Bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế của các Quốc gia đều hướng tới nền kinh tế toàn cầu hoá. Ngày càng có nhiều bất động sản lớn được giao dịch trên thị trường thế giới. Đối với các nhà đầu tư bất động sản lớn trên thế giới thì ngoài việc đầu tư bất động sản tại nước sở tại thì họ còn liên doanh với các đối tác khác cùng đầu tư ở các nước khác trên thế giới. Theo thông lệ quốc tế các bất động sản phải được tiến hành định giá tối thiểu 3 năm một lần; nhưng cũng có nhiều trường hợp nhà đầu tư bất động sản yêu cầu định giá bất động sản hàng năm. Thông thường nhà đầu tư bất động sản sử dụng Định giá viên Địa phương. Trong trường hợp định giá viên địa phương không đáp ứng được thì nhà đầu tư bất động sản phải sử dụng định giá viên quốc tế.
Trên thế giới, nghề định giá viên bất động sản đã có gần một trăm năm và mang tính chuyên nghiệp, được đào tạo trong các trường đại học. Có hai chức danh chính cho nghề định giá bất động sản đó là định giá viên và định giá viên cao cấp. Các Định giá viên này phải mua bảo hiểm nghề nghệp, bảo hiểm này thường được mua theo năm và tương đối cao vì các hãng bảo hiểm cho nghề nghiệp này vì số lượng ít mà rủi ro lại khá cao. Các Định giá viên phải tham gia vào hội nghề nghiệp chuyên môn và phải đóng hội phí theo từng năm và điều này là bắt buộc. Định giá viên có thể hoạt động độc lập hoặc làm việc trong các cơ quan của Chính phủ, các tổ chức tư nhân…
Khi tiến hành định giá bất động sản, người định giá phải hiểu biết và sử dụng đúng các phương pháp và kỹ thuật đã được công nhận để cho ra một kết quả đáng tin cậy.
Người định giá không được phạm một sai lầm nào làm ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Định giá viên phải xem xét kỹ mục đích cuối cùng của việc định giá, tức là phải xác định rõ mục tiêu của khách hàng cụ thể: định giá để tính thuế, định giá để chào bán, định giá để mua, để vay; định giá để cho thuê; định giá để đền bù; định giá để tính bảo hiểm…
Kết quả của hoạt động định giá được trình bày trong bản báo cáo định giá. Nếu dùng báo cáo định giá cho mục đích này sử dụng sang mục đích khác thì không phù hợp.
Nội dung chính báo cáo định giá
1. Trang bìa
- Tên báo cáo
- Tên bất động sản, loại bất động sản
- Địa chỉ của bất động sản
- Tên của định giá viên; tổ chức, đơn vị định giá
2. Trang 2
- Ngày gửi báo cáo
- Người nhận, nơi nhận kết quả báo cáo
- Lời chào
- Nhắc lại tên, số hợp đồng hoặc văn bản thoả thuận
- Tên của bất động sản
- Mục đích của việc định giá
- Ngày định giá
- Ước tính giá trị
- Chữ ký của người định giá, của tổ chức, đơn vị định giá
3. Tóm tắt những điểm nổi bật của bất động sản
- Giới thiệu về bất động sản
- Vị trí bản đồ quy hoạch, ảnh chụp bất động sản…
- Địa chỉ bất động sản, mã số địa chính
- Diện tích đất
- Diện tích nhà
- Các khoản thuế: thuế đất, thuế nhà, các khoản thuế khác…
- Giá bất động sản: Giá trị bất động sản tính theo chi phí, giá trị bất động sản tính theo phương pháp thu nhận và kết quả là: ước tính giá trị cuối cùng của bất động sản.
4. Chi tiết nội dung
4.1. Phân tích thị trường
- Phân tích xu hướng quốc tế, Quốc gia, khu vực và địa phương về các vấn đề kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, môi trường.
- Phân tích về dân số
- Phân tích về tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, sức mua của đồng tiền, sự biến động của giá cả…
- Phân tích địa điểm, vị trí của bất động sản
- Phân tích sự sử dụng tối ưu của bất động sản, có thể phân tích cho khách hàng sử dụng bất động sản để đạt hiệu quả cao nhất.
- Nghiên cứu, phân tích thị trường xây dựng bao gồm thị trường vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí xây dựng khác.
4.2 Mô tả và phân tích khu đất
- Kích cỡ và hình dạng của khu đất
- Tổng diện tích
- Điều kiện địa hình và địa chất khu đất
- Điều kiện hạ tầng kỹ thuật của khu đất các dịch vụ sẵn có của khu đất và khu vực lân cận
- Sự cải tạo khu đất, các sự lệ thuộc của khu đất với các bất động sản khác như chỗ để xe chung, hồ nước chung, lối đi chung…
- Khả năng tiếp cận của khu đất với các công trình, với khu dân cư, với trung tâm…
4.3. Quy định về giá đất và thuế đất của Chính quyền địa phương
4.4. Quy hoạch phân khu: địa hình khu vực, sơ đồ phân khu, quy định của khu, mật độ xây dựng, khu vực bãi đỗ xe, sự tuân thủ các quy định của khu đất…
4.5. Mô tả và phân tích bất động sản
Các kích thước của bất động sản, mô tả kiểu xây dựng và kiểu kiến trúc, đặc điểm của bất động sản, tình trạng thực của bất động sản, mô tả thể chất của toà nhà như khung nhà, tường nhà, sàn nhà, cửa nhà, mái, hệ thống cấp thoát nước, thang máy, nội thất, thiết bị, gara…khía cạnh chức năng của toà nhà…
4.6. Áp dụng các phương pháp để tính giá trị của bất động sản
4.6.1 Phương pháp chi phí: Tính toán giá trị của khu đất, ước tính giá trị của bất động sản
4.6.2 Phương pháp so sánh: Thu thập số liệu giá mua, bán các bất động sản của khu vực và địa phương, phân tích các số liệu thu thập, so sánh với các bất động sản cần định giá. Tính toán các hệ số, tổng hợp tính toán, cuối cùng là ước tính giá trị bất động sản theo phương thức so sánh.
4.6.3 Phương pháp thu nhập: Thu thập, kiểm tra, phân tích và so sánh các dữ liệu kinh tế về bất động sản đang được nghiên cứu. Xem xét kỹ các yếu tố và xu hướng của thị trường và môi trường có ảnh hưởng đến thu nhập và chi phí của bất động sản hay không. Ước tính thu nhập gộp, ứơc tính thu nhập ròng, tính toán hệ số vốn hoá, ước tính giá trị theo thu nhập…
4.7. Ước tính giá trị cuối cùng của bất động sản
Tổng hợp kết quả, nêu ý kiến về độ tin cậy của kết quả, nêu phương pháp được chọn để định giá bất động sản, lý do vì sao lại loại bỏ hai phương pháp kia.
Kết luận giá trị ước tính cuối cùng của bất động sản.
4.8. Xác nhận
Định giá viên xác nhận đã đến kiểm tra thực tế bất động sản
Theo chủ quan của định giá viên các thông tin được dùng để định giá là đúng và chính xác.
Nêu các giả thiết và các hạn chế trong việc ước tính giá trị cuối cùng của bất động sản.
Khẳng định bản thân định giá viên không có một quyền lợi nào trong bất động sản được định giá.
4.9. Các phụ lục kèm theo
Sơ đồ toà nhà, sơ đồ đo đạc, bản đồ quy hoạch, ảnh của bất động sản cần định giá, ảnh của các khu nhà đã mua bán dùng để so sánh, các thông tin khác…
Một số nội dung lưu ý cần được đưa vào báo cáo định giá tuỳ vào từng trường hợp cụ thể:
- Ngày định giá được ghi trong báo cáo là ngày mà định giá viên xác định giá trị cuối cùng của bất động sản theo các điều kiện của thị trường. Các điều kiện của thị trường có thể biến động nhanh chóng theo thời gian do đó giá trị của bất động sản ghi trong báo cáo định giá không được sử dụng để ước tính giá trị của chúng vào một ngày khác.
- Định giá viên không thực hiện việc đo vẽ địa hình của bất động sản đang được định giá, do đó báo cáo định giá không thể đảm bảo các số liệu về mặt đo đạc, những số liệu này do khách hàng cung cấp. Những ký hoạ, hình vẽ, sơ đồ, ảnh xuất hienẹ trong báo cáo chỉ dùng để minh hoạ.
- Báo cáo định giá cũng không thể đảm bảo về mặt chất lượng và kỹ thuật xây dựng của công trình. Như vậy xem như bất động sản được định giá không bị những sai sót, hư hỏng tiềm ẩn.
- Việc tiến hành định giá bất động sản nêu trong báo cáo được xem như việc sử dụng bất động sản hiện tại phù hợp với các quy định của Chính phủ về quy hoạch, an toàn, xây dựng, môi trường…
- Tiền công cho việc định giá bất động sản không tính đến các khoản phí và tiền công liên quan đến chuẩn bị bằng chứng và làm chúng trước toà, các khoản phí và tiền công này phải được tính thêm.
Định giá viên phải chịu trách nhiệm về các quyết định mà mình nêu ra trong báo cáo quyết định giá. Báo cáo định giá là công cụ để ra quyết định do đó nó không được phổ biến rộng rãi và thường chỉ có một bản gốc. Định giá viên chỉ có trách nhiệm pháp lý với khách hàng của mình, trường hợp nếu khách hàng đưa báo cáo định giá cho người khác thì định giá viên không có trách nhiệm với người đó.
Th.s Lê Thị Tuyết Nga
Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006