Trong khi đó, việc sử dụng vốn chủ sở hữu công ty không phải đáo hạn vốn gốc, giảm khả năng rủi ro về nợ. Do đó, công ty cần xem xét đặc điểm của từng loại vốn và từng giai đoạn kinh doanh để lựa chọn cơ cấu vốn cho hợp lý.
Các công ty khi sử dụng vốn vay vào hoạt động kinh doanh có thể làm gia tăng hoặc giảm sút tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu vì lãi tiền vay phái trả cho tổ chức tín dụng tài chính hoặc trái phiếu là chi phí sử dụng vốn cố định, không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh. Do đó, hoạt động của công ty đòi hỏi phải đạt mức doanh lợi tối thiểu từ việc sử dụng vốn vay để không ảnh hưởng tới tỷ suất lợi nhuận trên vốn cổ đông. Các công ty sử dụng vốn vay để bù đắp thiếu hụt về vốn trong hoạt động kinh doanh, mặt khác có thể làm gia tăng tỷ suất vốn chủ sở hữu. Bởi vì khi sử dụng vốn vay, công ty trả lãi tiền vay và thuế thu nhập doanh nghiệp, phần lợi nhuận dôi ra là lợi ích của chủ sở hữu. Ngược lại, khi lợi nhuận trước lãi vay và thuế nhỏ hơn lãi tiền vay phải trả và thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì nó làm sụt giảm tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu.
Một vấn đề nữa trong cơ cấu vốn doanh nghiệp là tỷ lệ cổ phiếu người lao động được nắm giữ trong quá trình phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động trong công ty. Theo Thông tư 18/2007/TT- BTC ngày 13/3/2007, tổng số cổ phiếu phát hành theo chương trình không vượt quá 5% vốn cổ phần hoá đang lưu hành của công ty. Qua việc xem xét đặc điểm của mỗi loại vốn huy động của công ty cũng như mức độ hiệu ứng đòn bẩy tài chính bằng việc xem xét chi phí sử dụng vốn vay tác động ảnh hưởng tới tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu, công ty có thể tính toán và lựa chọn cơ cấu vốn cho phù hợp với điều kiện cụ thể. Theo đó, quyết định việc huy động vốn dưới hình thức phát hành thêm cổ phiếu hay hay huy động vốn dưới hình thức vay nợ để bổ sung vốn kinh doanh nhằm mục đích gia tăng lợi ích cổ đông của công ty.
2. Cơ cấu vốn tối ưu
Các lý thuyết về cơ cấu vốn cơ bản có những cách nhìn nhận khác nhau về hiệu quả sử dụng vốn vay. Lý thuyết Modigliani và Miller cho rằng, vốn vay với chi phí lãi vay được khấu trừ thuế làm tăng giá trị của doanh nghiệp; giá trị doanh nghiệp đạt mức tối đa nếu sử dụng 100% vốn vay. Trên thực tế sẽ không có doanh nghiệp nào sử dụng 100% vốn vay, bởi vốn vay ngoài gánh nặng lãi vay, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính. Đó là nguy cơ phá sản nếu gánh nặng lãi vay quá lớn (đặc biệt khi lãi suất ngân hàng và các tổ chức tín dụng biến động như hiện nay và doanh nghiệp không có một đệm đỡ là vốn cổ phần).
Một lý thuyết được áp dụng rộng rãi và có tính thực tiễn hơn là lý thuất cân bằng tĩnh (static- off theory). Theo đó, các công ty phải tự quyết định về đòn bẩy tài chính trên cơ sở cân bằng lợi ích thu được từ vốn vay và những rủi ro về tài chính. Giá trị doanh nghiệp dùng vốn vay sẽ được tăng thêm nhờ nguốn giảm trừ thuế, những gánh nặng rủi ro về tài chính, mà rủi ro này sẽ tăng theo tỷ lệ nợ . Giá trị doanh nghiệp sẽ tăng đến một ngưỡng nhất định, rồi giảm dần do rủi ro về tài chính tăng dần. Cơ cấu vốn tối ưu sẽ đạt được khi tại đó, giá trị công ty là lớn nhất, tức là chi phí vốn ở mức thấp nhất và do đó, tối ưu hoá được lợi nhuận của công ty.
3. Cơ cấu vốn cho các doanh nghiệp Bất động sản
Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản trong nước, ngoài vốn chủ sở hữu, thường huy động vốn qua các kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, huy động từ khách hàng, liên doanh liên kết trong và ngoài nước, thông qua các quỹ tín thác bất động sản… đồng thời, cũng theo xu thế phát triển thị trường, rất nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi mô hình kinh doanh từ công ty TNHH sang công ty cổ phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ thị trường chứng khoán.
Ngày 8/8/2010, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, việc huy đọng vốn được quy định rõ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án. Việc sử dụng nguốn vốn chủ sở hữu trong mọi trường hợp đều tăng độ tín nhiệm của doanh nghiệp, giúp khả năng vay nợ được nới rộng. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có tiềm lực tài chính để xây dựng dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu.
Một kênh huy động vốn nữa đã được nhiều doanh nghiệp bất động sản nhằm tới là phát hành trái phiếu công ty. Và dù loại hình này chưa có đầy đủ hành lang pháp lý cũng như điều kiện phát triển trong giai đoạn hiện nay, nhưng về lâu dài đó cũng là một kênh huy động vốn có nhiều ưu điểm. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ đưọc sản phẩm của mình.
Một kênh huy động vốn khá mới lạ trong thời điểm khan vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản, nó đã được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới. Nhà đầu tư có thể uỷ thác cho công ty quản lý quỹ quyền đầu tư vón vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ này có thể dùng để cho vay, có thể mua cổ phần đầu tư dự án, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản.
Việc phát triển các nguốn vốn ngoài ngân hàng đang được tìm kiếm như những dải pháp dài hạn, khi hiện tại các doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng. Các cách thức huy động vốn ngoài ngân hàng gồm:
3.1 Tham gia thị trường chứng khoán để huy động vốn: thị trường chứng khoán là nơi huy động vốn hiệu quả nhất trong các phương pháp huy động vốn. Nguồn vốn này dài hạn và đủ sức phục vụ cho các kế hoạch đầu tư lâu dài.
3.2 Doanh nghiệp vay vốn bằng chữ “Tín”: chưa bao giờ chữ “Tín” đối với doanh nghiệp và doanh nhân lại quan trọng như thời kỳ thắt chặt tiền tệ ngân hàng như hiện nay. Dùng chữ “Tín” để sử dụng vốn của khách hàng, đối tác để tận dụng vốn vay từ gia đình, bạn bè là cách khá phổ biến của các doanh nghiệp thời nay.
3.3 Sử dụng vốn đối tác, khách hàng: kéo dài thời hạn thanh toán với bạn hàng là cách mà nhiều doanh nghiệp làm đẻ tạo nguốn vốn. Khoản này không phải trả lãi suất mà đã có ngay trongq uỹ của bạn. Ngoài ra, còn có thể huy động vốn từ bạn hàng với việc thoả thuận đặt tiền trước lấy hàng sau…
3.4 Vay vốn từ người thân: những người thân như gia đình, bạn bè đồng nghiệp…chính là nguồn vón dồi dào của bạn. Huy động vốn này không khó khăn nếu bạn trả cho họ mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng huy động (nhưng nên thấp hơn mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay).
3.5 Doanh nghiệp huy động vốn trong nội bộ: đó là nguồn vốn nhàn rỗi trong cán bộ nhân viên của doanh nghiệp.
3.6 Doanh nghiệp tạo vốn bằng nguồn tự có của doanh nghiệp: đó là tạo tính thanh khoản cao cho các hàng hoá, bán tài sản, thu nợ của các đối tác…
Một hình thức huy động vốn nữa giúp cho các doanh nghiệp bất động sản tìm được nguồn vốn trong các bối cảnh còn nhiều khó khăn đó là theo hình thức công- tư. Hợp tác công- tư là một xu thế tất yếu để thu hút vốn của các nhà đầu tư. Các dự án đầu tư theo hình thức công - tư hấp dẫn các doanh nghiệp bởi rủi ro thấp do Nhà nươc cung cấp các cam kết thể chế cho dự án, bảo lãnh và xúc tiến khả thi cho dự án.
Với các ưu điểm riêng từ những kênh huy động vốn nếu trên, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể huy động được vốn phù hợp với thực trạng của doanh nghiệp mình, làm đa dạng các nguồn vốn tài trợ khác nhau, giảm sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng, từ đó chủ động trong hoạt động kinh doanh.
Tóm lại, trong một nền tài chính dựa trên hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán chưa phát triển ổn định như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần có tầm nhìn dài hạn bằng cách xây dựng cho mình một cơ cấu vốn mục tiêu, nhưng phải linh hoạt tận dụng những cơ hội của thị trường để huy động nguồn vốn rẻ. Xét cho cùng doanh nghiệp bất động sản là một thực thể sống trong nền kinh tế, nên quyết định về cơ cấu vốn của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc rất lớn vào môi trường kinh doanh mà nó đang sống.
Nguồn: Tạp chí Xây dựng, số 4/2012