Tại Việt Nam, NƠXH có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật. Tại nhiều nơi khác, NƠXH là loại nhà được cung cấp bởi nhà nước hoặc các tổ chức phi lợi nhuận dành cho người thu nhập thấp hoặc thu nhập không đáng kể, thường cho thuê hoặc cung cấp miễn phí cho người dân.
Từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã đưa mô hình nhà lưu trú, nhà ở cho công nhân vào diện NƠXH để được hưởng hỗ trợ về vốn ngân sách, quy hoạch, xây dựng nhằm khuyến khích các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm tháo gỡ những bế tắc và khó khăn trong việc đầu tư xây dựng NƠXH cho đối tượng công nhân lao động tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như TP.HCM.
TP.HCM là trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, xã hội, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế. Cùng với quá trình phát triển đó, nhiều KCX-KCN được hình thành và phát triển, đã đóng góp nhất định vào sự tăng trưởng kinh tế chung thu hút hàng trăm nghìn lao động từ các địa phương khác đến làm việc tại thành phố. Trên địa bàn thành phố, hiện có khoảng 186.999 doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế, đa dạng về loại hình doanh nghiệp, với khoảng 259 triệu lao động; trong đó có 1.100 doanh nghiệp, khoảng 340.544 lao động hoạt động trong 17 KCX, KCN, Khu CNC và 21 CCN.
Sự hình thành và phát triển liên tục của các KCN-KCX tại TP.HCM kéo theo một lực lượng lao động lớn, đặc biệt là lao động trẻ từ các địa phương lân cận như miền Đông và miền Tây Nam Bộ. Nhu cầu thu hút lao động bình quân đối với các KCN-KCX khoảng từ 100-150 lao động/ha đất xây dựng công nghiệp, chưa kể số lao động phụ trợ ăn theo. Do đó, với một KCN-KCX quy mô 100-200ha sẽ hình thành nên một đô thị mới khoảng 10.00-30.000 lao động. Nếu tính thêm số lao động phụ trợ và ăn theo có thể lên đến 20.000-40.000 lao động. Đó chính là nguyên nhân dẫn đến nhu cầu về nhà ở cho đối tượng công nhân tăng cao nhanh chóng tại các khu vực có KCX-KCN của TP.HCM.
Theo ước tính, đến năm 2020, số công nhân lao động tại KCN-KCX, Khu CNC và CCN tăng lên khoảng 377.389 công nhân (theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, tháng 12/2016). Trong số đó, có khoảng 70% công nhân đến từ các địa phương khác và có khoảng 50% số công nhân này có nhu cầu thuê nhà ở tương đương 132.000 công nhân cần chỗ ở. Đồng thời, số công nhân làm việc ngoài ba khu vực nêu trên có khoảng 2,25 triệu lao động, ước tính đến năm 2020 tăng lên khoảng 2,6 triệu lao động; Trong số này, có khoảng 50% có nhu cầu về nhà ở, tương đương khoảng 1,3 triệu công nhân cần chỗ ở. Thành phố đã xây dựng được khoảng 1 triệu chỗ ở, còn thiếu khoảng 300.000 chỗ ở cho đến năm 2020, điều này đòi hỏi TP.HCM phải nỗ lực phát triển nhà lưu trú công nhân, mới mong đáp ứng điều kiện sống cơ bản cho công nhân lao động tại các KCN-KCX.
Vì vậy, việc xây dựng một mô hình NƠXH cho công nhân nhằm nâng cao mức sống, đảm bảo các điều kiện tiện ích công cộng, sinh hoạt văn hóa, giải trí cơ bản là cần thiết và là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Nghiên cứu này sẽ đề xuất mô hình phát triển mới về đầu tư, quản lý NƠXH cho công nhân tại TP.HCM, góp phần gợi ý những định hướng nhà ở cho công nhân tại các KCX-KCN trong khu vực.
Tình hình nhà ở xã hội dành cho công nhân tại TP.HCM
Những thành tựu phát triển KT-XH của TP.HCM trong thời gian qua, phải kể đến sự đóng góp rất lớn của hơn 2,2 triệu lao động tại KCX-KCN, Khu CNC và CCN. Tuy nhiên, số lượng lớn lao động nhập cư đến làm việc tại các KCX-KCN dẫn tới nhiều vấn đề bức xúc cho thành phố và các quận, huyện có KCN, đặc biệt là vấn đề NƠXH cho người lao động có mức thu nhập trung bình thấp.
Số lượng lao động nhập cư thường phải thuê nhà tại các khu nhà ở do doanh nghiệp đầu tư xây dựng hoặc các khu nhà trọ công nhân ở quanh KCN-KCX. Các khu nhà trọ công nhân chủ yếu do các hộ gia đình sinh sống tại chỗ tự đầu tư xây dựng và cho thuê, chất lượng hạn chế, không đảm bảo điều kiện vệ sinh, an ninh và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người lao động nhập cư.
Từ khi Luật Nhà ở năm 2006 có hiệu lực đến nay, trên địa bàn Thành phố, các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân đã đầu tư xây dựng hoàn thành 4.027.726 m2 sàn nhà ở, đáp ứng 1.009.794 chỗ ở cho công nhân và người lao động. Thành phố đã và đang triển khai xây dựng mới các công trình NƠXH cho công nhân như khu nhà lưu trú công nhân Tân Thới Hiệp và KCX Linh Trung I, Linh Trung II, nhà lưu trú công nhân KCN Tân Tạo, khu nhà lưu trú KCX Tân Thuận (Q.7) và các khu công nghiệp mới. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, tháng 11/2016 về tình hình thực hiện Chương trình phát triển nhà lưu trú công nhân trên địa bàn Thành phố:
- Các doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng hoàn thành 18 dự án nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các KCX-KCN, với tổng diện tích sàn xây dựng là 297.526 m2, đáp ứng 39.368 chỗ ở, chiếm tỷ lệ 7,4%;
- Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng mới và sửa chữa cải tạo nhà để cho thuê với diện tích sàn xây dựng là 3.919.574 m2, đáp ứng 970.426 chỗ ở, chiếm tỷ lệ 92,6%.
Số liệu tổng hợp trên cho thấy tỷ trọng NƠXH hoàn toàn nghiêng về phía các hộ gia đình và cá nhân (chiếm tới 92%). Hay nói cách khác, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở đã và đang đánh mất rất lớn thị phần về NƠXH dành cho đối tượng công nhân lao động (chiếm chưa tới 8%).
Nguyên nhân của tình trạng đáng báo động này được xác định là: 1) Do nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài (20-30 năm), chi phí giải phóng mặt bằng cao và khó khăn trong quá trình thực hiện; 2) Quỹ đất do một số Quận, huyện đề xuất dành cho NƠXH tính khả thi không cao, khó triển khai thực hiện dự án; 3) Thiếu quỹ đất do Thành phố trực tiếp quản lý (quỹ đất sạch) để giao cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân; 4) Hầu hết các KCN-KCX chỉ chú trọng phát triển sản xuất nhằm tạo ra lơi nhuận, mà ít quan tâm hoặc né tránh vấn đề nơi ăn chốn ở của công nhân – những người trực tiếp làm ra sản phẩm cho họ; 5)Doanh nghiệp nếu chịu đầu tư xây dựng NƠXH thì vẫn chịu lãi cao, thu hồi vốn lâu nên cầm chắc lỗ, chưa kể đến việc nhà đầu tư chưa có sự bảo vệ về mặt pháp lý từ phía Nhà nước; 6) Môi trường NƠXH cho công nhân chưa phù hợp với nhu cầu, thói quen và điều kiện sinh hoạt của công nhân, nếu không chịu thu hút được công nhân chọn mô hình do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Trong khi đó, những vấn đề này lại là ưu thế của các hộ gia đình và cá nhân, bởi ngoài giá cho thuê rất cạnh tranh, linh hoạt thì điều kiện thuê nhà của các hộ gia đình, điều kiện sinh hoạt, đi lại và quản lý đều dễ dàng, thuận tiện và nhanh gọn đối với người lao động.
Tuy nhiên, nhà ở cho thuê của các hộ gia đình và cá nhân luôn tiềm ảnh nhiều vấn đề kinh tế - xã hội như điều kiện sống ảnh hưởng đến sức khỏe của người lao động, vệ sinh môi trường sống của những khu nhà ở về lâu dài sẽ gây ô nhiễm cho toàn khu vực quanh KCN-KCX. Với mức thu nhập thấp và sự quản lý đơn giản tối thiểu tại các nhà trọ cá nhân, công nhân lao động luôn thiếu điều kiện vui chơi, giải trí, thể thao, nghỉ ngơi, học tập và giao lưu tình cảm.
Thực tế, người công nhân là chủ thể chính thụ hưởng sản phẩm NƠXH nhưng lại chưa được quan tâm, tìm hiểu xem đặc điểm văn hóa của họ như thế nào (nhu cầu thực tế, thói quen, đặc điểm vùng miền…), cũng như tìm kiếm những mong muốn và nguyện vọng thực sự của họ. Chẳng hạn như nhu cầu diện tích ở tối thiểu, điều kiện của chỗ ở, điều kiện đi lại, tiện ích sinh hoạt, môi trường cảnh quan và điều kiện chi trả mà họ chấp nhận được.
Kinh nghiệm quốc tế về các mô hình phát triển NƠXH
Tại một số nước có kinh nghiệm phát triển NƠXH, bên cạnh việc chỉnh trang và cải tạo nâng cấp các khu nhà cũ, thì NƠXH mới cũng được đầu tư dưới nhiều cách thức khác nhau, phù hợp với các chính sách xã hội, thể chế kinh tế chính trị cũng như sáng kiến của mỗi quốc gia hay địa phương. Có thể tổng hợp lại thành 3 mô hình phát triển NƠXH mới: Xây dựng tập trung kiểu mới; Tập trung hỗ trợ tài chính và Đa dạng hóa hướng đến vai trò tư nhân và cộng đồng. Mỗi quốc gia có thể tập trung một mô hình phát triển, trong khi quốc gia khác, có thể phát triển đồng thời nhiều mô hình với mức độ ưu tiên khác nhau.
- Mô hình xây dựng tập trung kiểu mới: Thông qua các tổng công ty xây dựng lớn, có vốn nhà nước, Chính phủ cho xây dựng những khu NƠXH hoàn chỉnh có quy mô dân số lên đến vài vạn người, cung ứng các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm… Nhà nước có vai trò quyết định trong việc phân bổ đất đai, đưa ra các chính sách ưu đãi tài chính cũng như đặt ra các tiêu chuẩn cho đối tượng định hướng NƠXH. Tiêu chuẩn tiện ích nhà ở được nâng cao liên tục để đáp ứng với nhu cầu xã hội hiện đại. Áp dụng tại các nước như Luxembourg, Singapore, Trung Quốc…
- Mô hình tập trung vào hỗ trợ tài chính: Chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người có nhu cầu nhà ở thay vì tập trung hỗ trợ cho đơn vị xây dựng và các nhà cung cấp NƠXH. Ưu điểm là một giải pháp rẻ tiền nếu so sánh với việc hỗ trợ cho chi phí xây dựng các khu NƠXH giảm sự tập trung về mặt không gian của nhóm dân cư có thu nhập thấp trong các khu nhà ở, và giảm thiểu vấn đề tham nhũng trong đầu tư xây dựng. Áp dụng tại nhiều nước như Mỹ, Brazil, Chi Lê, Nam Phi…
- Mô hình đa dạng hóa, hướng đến vai trò của tư nhân và cộng đồng: Các dự án NƠXH có xu hướng địa phương hóa và tư nhân hóa, quy mô đa dạng hơn so với trước. Chính phủ khuyến khích chính quyền địa phương và các Hiệp hội tự quyết định các dự án NƠXH trong khu vực. Các Hiệp hội và công ty xây dựng NƠXH tại địa phương hoạt động trên quan điểm phi lợi nhuận, hoặc lợi nhuận thấp. Áp dụng tại nhiều nước như Austraulia, Pháp, Đức, Hà Lan, Thụy Điển.
Tại TP.HCM hiện nay, nhà ở cho công nhân tại các KCX-KCN chủ yếu có ba loại hình chính, đó là: Nhà ở do nhà nước xây dựng, do doanh nghiệp và do các hộ gia đình và cá nhân xây dựng. Trong đó, thực tế cho thấy các dự án nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng không thể cạnh tranh được với nhà cho thuê của các hộ gia đình cá nhân. Xét ở góc độ dự án đầu tư, các hộ gia đình cá nhân có thể tận dụng được tất cả các nguồn lợi có sẵn, có thể thu hồi vốn trong vòng từ 2 đến 3 năm, các năm sau có thể thu tiền lãi, vấn đề quản lý cũng rất linh hoạt. Trong khi giá thuê nhà của các chủ đầu tư nếu không chênh lệch nhiều thì không thể cạnh tranh nổi với hộ gia đình.
Vậy, chính quyền Thành phố và các doanh nghiệp đầu tư cần phải làm thế nào để cải thiện môi trường đầu tư xây dựng, tăng quỹ nhà ở cho nhóm đối tượng công nhân tại các KCX-KCN tại TP.HCM? Mô hình phát triển nào cho NƠXH dành cho công nhân đảm bảo hài hòa được lợi ích của chủ đầu tư, chủ doanh nghiệp và phù hợp với điều kiện thực tiễn của TP.HCM?
Đề xuất mô hình về đầu tư và quản lý NƠXH
Để đạt được mục tiêu phát triển NƠXH nhằm đáp ứng yêu cầu về nhà ở cho công nhân hiện nay và trong thời gian tới, bên cạnh việc lựa chọn, tổ chức không gian quy hoạch – kiến trúc hợp lý, thành phố cần có chính sách về đầu tư, quản lý và vận hành một cách tổng thể và đồng bộ để các cấp chính quyền, nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân và người lao động thực sự quan tâm và cùng vào cuộc. Đề xuất mô hình mới về đầu tư, quản lý và vận hành NƠXH cho công nhân lao động tại TP.HCM: Mô hình NƠXH cải tạo tập trung và Mô hình NƠXH xây mới. Mục đích của những mô hình phát triển NƠXH mới này nhằm để nâng cao tính khả thi của những dự án NƠXH cho công nhân lao động, đồng thời đảm bảo điều kiện sinh hoạt văn hóa, giải trí cơ bản và phát triển bền vững của các KCN-KCX thành phố.
Mô hình A – NƠXH cải tạo tập trung
Đặc trưng chung của mô hình:
- Mô hình NƠXH cải tạo tập trung là mô hình do doanh nghiệp đứng ra đầu tư xây dựng, sản phẩm là các căn hộ chung cư, nhà tháo lắp linh động;
- Phạm vi áp dụng mô hình phải gần KCN-KCX dễ tiếp cận các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội;
- Mô hình có sự kết hợp giữa Nhà nước, Doanh nghiệp, và Hộ gia đình cá nhân;
- Quy về một đầu mối duy nhất nắm giữ việc quản lý, lập dự án đầu tư xây dựng, phân bổ, đơn giản thủ tục giấy tờ là Tổ chức các doanh nghiệp (BĐS, KCN, KCX);
- Nhà nước là đơn vị trực tiếp chỉ đạo các ngân hàng do nhà nước quản lý (Ngân hàng chính sách xã hội và Ngân hàng thương mại) chuyển đổi nguồn hỗ trợ vốn gói tín dụng cho công nhân có nhu cầu mua và thuê nhà ở sang tổ chức doanh nghiệp KCN-KCX. Tổ chức doanh nghiệp sẽ đứng ra làm trung gian. Công nhân muốn tiếp cận gói hỗ trợ thuê mua nhà phải đến với tổ chức doanh nghiệp để tiếp cận NƠXH do doanh nghiệp đầu tư xây dựng trong kỳ hạn nhất định. NƠXH do doanh nghiệp đầu tư phải đảm bảo chất lượng đạt chuẩn, có giá thành bằng hoặc thấp hơn so với giá thuê nhà của các hộ gia đình và cá nhân xây nhà trọ. Hộ gia đình hoặc cá nhân có quỹ đất gần KCN-KCX sẽ được doanh nghiệp thuê hoặc mua lại.
Mô hình B – NƠXH xây mới
Đặc trưng của mô hình:
- Mô hình NƠXH do doanh nghiệp đứng ra đầu tư xây dựng thông qua sự phê duyệt về quyết định sử dụng đất, thuê đất sản phẩm cuối cùng là các căn hộ chung cư cho công nhân thu nhập thấp;
- Phạm vi áp dụng mô hình phải gần KCN-KCX dễ tiếp cận các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội;
- Mô hình trực tiếp chỉ đạo các ngân hàng do Nhà nước quản lý (Ngân hàng chính sách xã hội và Ngân hàng thương mại) chuyển đổi nguồn hỗ trợ vốn gói tín dụng cho công nhân có nhu cầu mua và thê nhà ở sang tổ chức doanh nghiệp KCX-KCN. Tổ chức doanh nghiệp sẽ đứng ra làm trung gian. Công nhân muốn tiếp cận gói hỗ trợ thuê mua nhà phải đến với tổ chức doanh nghiệp và theo sự hướng dẫn của doanh nghiệp để tiếp cận NƠXH do doanh nghiệp đầu tư xây dựng trong kỳ hạn nhất định. NƠXH do doanh nghiệp đầu tư phải đảm bảo chất lượng đạt chuẩn, có giá thành bằng hoặc thấp hơn so với giá thuê nhà của các hộ gia đình và cá nhân xây nhà trọ. Doanh nghiệp được sử dụng hay thuê một phần quỹ đất đã được lập quy hoạch làm khu ở để xây dựng NƠXH cho công nhân;
- Mô hình sẽ tận dụng được việc sử dụng chung các tiện ích xã hội như hạ tầng kỹ thuật và xã hội của khu ở trong quy hoạch.
Tóm lại, Mô hình A (NƠXH cải tạp tập trung) có điểm khác biệt với mô hình B (NƠXH xây mới) ở chỗ có thêm một thành phần là Hộ gia đình cá nhân. Hộ gia đình hoặc cá nhân có quỹ đất sẽ được doanh nghiệp thuê hoặc mua lại. Trường hợp lô đất đủ rộng để xây chung cư hoặc khu đất nhỏ thì sẽ thuê mua 3-4 lô liên tiếp của hộ gia đình để đủ diện tích xây chung cư. Mô hình A này sẽ tận dụng triệt để quỹ đất, bổ sung thêm nhiều chỗ ở cho công nhân, giảm bớt lượng công nhân phải sống tại các khu nhà trọ kém chất lượng, giảm bớt các khu nhà ổ chuột kém chất lượng xung quanh KCN-KCX. Trong khi đó, mô hình B giúp bổ sung thêm chỗ ở cho người lao động thu nhập thấp, đồng thời công nhân cũng vừa có thể sử dụng các cơ sở hạ tầng, cơ sở văn hóa trong khu ở, giúp phân bổ công nhân trong và ngoài KCN-KCX hợp lý hơn.
Kết luận
+ Nghiên cứu đề xuất một mô hình mới về NƠXH dành cho người lao động tại các KCN-KCX của TP.HCM là yêu cầu nhiệm vụ cấp thiết bởi nhóm đối tượng này có số lượng lớn và nhu cầu lớn về nhà ở cung quanh các KCN-KCX;
+ Về chính sách phát triển NƠXH công nhân, thành phố cần sớm có chính sách rõ ràng để hỗ trợ cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư NƠXH dành cho công nhân, hạn chế tối đa những khó khăn về thủ tục và rào cản như đầu tư nhà ở thương mại;
+ Mô hình NƠXH về đầu tư, quản lý và vận hành NƠXH cho công nhân lao động tại TP.HCM bao gồm mô hình cho NƠXH cải tạo tập trung và mô hình cho NƠXH xây mới, trong đó đề cao vai trò của Hộ gia đình và cá nhân. Nếu được thực thi, mô hình mới sẽ góp phần nâng cao tính khả thi của những dự án NƠXH cho công nhân lao động tại TP.HCM.
Nguồn: Tạp chí Kiến trúc, Số 9/2017