Chiều 6/10, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính - Văn Phòng Chính phủ đã tổ chức tham vấn về quy định tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Dự buổi tham vấn có đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây Dựng, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài Nguyên Môi trường, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính, Cục Kiểm tra văn bản- Bộ Tư Pháp, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Các đại biểu tham dự buổi tham vấn đã thảo luận về quy định trong tính diện tích sàn căn hộ đối với nhà chung cư giữa các văn bản: Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư 17), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng (Thông tư 16), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (Nghị định 71) và Luật Nhà ở số 56/2005/QH11.
Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); đồng thời, tại Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (Phụ lục số 16) ghi rõ “Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là ..... m2 sàn”. Tuy nhiên, hai cách tính diện tích sàn căn hộ này cho kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích căn hộ.
Thông tư 17 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ.
Trong khi đó Luật Nhà ở và Nghị định 71 đã quy định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư, trong đó phần sở hữu chung bao gồm cả tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Đồng thời, quy định phần diện tích sở hữu chung được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
Như vậy giữa các văn bản nêu trên đã thể hiện sự thiếu thống nhất về phương pháp tính diện tích căn hộ chung cư để xác lập quyền sở hữu theo quy định.
Theo các chuyên gia, việc Thông tư 16 quy định “thêm” cách tính diện tích căn hộ chung cư so với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 rất có thể là nguyên nhân của những vướng mắc, phức tạp cho người dân khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện quyền sở hữu nhà ở.
Do có hai cách tính không thống nhất và phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, nên nếu cơ quan hành chính Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp tính diện tích đến tim tường thì vi phạm Luật Nhà ở, còn nếu không cấp thì gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
Ngoài ra, sự khác biệt giữa các văn bản này cũng tạo ra sự không nhất quán trong thu tiền sử dụng đất, có thể là nguyên nhân của không công bằng giữa các doanh nghiệp, là kẽ hở cho tham nhũng, thất thoát thuế của Nhà nước. Theo phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất tại Thông tư số 145/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng tổng thu ước tính trừ đi tổng chi ước tính, trong đó tổng thu ước tính bằng diện tích sàn căn hộ nhân với giá bán theo thị trường. Do không có quy định diện tích sàn căn hộ khi tính thuế thống nhất với diện tích sàn căn hộ khi bán nên tổng thu ước tính và tổng thu khi bán có thể chênh lệch dẫn đến Nhà nước có thể thất thu một khoản tiền sử dụng đất.
Tại Công văn số 289/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 29/3/2011 của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương xác định diện tích sàn theo nội dung: “Diện tích căn hộ ghi vào Giấy chứng nhận đối với các trường hợp sở hữu nhà chung cư vẫn xác định theo hợp đồng mua bán nhà đất đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật về mua bán nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết thì diện tích được xác định theo thực tế bàn giao".
Các ý kiến phân tích cho rằng, nội dung hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai không làm rõ thêm cách tính diện tích căn hộ theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, chưa giải quyết triệt để cách tính diện tích theo “tim tường” hay “thông thủy” trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết. Vì vậy, thực tế chưa tháo gỡ được vướng mắc và tạo thuận lợi cho người dân và cơ quan hành chính thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Thực hiện nhiệm vụ được giao, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính sẽ tổng hợp ý kiến tham vấn từ các bên liên quan, tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.