Ngày 26/5/2023, Bộ Xây dựng đã có công văn 2136/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng thành phố Hà Nội hướng dẫn về chuyển đổi công trình nhà ở NO-01 tại ô đất PT1, khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội.
Tại văn bản số 7307/SXD-PTĐT ngày 10/10/2022, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội báo cáo thông tin về dự án, công trình nhà ở NO-01 tại ô đất PT1, khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội như sau:
Theo Quyết định số 3789/QĐ-UBND ngày 25/9/2007 của UBND thành phố Hà Nội thì khu đất dự án ký hiệu PT1, PT2 thuộc khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm được UBND thành phố Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư dự án là Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt, bàn giao lại cho địa phương để lập dự án riêng; tại văn bản số 3083/UBND-QHXDGT ngày 26/4/2012 của UBND thành phố Hà Nội chấp thuận cơ chế xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư tại ô đất ký hiệu PT1 và một phần ô đất ký hiệu PT2 nêu trên.
Tại Quyết định số 4139/QĐ-UBND ngày 29//7/2016 của UBND thành phố Hà Nội về quyết định chủ trương đầu tư dự án xác định: nhà đầu tư dự án là Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại NVT Thăng Long và Công ty Cổ phần Phần mềm tự động hóa điều khiển; mục tiêu dự án là xây dựng nhà ở tái định cư kết hợp nhà ở thương mại đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; cơ chế đầu tư chủ đầu tư tự bỏ vốn đầu tư công trình nhà ở phục vụ tái định cư (theo phương thức xã hội hóa đã được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận tại Văn bản số 3083/UBND-QHXDGT ngày 26/4/2012), sau khi hoàn thành bán cho các đối tượng đủ điều kiện được mua nhà tái định cư phục vụ nhu cầu nhà ở tái định cư của Thành phố. Sau đó, tại Quyết định số 1770/QĐ-UBND ngày17/3/2017, UBND thành phố Hà Nội điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án từ Liên danh Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại NVT Thăng Long và Công ty Cổ phần Phần mềm tự động hóa điều khiển sang Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm. Tại Quyết định số 6112/QĐ-UBND ngày 30/8/2017, UBND thành phố Hà Nội thu hồi 64.512,5m2 đất tại ô đất PT1 và một phần ô đất PT2 thuộc khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai giao cho Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm thực hiện dự án. Nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án, hiện nay đang triển khai thi công các công trình xây dựng tại dự án.
Hiện nay, nhà đầu tư của dự án là Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm đề nghị chuyển đổi công trình nhà ở NO-01 (hiện đang là nhà ở phục vụ tái định cư) tại ô đất PT1, khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai sang làm nhà ở xã hội.
Về điều chỉnh dự án đầu tư: Tại Khoản 1 Điều 41 của Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu,… hoặc các nội dung khác và phải phù hợp với quy định của pháp luật”; theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư năm 2020 thì nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc trường hợp: “Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư”.
Tại Khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ) quy định: “Việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Tại Khoản 2 Điều 12 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định về chấp thuận chủ trương, điều chỉnh chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở; việc chấp thuận chủ trương, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện các thủ tục nêu trên thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư.
Tại Điểm c Khoản 1 Điều 84 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có nội dung quy định về việc Bộ Xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh nhà ở phục vụ tái định cư hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở thương mại theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ) trong quá trình thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì cơ quan chủ trì thẩm định theo quy định của pháp luật về đầu tư phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng về các nội dung quy định tại Khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Đối chiếu các quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện hành thì thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở đối với trường hợp nêu tại văn bản số 7307/SXD-PTĐT ngày 10/10/2022 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội căn cứ, thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong quá trình thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với đề xuất điều chỉnh dự án nhà ở nêu trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội báo cáo Bộ Xây dựng các nội dung liên quan theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Bộ Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hà Nội rà soát một số nội dung của dự án như: Xác định rõ mục tiêu của dự án, nhu cầu nhà ở tái định cư của địa phương. Rà soát việc tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai và pháp luật có liên quan trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Đề xuất điều chỉnh dự án cần phải có phương án cụ thể về việc xác định nhà ở tại dự án sau khi điều chỉnh dành để đáp ứng, giải quyết nhu cầu cho các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở tại địa phương theo đúng quy định pháp luật.
Sự phù hợp của dự án với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng trên địa bàn tại thời điểm thực hiện dự án.
Sự phù hợp của dự án với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội tại thời điểm thực hiện dự án và rà soát, đánh giá nhu cầu về nhà ở tái định cư hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội, đối chiếu với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội giai đoạn hiện nay để từ đó xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở tái định cư, nhu cầu nhà ở xã hội để báo cáo UBND thành phố Hà Nội xem xét, quyết định việc điều chỉnh dự án. Trong đó, lưu ý về sự phù hợp với tiêu chuẩn diện tích thiết kế nhà ở xã hội và việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo đúng đối tượng, điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 2136/BXD-QLN.