Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 16/2024/TB-BQT ngày 03/10/2024 của Ban quản trị cụm nhà chung cư Hyundai Hillstate đề nghị hướng dẫn về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 6270/BXD-QLN có ý kiến như sau:
1. Về Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2104 đã quy định Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định: (1) thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014 thì Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
Tại khoản 2 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD nay là khoản 3 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 cũng đã quy định về các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) không có quy định về hiệu lực hợp đồng mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.
Đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định nêu trên để thực hiện theo quy định.
2. Về nguồn thu phải nộp vào quỹ bảo trì nhà chung cư:
Tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) đã quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.
Tại khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư”.
Tại khoản 1 Điều 7 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng (sau đây gọi chung là Quy chế 05) quy định hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy, bảo dưỡng máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư để đảm bảo cho các hệ thống thiết bị này hoạt động bình thường;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan do Hội nghị nhà chung cư quyết định”.
Tại khoản 3 Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá.
Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định về “phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” chỉ áp dụng cho nhà chung cư thuộc tài sản công.
Chi phí trông giữ xe của chủ sở hữu, người sử dụng trực tiếp trong nhà chung cư do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về giá để chi trả cho hoạt động trông giữ xe và các khoản thuế cho Nhà nước theo quy định, không thuộc kinh phí phải nộp vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định được sử dụng nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung (như: cho thuê vị trí khai thác dịch vụ quảng cáo thang máy, dịch vụ kích sóng, hoa hồng các nhà thầu giá trị gia tăng, …) để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Luật Nhà ở năm 2023 cũng không có quy định khấu trừ các chi phí liên quan đến việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung như nêu tại văn bản số 16/2024/TB-BQT ngày 03/10/2024 của Ban quản trị; việc chi trả các chi phí khi khai thác dịch vụ, việc thanh toán của đơn vị khai thác dịch vụ được thực hiện theo hợp đồng.
Do vậy, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật về nhà ở để thực hiện.
3. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng TP. Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 6270/BXD-QLN.