cam kết với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đạt 8.817 tỷ đồng (với 18.062 trường hợp đã được cam kết cho vay); số tiền cam kết với chủ đầu tư dự án là 5.344 tỷ đồng (37 dự án đã được cam kết cho vay). Tổng số tiền đã giải ngân là 7.621 tỷ đồng (đạt 25,4% phụ thuộc tiến độ thi công và hoàn thành các dự án nhà ở mà người dân đã vay để mua, thuê mua); trong đó có 17.624 hộ gia đình, cá nhân đã được giải ngân vốn vay với số tiền 5.520 tỷ đồng; 33 dự án đã được giải ngân với số tiền là 2.101 tỷ đồng. Điều đáng chú ý là tốc độ cam kết cho vay đã tăng rất mạnh trong những tháng cuối năm 2014 và 5 tháng đầu năm 2015, nhất là từ sau khi có Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014. Theo báo cáo của các Ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng hỗ trợ nhà ở thì tại thời điểm 31/5/2015, số vốn vay đã cam kết cho khách hàng tăng 200,4% (14.161 tỷ đồng so với 7.232 tỷ đồng), số hộ gia đình, cá nhân được cho vay vốn tăng 249,7% (18.062 cá nhân so với 7.232 cá nhân) so với thời điểm 31/8/2014; tương tự như vậy so với thời điểm 31/12/2014 tăng 149,5% và 155%, so với thời điểm 28/2/2015 tăng 131% và 128,4%.
Bên cạnh những kết quả cụ thể đã đạt được, tình hình triển khai cho vay gói 30.000 tỷ trong thời gian vừa qua cho thấy trong thực tế còn gặp một số khó khăn, vướng mắc, kết quả giải ngân chưa đạt được như kỳ vọng của các đối tượng vay vốn, do các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
- Một là, theo quy định về điều kiện để được vay vốn hỗ trợ thì người có nhu cầu vay vốn phải có hợp đồng mua hoặc thue mua đã ký với chủ đầu tư, nghĩa là trên thị trường phải có đủ sản phẩm phù hợp với điều kiện quy định. Tuy nhiên, hiện nay tại các địa phương, đặc biệt là tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì số lượng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích căn hộ nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng/căn còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn. Do đó, số lượng khách hàng là hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án để đáp ứng điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ còn hạn chế. Đối với các đối tượng vay vốn là doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn từ gói hỗ trợ, nhưng còn vướng nợ xấu mà theo quy định của Luật Tổ chức tín dụng thì ngân hàng thương mại có thể từ chối cho vay để bảo đảm an toàn đối với hoạt động tín dụng trong ngân hàng, vì vậy các dự án này cũng chưa được vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
- Hai là, các đối tượng có nhu cầu vay vốn ngoài việc bảo đảm đầy đủ các yêu cầu về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng còn phải đảm các điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong đó yêu cầu khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có đủ vốn vốn tối thiểu không vượt quá 20% tổng số tiền vay; doanh ngiệp là chủ đầu tư dự án phải có đủ vốn tối thiểu không vượt quá 30% tổng số tiền vay. Ngoài ra, khách hàng vay vốn còn phải đáp ứng các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng (phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để trả nợ đối với khoản vay). Tựu trung lại, để được vay vốn hỗ trợ từ gói 30.000 tỷ đồng đòi hỏi đối tượng vay vốn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ của Nhà nước và tổ chức tín dụng. Việc đưa ra các điều kiện đối với người có nhu cầu vay vốn là cần thiết, nhằm sử dụng gói hỗ trợ đúng mục đích và đối tượng, đồng thời bảo đảm điều kiện cho tổ chức tín dụng thu hồi được vốn cho vay.
Thực tế cho thấy việc quy định yêu cầu khách hàng phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để tích lũy trả nợ là một trong những khó khăn đối với các đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Để giải quyết một phần vướng mắc này, tại Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ đã cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 năm lên 15 năm, từ đó mức phải trả nợ gốc và lãi hàng tháng của người vay đã giảm nhiều và nhiều đối tượng đã hội đủ điều kiện về khả năng trả nợ để được vay vốn.
- Trong quá trình thực hiện giải ngân cho vay vốn, một số đối tượng người dân vay mua nhà ở thương mại còn gặp vướng mắc về điều kiện thu nhập thấp dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân, do cách hiểu và vận dụng chưa đúng các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước;
Vừa qua, dư luận báo chí nêu có trường hợp người dân vay mua nhà ở thương mại cũng vướng mắc về điều kiện thu nhập thấp dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân như các trường hợp vay mua NOXH, đây có thể do cách hiểu và vận dụng chưa đúng các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước; Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng nhà nước kiểm tra và hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc này.
Sắp tới Bộ Xây dựng có giải pháp gì để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng?
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu quan trọng đã được đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang được giao nhiệm vụ chủ trì xây dựng các dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua, trong đó có Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Để phát triển nhà ở xã hội, một trong những yếu tố quan trọng là hình thành nguồn vốn trung và dài hạn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội và tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Đồng thời cần đẩy mạnh huy động các nguồn vốn theo quy định của Luật Nhà ở để hỗ trợ cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, bao gồm: Vốn đầu tư của Nhà nước từ ngân sách, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước…Bên cạnh đó cần có sự tham gia tích cực của các Bộ, ngành có liên quan trong việc đề xuất sửa đổi các cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng, thuế liên quan đến nhà ở xã hội; đặc biệt là vai trò của chính quyền các địa phương trong việc triển khai thực hiện cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội; tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân có đất ở phù hợp với quy hoạch vay vốn hỗ trợ để cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới nhà ở của mình hoặc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê theo quy định của pháp luật; tăng cường vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng thông qua công tác phổ biến văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra tình hình triển khai thực hiện tại các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội.
Để đẩy nhanh việc giải ngân gói 30.000 tỷ, trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ và Ngân hàng Nhà nước để xử lý, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai; đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất để tăng nhanh nguồn cung về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng căn, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở có đủ điều kiện để vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng./.
PTT-TT Văn phòng Bộ