1. Về nguồn thu phải nộp vào quỹ bảo trì nhà chung cư:
Tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) đã quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.
Tại khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư”.
Tại khoản 1 Điều 7 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng (sau đây gọi chung là Quy chế 05) quy định hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy, bảo dưỡng máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư để đảm bảo cho các hệ thống thiết bị này hoạt động bình thường;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan do Hội nghị nhà chung cư quyết định”.
Mặt khác, tại khoản 3 Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá.
Theo quy định nêu trên thì chi phí trông giữ xe của chủ sở hữu, người sử dụng trực tiếp trong nhà chung cư do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về giá để chi trả cho hoạt động trông giữ xe theo quy định, không thuộc kinh phí nộp vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định được sử dụng nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung (như: phí biển hiệu quảng cáo, kinh doanh các dịch vụ khác, …) để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Do vậy, đề nghị Công ty đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật để thực hiện.
2. Về Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
Tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2104 đã quy định Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định: (1) thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014 thì Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
Tại khoản 2 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD nay là khoản 3 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 cũng đã quy định về các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) không có quy định về việc xử lý đối với các hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.
Đề nghị Công ty đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật để thực hiện.
3. Về việc mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư:
Tại điểm đ khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Tại điểm i khoản 1 Điều 41 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Quy chế 05) quy định: Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng, đóng góp kinh phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
Do vậy, đề nghị Công ty đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật để thực hiện.
4. Về việc hạch toán nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung nhà chung cư:
Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định khấu trừ các chi phí và thuế liên quan như nêu tại văn bản số 179/2024/CV-GC của Công ty khi khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung. Việc thanh toán và trách nhiệm thanh toán của đơn vị khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung được thực hiện theo hợp đồng.
5. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5960/BXD-QLN.