Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 3203/SXD-NBĐS ngày 18/8/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Long An đề nghị hướng dẫn xử lý chuyển tiếp việc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 175/BXD-QLN có ý kiến về mặt nguyên tắc như sau:
Theo nội dung văn bản số 3203/SXD-NBĐS ngày 18/8/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Long An thì Dự án Khu dân cư Thương mại Chợ mới Bến Lức (sau đây viết tắt là Dự án) đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư tại Quyết định số 5220/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 và điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Quyết định số 4227/QĐ-UBND ngày 09/11/2016. Theo đó, Dự án có quy mô khoảng 8,53 ha, giao Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư và địa điểm thực hiện Dự án tại Thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Dự án đã được UBND huyện Bến Lức phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2194/QĐ-UBND ngày 18/9/2018.
Theo quy định pháp luật: (1) Tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.
(2) Tại khoản 2 Điều 19 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này.
(3) Theo quy định tại khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(4) Tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) quy định: (1) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án); (2) Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
(5) Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
(6) Tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2021) có quy định: Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ. Đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau: (1) Tại thời điểm Dự án được Quyết định chủ trương đầu tư (theo Quyết định số 5220/QĐ-UBND ngày 31/12/2015) và điều chỉnh chủ trương đầu tư (Quyết định số 4727/QĐ-UBND ngày 09/11/2016) là thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã có hiệu lực thi hành. Do vậy, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ thì trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ.
(2) Kể từ thời điểm Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (từ 01/4/2021) thì trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha) đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng chủ đầu tư chưa nộp tiền thì việc xác định giá trị quỹ đất thực hiện tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nêu tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).
Bộ Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Long An rà soát, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật nêu trên tại Dự án nói riêng và các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khác trên phạm vi địa bàn, đảm bảo thực hiện đúng trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 175/BXD-QLN.