Nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục dồi dào trong năm nay
Thị trường TP. Hồ Chí Minh: Chủ đầu tư cẩn trọng khi tăng giá
Năm 2015 đánh dấu một tầm cao mới cho thị trường nhà ở. Điều này được chứng minh qua số dự án chào bán mới cũng như lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện trong cả năm 2015.
Trong năm 2015, có xấp xỉ 41.787 căn hộ thuộc mọi phân khúc thị trường đã được chào bán tại TP. Hồ Chí Minh, cao gấp 2,2 lần so với năm 2014. Số giao dịch mua bán thành công được ghi nhận ở mức cao với 36.160 căn hộ, gấp đôi năm 2014.
Sau thời gian đóng băng dài do vỡ bong bóng bất động sản, từ giữa năm 2013, thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện những tín hiệu lạc quan về cả cung và cầu, đặc biệt là những dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Hai phân khúc này cùng chiếm 30,6% trong tổng nguồn cung chào bán, tương đương 16.674 căn hộ được chào bán trong năm 2015. Con số này cao gấp bốn lần so với năm 2007, phản ánh rằng quy mô thị trường hiện nay lớn hơn nhiều so với thời vàng son 2006 – 2007.
Đà tiêu thụ ghi nhận kỷ lục mới với 13.586 căn bán được trong năm 2015, gấp đôi năm 2014.
Nhìn về tương lai, nhiều dự án nổi bật hàng đầu sẽ được mở bán trong 2-3 năm tới. CBRE ước tính hơn 18.200 căn hộ hạng sang và cao cấp sẽ được chào bán trong năm 2016, và một con số tương tự như năm 2015 vào năm kế tiếp.
Tuy nhiên, lượng chào bán sẽ giảm mạnh năm 2018 vì thiếu quỹ đất ở vị trí đắc địa, và các chủ đầu tư đua nước rút để đón sóng thị trường từ 2015 đến giữa năm 2017.
Xét về nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015 bởi các dự án mới đều chào giá cao hơn hẳn và người mua cần thời gian để thích ứng với ngưỡng giá mới này.
Đến năm 2017 tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm, đặc biệt vào nửa cuối năm khi thị trường có xu hướng giảm nhiệt sau hai năm tăng trưởng nóng.
Đến năm 2018, con số này sẽ giảm một nửa vì những dự án được chào bán thời điểm đó đa số đều bị trì hoãn lâu năm và ở những quận ít sầm uất. Mặc dù vậy, tỷ lệ tiêu thụ năm 2018 cũng sẽ tương đương với năm 2014 nhờ sự bù đắp từ các sản phẩm ở phân khúc thấp hơn.
Đánh giá triển vọng tương lai, CBRE dự báo giá có thể đạt đỉnh vào năm 2016 và giảm dần trong giai đoạn 2017 – 2018. Trước thực tế người mua ngày càng kén chọn hơn trong khi nguồn cung dồi dào hơn, chủ đầu tư sẽ phải cẩn trọng trong việc tăng giá để đảm bảo mục tiêu doanh số như kế hoạch đề ra.
Vì vậy, giá chỉ tăng chủ yếu nhờ những dự án ở vị trí vàng và những dự án cao cấp quy mô lớn nằm trong khu trung tâm mở rộng hay tại Quận 2 trong năm 2016 và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tại Quận 7 trong năm 2017.
Từ năm 2018, sản phẩm cao cấp sẽ phân bố rải rác tại những quận ít sầm uất, dẫn đến giá sơ cấp giảm nhẹ.
Thị trường Hà Nội: Giá tăng khiêm tốn
Ước tính khoảng 28.283 căn thuộc các phân khúc đã được mở bán ra thị trường, cao hơn 70% so với năm 2014. Khoảng 21.102 căn đã được giao dịch thuộc các phân khúc trong cả năm.
Sau thời gian khủng hoảng của thị trường từ năm 2012, kể từ nửa cuối năm 2014, thị trường nhà ở Hà Nội bắt đầu có tín hiệu tích cực cả về cung và cầu, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư cấp cao - phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong năm 2015, khoảng 6.365 căn hộ cao cấp và hạng sang đã được rao bán, cao hơn bốn lần so với năm 2014. Đa số các căn hộ này ở vị trí tốt, nằm trong vành đai trung tâm thành phố, chỉ mất 10 phút lái xe đến trung tâm, nơi vẫn được ưa chuộng bởi đa số người mua nhà.
Đà bán mạnh vẫn tiếp tục năm 2015 với 4.800 căn được bán thuộc các phân khúc này. Là các phân khúc mang tính cơ hội, chỉ tăng trưởng mạnh khi thị trường đang lên, bất động sản cao cấp và hạng sang chủ yếu thu hút nhà đầu tư mua-để-cho-thuê vì các căn hộ ở vị trí đắc địa và có thể được cho thuê với giá tốt cho những người nước ngoài đang làm việc trong thành phố.
Các dự án cao cấp với quy mô lớn đã được công bố và dự kiến được mở bán trong 2-3 năm tới. CBRE ước tính khoảng hơn 6.000 căn hộ cao cấp sẽ được tung ra thị trường trong năm 2016, tương đương 2015.
Tốc độ của nguồn cung mới cho phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang được bổ sung vào thị trường có thể chậm lại trong năm 2017 và 2018 khi tâm lý thị trường giảm nhiệt.
Xét về nhu cầu, độ hút khách trong năm 2016 dự kiến sẽ ở mức tương tự hoặc cao hơn năm 2015 một chút, và có thể chậm lại trong năm 2017 và 2018 khi một chu kỳ thị trường mới sẽ bắt đầu.
CBRE cho biết sau khi giảm khoảng 22% trong năm 2013 (so với mức cao nhất trong năm 2010), giá đã tăng dần qua các quý kể từ năm 2014 cho đến bây giờ.
Nhìn vào tương lai đến năm 2016 và xa hơn nữa, CBRE dự đoán rằng giá sẽ ổn định và tăng trưởng ở mức khiêm tốn.
Vì lý do người mua hiện tại có nhận thức rõ ràng hơn và nguồn cung cũng dồi dào hơn, các nhà đầu tư cũng đang thận trọng trong việc tăng giá bán để đảm bảo tiến độ bán hàng theo kế hoạch.
CBRE dự đoán rằng tốc độ tăng giá có thể mạnh mẽ nhất trong năm 2016 và có khả năng chậm lại trong năm 2017-2018.
Theo Diễn đàn doanh nghiệp