Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 4747/BXD-QHKT có ý kiến như sau:
1. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Dự án KCN phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật có liên quan.
2. Về sự phù hợp của Dự án với các cấp độ quy hoạch: quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái, cơ cấu sử dụng đất:
a) Về quy hoạch tỉnh và quy hoạch xây dựng:
Theo quy hoạch tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2012-2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 80/QĐ-TTg ngày 11/02/2023, trong đó xác định Khu công nghiệp Hải Yên (quy mô 182,42 ha) nằm trong định hướng phát triển các khu công nghiệp của tỉnh Quảng Ninh.
Dự án KCN Hải Yên về cơ bản phù hợp với các định hướng, phân khu chức năng và cơ cấu sử dụng đất của Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 368/QĐ-TTg ngày 16/3/2021) và Quy hoạch phân khu xây dựng 1/2.000 Khu C1.1 (được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 3033/QĐ-UBND ngày 17/10/2022).
b) Về cơ cấu sử dụng đất: Cơ cấu sử dụng đất được đề xuất tại Dự án cơ bản phù hợp với quy định sử dụng đất được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2021/BXD; tuy nhiên cần rà soát đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy; bổ sung, xác định rõ việc bố trí đất cây xanh của KCN trong Thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và dải cây xanh cách ly, bảo đảm tuân thủ quy định về khoảng cách an toàn về môi trường tại mục 2.5.2 của QCVN01:2021/BXD.
3. Về sự phù hợp của các khoản mục chi phí đầu tư do nhà đầu tư xác định trong hồ sơ dự án: Hồ sơ đề xuất điều chỉnh nhiều nội dung của dự án (tên dự án, chủ đầu tư; địa điểm xây dựng, tính chất dự án; cơ cấu sử dụng đất; tổng mức đầu tư, nguồn vốn đầu tư, tiến độ đầu tư; thời gian hoạt động dự án). Trong đó, vốn đầu tư thực hiện dự án được đề xuất điều chỉnh thay đổi lớn (từ 316,66 tỷ đồng lên khoảng 1.209,272 tỷ đồng); tuy nhiên, sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh của dự án chưa đủ chi tiết; do đó, không đủ cơ sở để có ý kiến về sự phù hợp của các khoản mục chi phí.
Lưu ý, việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư điều chỉnh phải đảm bảo sự phù hợp với nội dung, quy mô đầu tư và các nội dung điều chỉnh khác của dự án theo chủ trương đầu tư được điều chỉnh, tuân thủ đúng các quy định pháp luật.
4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan; dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do vậy, đối với hồ sơ đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Hải Yên cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ Dự án cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Dự án có mục tiêu kinh doanh bất động sản, do vậy, nhà đầu tư của dự án thuộc trường hợp cần phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định xác định rõ các thông tin sau đây:
+ Rà soát thông tin về hồ sơ đăng ký doanh nghiệp của nhà đầu tư để đảm bảo công ty có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
+ Tại văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Diện tích 182,42 ha; tổng vốn đầu tư của dự án là 1.209,2 tỷ đồng trong đó, vốn góp của nhà đầu tư là 192,34 tỷ đồng. Đề nghị cơ quan chủ trì thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
5. Về phương án phát triển khu đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa thể thao phục vụ công nhân làm việc trong KCN
- Tại khoản 4, 5 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Báo cáo hiện trạng sử dụng đất có khoảng 3.63 đất ở, trồng cây lâu năm; tuy nhiên dự án chưa có phương án bố trí nhà ở tái định cư. Do vậy, đề nghị bổ sung phương án bố trí nhà ở tái định cư (nếu có).
6. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động:
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
- Tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Ngày 28/5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018). Trong đó, đã sửa đổi một số chính sách: (1) Khi lập Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp (điểm d khoản 4 Điều 4); (2) Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm an ninh, trật tự và không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong khu công nghiệp (khoản 3 Điều 25).
Theo báo cáo, khu công nghiệp Hải Yên dự kiến có khoảng 10.900 công nhân làm việc tại khu công nghiệp và hiện nay số lượng công nhân đang làm việc trong các doanh nghiệp thuộc khu công nghiệp Hải Yên khoảng 2.700 công nhân. Theo báo cáo, Nhà đầu tư đã đề xuất chủ trương nghiên cứu, lập đồ án quy hoạch Khu nhà ở công nhân và chuyên gia phục khu công nghiệp với diện tích 11,59 ha. Tuy nhiên, phương án nhà công nhân chưa cụ thể, cần phải bổ sung, đánh giá cụ thể hơn về nhu cầu, quy mô, số lượng đáp ứng chỗ ở. Do vậy, đề nghị bổ sung làm rõ nhu cầu, quy mô để đáp ứng chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp Hải Yên.
Một số nội dung khác:
Theo Chương trình phát triển đô thị tỉnh Quảng Ninh (được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 924/QĐ-UBND ngày 13/4/2023) trong đó định hướng thành phố Móng Cái mở rộng (Hải Hà, Móng Cái) phát triển lên đô thị loại I; tuy nhiên nội dung Chương trình phát triển đô thị của tỉnh không có tên dự án này. Chương trình phát triển đô thị thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh chưa được phê duyệt; do vậy không có cơ sở đánh giá sự phù hợp cả Dự án với Chương trình phát triển đô thị có liên quan.
Theo mục 1 khoản 4 Điều 4 Nghị định số 35/2022/NQ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế; quy định: “Không phát triển khu công nghiệp mới tại khu vực nội thành của đô thị loại I trực thuộc tỉnh, trừ khu công nghiệp được đầu tư theo loại hình khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái”. Do đó, nội dung điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đề xuất tại nội dung điều chỉnh (3): tính chất khu công nghiệp cần đảm bảo đáp ứng các quy định có liên quan và phù hợp với định hướng phát triển đô thị thành phố Móng Cái trong tương lai.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 4747/BXD-QHKT.