Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 13341/SXD-KTXD ngày 30/8/2023 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc liên quan 20% diện tích sàn nhà ở xã hội để bán theo giá kinh doanh thương mại.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 4657/BXD-QLN có ý kiến trả lời về mặt nguyên tắc như sau:
Theo nội dung văn bản số 13341/SXD-KTXD ngày 30/8/2023 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì Dự án Khu nhà ở phường Long Trường, thành phố Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư theo Quyết định số 2764/QĐ-UBND ngày 30/5/2016 theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở và áp dụng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Khu nhà ở xã hội thuộc dự án nêu trên thuộc Danh mục Dự án phát triển nhà ở xã hội đang thực hiện ban hành kèm theo Quyết định số 4151/QĐ-UBND ngày 09/12/2021 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2025 và năm 2021, 2022.
Quy định pháp luật:
(1) Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) có quy định: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Điều 9 Nghị định này. Trong đó:
- Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;
- Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
(2) Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định này. Trong đó:
- Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.
(3) Tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/6/2023) có quy định: “4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.”.
(4) Tại khoản 4 Điều 16 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ có quy định:
“4. Quy định chuyển tiếp đối với những nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP)
a) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời gian kể từ ngày Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến trước ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, mà đang áp dụng các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP;
b) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời gian kể từ ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, mà đang áp dụng các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP;”.
Ý kiến của Bộ Xây dựng:
(1) Liên quan đến Dự án nêu trên, ngày 28/4/2023 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1670/BXD-QLN trả lời văn bản số 4805/SXD-KTXD ngày 07/4/2023 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh.
(2) Ngày 20/6/2023, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, theo đó quy định chuyển tiếp:
- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20%) đã có quyết định chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời gian kể từ ngày Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến trước ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, mà đang áp dụng các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (quy định tại điểm a khoản 4).
- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong thời gian kể từ ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, mà đang áp dụng các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.
Đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên với hồ sơ pháp lý, thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, quá trình triển khai thực hiện của Dự án Khu nhà ở phường Long Trường, thành phố Thủ Đức, xác định nhà ở xã hội tại Dự án Khu nhà ở phường Long Trường là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng trên quỹ đất 20% hay là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để xem xét, giải quyết cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 4657/BXD-QLN.