Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 46/VB-AHP ngày 02/10/2023 của Công ty CP Phát triển Hạ tầng An Hưng Phát (sau đây viết tắt là Công ty) kiến nghị hỗ trợ thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội trong dự án thương mại dành 20% bố trí nhà ở xã hội.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 5423/BXD-QLN có ý kiến về mặt nguyên tắc như sau:
(1) Theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 19, khoản 1 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
(2) Theo quy định tại khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Theo đó:
- Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
- Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
(3) Tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: a) Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư; b) Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;”.
(4) Tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ có quy định: “2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau: a) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu;”.
(5) Từ Điều 3 đến Điều 6 Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
(6) Điều 1 Thông tư số 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD), có quy định: “d. Có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì phải thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực có yêu cầu phải lập quy hoạch phân khu, hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Đồng thời, khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực để quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.”.
Ý kiến của Bộ Xây dựng:
(1) Pháp luật về nhà ở (khoản 2 Điều 16, khoản 1 và 4 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014; khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Vì vậy, đề nghị Công ty báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền của tỉnh Đồng Nai để thực hiện việc dành đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi Dự án Khu dân cư và tái định cư tại ấp Đồng, phường Phước, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở nêu trên.
(2) Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích quỹ đất 20% trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để giao cho tổ chức khác thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì phải thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở (Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 và Thông tư số 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng).
Theo nội dung Quyết định số 2936/QĐ-UBND ngày 22/8/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn 1 dự án Khu dân cư và tái định cư tại ấp Đồng, xã Phước Tân, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai có nêu:
- Bàn giao quỹ đất nhà ở xã hội và tái định cư cho địa phương để bố trí tái định cư và phát triển nhà ở xã hội.
- Sau khi đầu tư xây dựng xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật, Công ty Cổ phần phát triển hạ tầng An Hưng Phát sẽ bàn giao lại cho địa phương để bố trí tái định cư và phát triển nhà ở xã hội theo quy định hiện hành.
Bộ Xây dựng đề nghị Công ty nghiên cứu các quy định nêu trên và thực trạng phương hướng của dự án, báo cáo cơ quan có thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5423/BXD-QLN.