Dự án NƠXH Thanh Lâm - Đại Thịnh tại huyện Mê Linh, thành phố hà Nội do HUD làm chủ đầu tư - Ảnh: VGP
Nhiều điểm mới gỡ vướng cho phát triển NƠXH
Sau 5 năm ban hành, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) đã đạt nhiều kết quả quan trọng, góp phần bảo đảm chính sách an sinh xã hội. Tuy nhiên, sau khi áp dụng vào thực tế, Nghị định này đã nảy sinh nhiều vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan, phù hợp tình hình thực tiễn.
Chính vì vậy, Nghị định 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) đã được ban hành, trong đó có nhiều điểm mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng, phát triển dự án NƠXH và người mua nhà.
Theo Bộ Xây dựng, có 2 nhóm vấn đề còn tồn tại và vướng mắc sẽ được Nghị định 49 hóa giải. Đó là việc bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật liên quan và giải quyết được những tồn tại, vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn trong phát triển NƠXH.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý trong Nghị định 49 là thời hạn vay để mua, thuê mua NƠXH do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trước đây, Nghị định 100 quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Cùng với đó, Nghị định49 sửa đổi, bổ sung quy định về mức vốn, lãi suất, thời hạn vay để mua, thuê, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.
Cụ thể, đối với mức vốn vay, quy định trường hợp mua, thuê mua NƠXH thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Trong trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Lãi suất cho vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định cho từng thời kỳ; lãi suất cho vay tại các tổ chức tín dụng được chỉ định do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ…
Phân tích về tác dụng của những quy định mới này trong Nghị định 49, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng áp dụng được cho người mua nhà như vậy rất hợp lý bởi đa phần những người mua, thuê, thuê mua NƠXH là nhóm người có thu nhập thấp, nếu thiếu sự hỗ trợ từ chính sách của Nhà nước thì khả năng mua nhà sẽ rất khó khăn.
Chị Nguyễn Thị Nhài đến từ tỉnh Hòa Bình cho biết, hai vợ chồng chị đều làm công nhân tại Công ty Sowa Việt Nam (KCN Quang Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội) với tổng thu nhập chỉ từ 12 đến 15 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, theo chị Nhài tằn tiện lắm chỉ đủ trang trải việc thuê nhà, sinh hoạt phí cho vợ chồng và cô con gái nhỏ.
Khi được biết thông tin cho phép thời gian vay mua NƠXH tối đa lên đến 25 năm, chị Nhài phấn khởi cho biết: “Những người có thu nhập như công nhân chúng tôi thì thời gian được vay trong 25 năm để mua nhà là hợp lý. Quãng thời gian đó đủ để cho chúng tôi dành dụm, tiết kiệm, tích lũy để có thể mua một căn nhà, mong sớm ổn định cuộc sống”.
Ảnh: VGP
Không giấu được vui mừng, người công nhân này cũng tiết lộ thêm gia đình chị đang tìm hiểu thông tin và làm thủ tục để có thể mua một căn hộ tại dự án NƠXH Thanh Lâm - Đại Thịnh do Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD - Bộ Xây dựng) làm chủ đầu tư để tiện cho việc đi làm.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, Nghị định 49 được xem như bước đột phá dành cho NƠXH bởi hiện nay, nhà trên thị trường rất nhiều nhưng nhà để người làm công ăn lương, người yếu thế trong xã hội mua được thì còn rất hạn chế.
Đại diện câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng bày tỏ sự đồng tình với quyết định của Chính phủ về mức lãi suất cho vay mua NƠXH năm 2021 là 4,8%, đồng thời cho rằng đây là mức hoàn toàn hợp lý so với mức lãi suất kinh doanh tài chính và kinh doanh sản phẩm khác.
Không còn lý do “né” 20% diện tích dự án dành cho NƠXH
Theo Bộ Xây dựng, trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến hết năm 2020, xây dựng 12,5 triệu m2 sàn NƠXH. Tuy nhiên, đến nay, cả nước mới hoàn thành 249 dự án, quy mô xây dựng 5,21 triệu m2 sàn, đạt tỷ lệ 41,7% so với kế hoạch.
Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn chỉ rõ, nguyên nhân chính của tình trạng này làm công tác phát triển NƠXH gặp khó khăn là do chính sách phát triển NƠXH đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% dành cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại hiện còn thiếu.
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong quá trình thực hiện quy định này có nhiều bất cập bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10 ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền.
Cụ thể như tại TPHCM, không có dự án dưới 10 ha dành quỹ đất cho phát triển NƠXH. Tại Hà Nội, chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này. Điều này dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I). Cùng với đó, có hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10 ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH.
Trong khi đó, việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ hình thức nộp bằng tiền cũng còn nhiều tồn tại. Hầu hết các địa phương đều thống nhất với hình thức lựa chọn phương án nộp bằng tiền của các chủ đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương, nhưng các địa phương lại không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển NƠXH theo quy định.
Nghị định 49 quy định trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có thể nhận thấy một trong những thay đổi đáng ghi nhận tại Nghị định 49 là tránh được tình trạng chủ đầu tư "lách luật" để "né" việc dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển NƠXH.
Một dự án NƠXH của HUD tại Mê Linh, Hà Nội - Ảnh: VGP
Dưới góc tiếp cận của DN tham gia phát triển các dự án NƠXH, đại diện Tổng công ty Phát triển nhà và Đô thị (HUD) chia sẻ, quá trình triển khai các dự án NƠXH có những vướng mắc nhất định cần tháo gỡ như: Thời gian thông báo và tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội kéo dài; các thủ tục xác nhận thông tin, nhân thân người mua phức tạp, một số thủ tục khó khả thi; thời gian khách hàng vay mua nhà còn ngắn; các quy định khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật dự án chưa rõ ràng,..
Theo đại diện DN này, với Nghị định 49, những khó khăn vướng mắc này đã cơ bản được tháo gỡ. Theo đó, Nghị định đã quy định rõ việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng khi xác định nghĩa vụ tài chính với địa phương; thời gian vay mua nhà được kéo dài lên 25 năm so với trước đây là 15 năm...
Bên cạnh đó, rất nhiều quy định mới trong Nghị định 49 sẽ mang lại những ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhất là đối với người mua nhà, như nguồn vốn phục vụ dự án, vốn cho người vay mua nhà, quỹ đất phát triển dự án...
Đại diện HUD kỳ vọng, với những điểm mới về phương thức, cơ chế chính sách, Nghị định 49 sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, giải quyết căn bản nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách trong lĩnh vực nhà ở.