Kinh nghiệm về xây dựng phát triển nhà ở cao tầng tại Nhật Bản - đối chiếu với mô hình Singapore

1. Bối cảnh phát triển

Tiểu mục này sử dụng các số liệu trích từ cuốn sách Designer’s Apartments in Japan - High-Rise Condominiums, Fumio Shimizu, NXB Graphic-Sha, 2006.

Ngay sau khi kết thúc Thế Chiến thứ 2 là thời kỳ người dân Nhật Bản di cư ồ ạt từ vùng quê vào đô thị, và do thiếu hụt nhà ở trầm trọng, Chính phủ Nhật Bản thực hiện chính sách nhà ở chủ yếu dựa trên nguồn cung cấp nhà ở trực tiếp hoặc những cuộc vận động tự xây dựng nhà ở. Đất nông nghiệp tại vùng ngoại ô được chia nhỏ, tái phân phối và chuyển thành đất xây dựng, và do không có sự điều phối về quyền sử dụng và sở hữu đất, cảnh quan đô thị bị biến đổi méo mó xâm hại và giá nhà ở tăng cao khiến môi trường ở sút kém nghiêm trọng. Mặc dù vậy, vẫn có những kiến trúc sư cố gắng sáng tạo và khai thác hiệu quả những lô đất nhỏ tại trung tâm các thành phố trong thập kỷ 1970. Sự tiến hóa của nhà ở căn hộ apartment đã ảnh hưởng tới sự cải thiện nhà ở vào mỗi giai đoạn lịch sử. Trong những năm gần đây, người ta được chứng kiến sự xuất hiện các chung cư cao cấp cao tầng quy mô lớn nhằm hợp thành những khu ở quy mô lớn hơn và nhằm xây dựng những khu ở bền vững sau khi mua được những quỹ đất lớn để bán lại cho các bên đối tác bao gồm “chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân”. Điều này đánh dấu một bước đổi mới từ chỗ xây dựng những công trình theo kiểu dáng lộn xộn trên các khu đất nhỏ sang một lối tiếp cận mới hướng tới sự phát triển.

2. Nhà ở cao tầng tại Nhật, định hướng và những thành công đạt được

Vậy người Nhật đặt tiêu chuẩn nào để đánh giá chất lượng ở của chung cư? Chung cư Nhật muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sang trọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp. Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí, thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông. Chỉ khi nào “chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân” có thể phối hợp để phát triển những khu dự án quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có thể cải thiện điều kiện công trình công cộng và chất lượng sống không chỉ bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung quanh. Tại đây cư dân có thể tập hợp lại, chơi đùa và hình thành một khu đô thị nơi đời sống văn hóa và lối sống sáng tạo nở hoa. Để minh họa, xin lấy ví dụ về các thành phố ở Châu Âu, nơi người La Mã xây dựng các thành phố bằng đá nối tiếp nhau. Con người sống tại đây suốt từ thời Trung Cổ qua thời Phục Hưng. Thậm chí sau thời kỳ cách mạng công nghiệp cận đại và hiện đại và sự xuất hiện của xã hội công nghiệp, loài người vẫn thán phục trật tự trong các đô thị này và luôn yêu mến chúng. Mục tiêu của nước Nhật là xây dựng những “cấu trúc” tuyệt vời như vậy.

Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp các căn hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần. Đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ngoại ô, việc cung cấp này đang liên tục giảm xuống. Nói cách khác, việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện và dịch vụ công cộng tốt, đồng thời giảm mạnh tại những khu vực không thích hợp xây dựng chung cư: vùng ngoại ô của các đô thị cực lớn, nơi việc xây dựng chung cư giảm mạnh đã chuyển thành nơi xây dựng các nhà ở biệt lập trong khi việc xây dựng chung cư tập trung mạnh tại trung tâm của Tokyo.

Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gần những khu thương mại dịch vụ. Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có được lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh. Các chung cư đã từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô do việc giá đất tăng vọt khi kinh tế bùng nổ đã phải quay trở về những khu vực phù hợp cho việc nâng cấp hạ tầng tại trung tâm Tokyo và những nơi khác sau khi kinh tế bị đóng băng. Trong tương lai, nhu cầu đối với chung cư sẽ tập trung cao tại những trung tâm thương mại dịch vụ và khu lân cận trong khi nhu cầu tại những khu có hệ thống giao thông chưa hiệu quả sẽ tiếp tục giảm sút. Tóm lại, nhu cầu nhà chung cư tùy thuộc vào sự thuận tiện giao thông và dịch vụ công cộng.

Vậy dịch vụ công cộng cần thiết là gì? Chúng gồm rất nhiều: môi trường đẹp và trong sạch, đầy đủ tiêu chuẩn về mảng xanh và mặt nước, café ngoài trời, nhà hàng và y tế đáp ứng được nhu cầu hàng ngày và tạo cuộc sống thoải mái, cho phép mọi người liên lạc và giao lưu với nhau không phân biệt tuổi tác; đóng góp cho khu dân cư nhờ mối liên hệ lịch sử chặt chẽ và đưa văn hóa địa phương vào thiết kế kiến trúc và cảnh quan, cũng như sự cung cấp mặt bằng tầng và trang thiết bị phù hợp đáp ứng các kiểu gia đình khác nhau và và đảm bảo được thời gian sử dụng lâu dài. Những nhà đầu tư tư nhân xây dựng chung cư đã nghĩ ra nhiều kiểu mặt bằng đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên có lẽ sẽ khó khăn để đáp ứng nhu cầu khách hàng nếu chỉ xây dựng những chung cư kiểu dáng giống nhau. Ngày nay, mọi người đều nói về thiết kế và tranh luận về thời trang, phong cách sống và đời sống văn hóa. Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thể chấp nhận hài lòng chỉ với hình thức thiết kế kiến trúc. Họ bắt đầu nhận thấy rằng điều quan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị hài hòa. Nhu cầu của khách hàng ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp. Trong một thị trường sành sỏi như vậy, điều quan trọng là khả năng tiếp thị để nắm bắt nhu cầu khách hàng.

Trong những năm gần đây, rất nhiều dự án tái phát triển được tiến hành tại những đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Yokohama. Tại những đô thị này, các chương trình quy hoạch dự định nhằm cải thiện môi trường sống đô thị và đa dạng hóa chức năng đô thị, thiết lập những môi trường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghi thương mại dịch vụ và những không gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài hòa hoàn hảo với môi trường xung quanh.

Mỗi chung cư cao tầng được xây dựng đều phục vụ như một điểm nhấn của đô thị đồng thời duy trì sự hài hoà với môi trường xung quanh. Hưởng dụng tiện nghi và cảnh quan đặc sắc của trung tâm đô thị, các tòa tháp chung cư cũng cung cấp không gian công cộng cho toàn khu đất và tạo một môi trường tràn ngập ánh đèn, mặt nước và mảng xanh. Chính môi trường cảnh quan đô thị như vậy của các chung cư cao tầng dạng tháp cung cấp cho cư dân chất lượng sống cao cấp và văn minh.

3. Bài học từ kinh nghiệm Nhật Bản - đối chiếu với kinh nghiệm từ Singapore

Tiếp theo Singapore, Nhật Bản cho ta ví dụ khác về sự phát triển về chất lượng của các dự án nhà ở cao tầng. Ta có thể tóm lại các nhận xét đánh giá như sau:

Định hướng phát triển căn cứ theo bản sắc văn hóa: Cả hai hình mẫu Singapore và Nhật Bản đều có mẫu số chung là nâng cao chất lượng ở của các dự án nhà ở cao tầng nhưng chính sách phát triển của mỗi quốc gia có khác nhau. Khác với chính sách phát triển nhà ở căn hộ tại Singapore nhắm tới việc ngày càng nâng cao chất lượng khu ở, khu ở ngày càng sang trọng hơn để thu hút chất xám của thế giới, người Nhật Bản nhắm tới mục tiêu phát triển bền vững. Họ nhắm tới một hình mẫu khu nhà ở đô thị sao cho chúng có thể tồn tại lâu bền như một hình mẫu đẹp và chất lượng, ổn định bền vững, giống như các đô thị cổ La Mã có thể tồn tại suốt cho tới tận ngày nay với biết bao lời khen ngợi. Điều này thể hiện sự khác biệt về chiều sâu văn hóa của người Nhật Bản, so với Singapore, hay khách quan hơn là sự khác biệt về bản sắc văn hóa giữa hai đất nước. Singapore là điểm nút giao dịch thương mại dịch vụ của thế giới với chính sách thu hút nhân tài tới làm việc và tìm kiếm cơ hội làm giàu, trong khi Nhật Bản là đảo quốc với hàng ngàn năm lịch sử và văn hóa có tính bảo lưu văn hóa rất cao. Nhận xét này là một yếu tố quan trọng để Tp. Hồ Chí Minh căn cứ xác định cách thức phát triển nhà ở của riêng mình.

Kinh nghiệm trong quy hoạch địa điểm xây dựng: Khảo sát cách phát triển nhà ở cao tầng Nhật Bản, ta tìm thấy câu trả lời của người Nhật cho bài toán quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư: có hai xu hướng quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư trong đô thị:

- Xu hướng 1: xuất hiện khi nền kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất đô thị tăng cao. Do đó các dự án chung cư buộc từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô có giá trị đất còn thấp.

- Xu hướng 2: khi nền kinh tế hạ nhiệt hoặc đóng băng, các dự án chung cư quay trở về khu trung tâm đô thị, là nơi có hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phát triển, hấp dẫn người đến mua căn hộ.

Nhìn chung, dự án nhà ở cao tầng nên được bố trí tại những nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh, cũng như thuận tiện giao thông đi lại.

Phối hợp giữa nhiều bên để dự án có tính khả thi: Kinh nghiệm của người Nhật cũng cho ta một mô hình để phát triển dự án bền vững: với sự phối hợp của “chính quyền thành phố, các tổ chức xã hội và khu vực tư nhân” để phát triển những dự án nhà ở quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có điều kiện cải thiện điều kiện công trình công cộng và chất lượng sống không chỉ bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung quanh.

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội: từ mô hình Singapore, nơi chính quyền thành phố chủ động phát triển dạng nhà ở cao tầng để khai thác quỹ đất hiệu quả và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân đô thị, ta có thể tạm phân đoạn tiến trình phát triển nhà ở cao tầng phục vụ xã hội thành 2 giai đoạn:

1. Giai đoạn khởi động: chủ yếu vận động người dân chấp nhận nhà chung cư như một giải pháp tình thế, giải tỏa bớt sức ép lên trung tâm đô thị. Mục tiêu giai đoạn này là xây dựng các dự án nhà ở xã hội với chất lượng ở thấp nhưng phù hợp với số đông người nghèo đô thị, giúp họ làm quen với loại hình nhà ở cao tầng và giúp họ định cư trong các khu ở rẻ tiền nhưng điều kiện ở có thể chấp nhận được.

Cần xét tới điều kiện đặc biệt của Singapore với quỹ đất dự trữ rất giới hạn mâu thuẫn với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội gia tăng liên tục, nhưng phải chăng quỹ đất đô thị của Tp. Hồ Chí Minh là vô hạn? Việc lựa chọn loại hình nhà ở và các tổ chức thiết kế cho càc dự án nhà ở xã hội cần xem xét cẩn thận để phù hợp điều kiện kinh tế xã hội của cộng đồng cư dân cần cung cấp nhà ở, không phải tại đâu cũng thích hợp với lối sống của chung cư cao tầng, nhưng điều kiện kinh tế xã hội của Tp. Hồ Chí Minh đang thay đổi từng ngày và đã đến lúc chúng ta cần suy nghĩ sâu hơn về kế hoạch khai thác quỹ đất đô thị hiệu quả hơn và xem xét tới những lợi ích lâu dài hơn cho đô thị.

2. Giai đoạn nâng dần chất lượng ở, thông qua các bước:

- Hoàn thiện nơi ở tiện nghi hơn nhờ các trang thiết bị nội thất, xây dựng các không gian cộng đồng hay kết hợp với không gian mở công cộng để nâng chất lượng ở.

- Chú ý xây dựng mối quan hệ xã hội và cộng đồng.

Việc lựa chọn hình thức và cấp độ chất lượng khu ở của dự án nhà ở cao tầng cần phù hợp trình độ dân trí và khả năng kinh tế của cư dân tại khu vực. Nói cách khác, mức độ chất lượng khu ở và cấp gia tăng theo trình độ dân trí và khả năng kinh tế, đồng thời cũng phụ thuộc vào trình độ áp dụng khoa học kỹ thuật của xã hội. Việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc cơ bản nêu trên cần căn cứ trên khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực.

Thạc sĩ Lý Thế Dân - Sở QHKT Thành phố Hồ Chí Minh