Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 2025/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Về hồ sơ dự án
Đề nghị Nhà đầu tư rà soát, sắp xếp các nội dung trong hồ sơ Dự án tuân thủ theo quy định tại Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14 và Điều 9 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
2. Về sự phù hợp với quy hoạch
Các chức năng sử dụng đất của Dự án với quy mô diện tích 194,36 ha đã được UBND tỉnh Hà Tĩnh phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Gia Lách mở rộng tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 578/QĐ-TTg ngày 04/3/2024.
Theo Quyết định số 1363/QĐ-TTg ngày 08/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tỉnh Hà Tĩnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu công nghiệp Gia Lách có diện tích 300 ha.
Căn cứ khoản 5 Điều 7 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, đề nghị UBND tỉnh Hà Tĩnh chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức lập, thẩm định phê duyệt trên toàn bộ khu công nghiệp Gia Lách với diện tích khoảng 300 ha theo quy định của pháp luật về xây dựng, đảm bảo phù hợp với Quy hoạch tỉnh Hà Tĩnh, tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch QCVN 01:2021/BXD về tỷ lệ các loại đất cây xanh, giao thông, các khu kỹ thuật.
3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do Nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án
Nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 và khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, theo đó nội dung đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư không bao gồm nội dung đánh giá sự phù hợp về các khoản mục chi phí của dự án theo pháp luật về xây dựng. Nội dung tại mục 3 của văn bản này được thực hiện trên cơ đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Văn bản số 2058/BKHĐT-QLKKT, Bộ Xây dựng góp ý về sự phù hợp của các khoản mục chi phí do nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án tại mục như sau:
a) Về phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư (TMĐT)
Theo thuyết minh tại Hồ sơ chủ trương đầu tư thì sơ bộ TMĐT được xác định trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng, dữ liệu chi phí tại các dự án/công trình tương tự và các yêu cầu cần thiết khác của dự án. Đây là các phương pháp quy định tại Điều 6 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
b) Về cơ cấu thành phần chi phí trong sơ bộ TMĐT
Sơ bộ TMĐT bao gồm 8 thành phần chi phí (Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Xây dựng; Thiết bị; Quản lý dự án; Tư vấn đầu tư xây dựng; Chi phí khác; Dự phòng; Chi phí lãi vay) là chưa phù hợp. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP thì chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được cơ cấu trong khoản mục Chi phí khác.
c) Về chi tiết các khoản mục chi phí trong sơ bộ TMĐT
- Về chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xác định theo sơ bộ hiện trạng khu đất thực hiện Dự án và các văn bản của UBND tỉnh Hà Tĩnh liên quan đến công tác đền bù, hỗ trợ và tái định cư. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm về nội dung, khối lượng công việc đền bù, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo phù hợp với thời gian, địa điểm, diện tích cần sử dụng cho Dự án, các chế độ, chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có Dự án và các quy định có liên quan, đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ, phù hợp với chế độ chính sách của Nhà nước tại giai đoạn triển khai.
- Về chi phí xây dựng và chi phí thiết bị
Theo thuyết minh tại bảng tính sơ bộ TMĐT thì các chi phí này được xác định trên cơ sở Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2022 tại Bảng 56 Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022. Tuy nhiên, hồ sơ không có thuyết minh sự tương đồng giữa các công trình/ hạng mục công trình của Dự án với Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố; không có thuyết minh về việc quy đổi Suất vốn đầu tư xây dựng công trình theo hướng dẫn tại điều 3 mục I Phần 1 Phụ lục kèm theo Quyết định số 510/QĐ-BXD. Việc xác định giá trị suất chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của Dự án theo thuyết minh tại bảng tính sơ bộ TMĐT chưa phù hợp với hướng dẫn tại Quyết định số 510/QĐ-BXD.
Đề nghị nhà đầu tư kiểm soát, xác định đầy đủ các hạng mục đầu tư cần thiết của Dự án đảm bảo tính khả thi, hiệu quả kinh tế trong thực tiễn triển khai, phân bổ đủ vốn đầu tư theo đúng tiến độ và điều kiện thực tế, phù hợp với phạm vi, quy mô, chức năng và nội dung đầu tư đã cam kết.
- Về chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng
+ Chi phí quản lý dự án đang tính thuế GTVT.
+ Một số chi phí chưa cập nhật theo giá trị hợp đồng đã ký hoặc tạm tính.
+ Không có thuyết minh về cách tính, cơ sở, dữ liệu sử dụng để xác định chi phí dự phòng trượt giá theo hướng dẫn tại Phụ lục 1 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do vậy, đối với hồ sơ KCN Gia Lách mở rộng cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đề xuất của toàn bộ dự án khoảng 2.210 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
5. Về việc bố trí nhà ở tái định cư
Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất của dự án có 1,32ha diện tích đất ở và vườn, tuy nhiên tại điểm d mục 3.6.4 của hồ sơ đề xuất báo cáo trong phạm vi đề xuất không có công trình nhà ở, do đó không cần bố trí nhà tái định cự. Đề nghị rà soát nội dung này đảm bảo theo quy định pháp luật về nhà ở nêu trên.
6. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, KCN Gia Lách mở rộng có diện tích 194,26ha, dự kiến có 15.170 công nhân, người lao động. Tuy nhiên báo cáo chưa có phương án bố trí chỗ ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp. Do vậy, đề nghị xác định nhu cầu chỗ ở và quy mô diện tích đất, quy mô dự án đầu tư để đảm bảo chỗ ở cho công nhân, người lao động tại dự án khu công nghiệp.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn một số ý kiến khác như sau: Hồ sơ chủ trương đầu tư Dự án không có thuyết minh về các ngành nghề, lĩnh vực dự kiến hoạt động tại khu công nghiệp. Do đó, trong quá trình huy động nhà đầu tư thứ cấp, đề nghị nhà đầu tư rà soát quy định về bảo vệ môi trường và các quy định có liên quan đảm bảo thực hiện đầy đủ các biện pháp cần thiết, hạn chế tác động đến môi trường, điều kiện kinh tế xã hội của địa phương và khu vực lân cận.
Hồ sơ xác định sơ bộ TMĐT không thuyết minh việc tính toán, xác định một số khoản mục chi phí, cũng như không có các tài liệu chứng minh, do đó không đủ cơ sở cho ý kiến cụ thể. Đề nghị Nhà đầu tư rà soát, hoàn thiện hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và đầy đủ theo quy định pháp luật.
Nhà đầu tư căn cứ ý kiến thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật; các ý kiến góp ý nêu trên để thuyết minh, làm rõ và hoàn thiện hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định đúng, đủ sơ bộ TMĐT của Dự án, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và điều kiện cụ thể của Dự án, báo cáo cấp có thẩm quyền chủ trì thẩm định xem xét, quyết định.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 2025/BXD-QHKT.