Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 2026/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
Bộ Xây dựng đã có văn bản số 3331/BXD-QHKT ngày 20/8/2021 về việc Góp ý Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Bát Xát, tỉnh Lào Cai gửi Bộ kế hoạch Đầu tư tổng hợp theo quy định.
Về hồ sơ dự án: Bộ Xây dựng đề nghị rà soát, sắp xếp các nội dung trong hồ sơ Dự án tuân thủ theo quy định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 và Điều 9 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Về sự phù hợp với quy hoạch: Khu công nghiệp gia công, chế biến, đóng gói hàng xuất nhập khẩu xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai được xác định quy mô 228 ha tại Quyết định số 1627/QĐ-TTg ngày 23/11/2018 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050.
UBND tỉnh Lào Cai đã phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp gia công, chế biến, đóng gói hàng xuất nhập khẩu xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai tại Quyết định số 3222/QĐ-UBND ngày 23/9/2020 với quy mô diện tích là 228 ha.
Theo phương án phát triển các khu công nghiệp tỉnh Lào Cai thời kỳ 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 316/QĐ-TTg ngày 29/3/2023 về việc phê duyệt Quy hoạch tỉnh Lào Cai thời kỳ 2021-2030, Khu công nghiệp Bản Qua (Khu công nghiệp gia công, chế biến, đóng gói hàng xuất nhập khẩu xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai) có diện tích 228 ha, trong đó đến năm 2030 là 107 ha và sau năm 2030 bổ sung 121 ha.
Căn cứ các quy định của pháp luật về xây dựng, để có cơ sở đánh giá sự phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đối với khu vực lập dự án, đề nghị UBND tỉnh Lào Cai chỉ đạo tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng trong đó bao gồm Khu công nghiệp gia công, chế biến, đóng gói hàng xuất nhập khẩu xã Bản Qua, huyện Bát Xát nhằm cụ thể hóa Quyết định số 1627/QĐ-TTg, xác định các dự án đầu tư, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu vực.
Đề nghị làm rõ quy mô phạm vi, ranh giới cụ thể của dự án (107,5 ha) khác với quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; làm rõ việc chuyển đổi đất công nghiệp gia công sản xuất tại quy hoạch chung thành khu vực đất cây xanh ( CX11, CX 12..) và đất không sử dụng.
Theo quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư và quy định tại Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư không gồm nội dung đánh giá sự phù hợp của việc xác định các khoản mục chi phí đầu tư của dự án với quy định của pháp luật về xây dựng. Những nội dung tại mục 5 văn bản này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản số 1018/BKHĐT-QLKKT ngày 06/02/2024.
Về nội dung liên quan đến sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án: Chương VI tại Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi do Công ty cổ phần Đầu tư Phú Hưng Lào Cai (nhà đầu tư) thực hiện chỉ gồm Bảng tổng hợp khái toán vốn đầu tư dự án, không có chi tiết tính toán, xác định các khoản mục chi phí (về khối lượng các công tác xây dựng, số lượng trang thiết bị cần đầu tư; về giá, đơn giá xây dựng sử dụng để tính toán, xác định,…). Do đó không đủ cơ sở để Bộ Xây dựng cho ý kiến cụ thể về sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án.
Theo nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng của dự án (tại mục I.1 Chương VI), căn cứ để tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư là Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Do đó:
Việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cần thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.
Thuyết minh, làm rõ căn cứ, cơ sở tính toán, xác định từng thành phần chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án (trong đó lưu ý: không tính thuế giá trị gia tăng đối với chi phí quản lý dự án).
Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản: Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ Khu công nghiệp Bát Xát, tỉnh Lào Cai bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
- Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
- Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 1.287 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Về việc bố trí nhà ở tái định cư: Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án có 4,97ha diện tích đất ở nông thôn, 165 hộ gia đình với 620 nhân khẩu sinh sống. Theo báo cáo phương án tái định cư, các hộ dân đủ tiêu chuẩn sẽ được bố trí ở một trong các khu tái định cư với tổng số hơn 800 lô đất đã được đầu tư xây dựng tại huyện Bát Xát. Tuy nhiên đề nghị làm rõ hơn quy mô diện tích đất và việc đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người dân tái định cư cho riêng Dự án theo quy định pháp luật về nhà ở nêu trên.
Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động: Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, Khu công nghiệp Bát Xát có tổng diện tích đất 107,5 ha, dự kiến có 8.600 công nhân, người lao động. Báo cáo đề xuất đã có phương án về xây dựng nhà ở công nhân, tuy nhiên chưa cụ thể về quy mô, số lượng chỗ ở đáp ứng cho công nhân, do vậy đề nghị nhà đầu tư xác định nhu cầu chỗ ở của công nhân để đảm bảo chỗ ở cho công nhân, người lao động tại dự án KCN.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 2026/BXD-QHKT.