Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri thành phố Hồ Chí Minh do Ban Dân nguyện chuyển đến theo công văn số 386/BDN ngày 29/10/2020 với nội dung kiến nghị: “Đề nghị sớm xém xét, sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
- Về hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư: Khoản (2.b) Điều 5 Nghị định 101/2015/NĐ-CP, quy định: “b) Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhiệm việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan”. Vướng mắc phát sinh so Khoản 5, Khoản 6 Luật PPP quyết định dừng triển khai, dừng thực hiện dự án BT, như Hiệp hội đã báo cáo tại Mục 2 của Văn bản này. Nếu không có phương thức xã hội hóa đầu tư dự án theo hình thức Hợp đồng BT, thì khó có cơ chế phù hợp để thực hiện chương trình rất cấp bách về xây dựng lại các nhà chung cư cũ, nhất là các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, kết hợp với chỉnh trang đô thị đối với khu vực lân cận, như Khoản 3 Điều 112 Luật Nhà ở, quy định: “3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt”. Đề nghị xây dựng hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật điều chỉnh lại loại hình dự án BT.
- Về giải quyết vướng mắc về “chỉ tiêu dân số” của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ: Nghị định 101/2015/NĐ-CP không quy định cơ chế ưu đãi về cách tính “chỉ tiêu dân số” của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, nên thiếu tính khả thi và không thể thu hút được các nhà đầu tư. Bởi lẽ, nhà đầu tư bỏ vốn để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư, thực hiện tái định cư đối với các chủ sở hữu nhà chung cư và cả các hộ ghép. Nếu không có “chỉ tiêu dân số” hợp lý, tằn thêm số lượng căn hộ đủ để bù đắp chi phí đầu tư và có lãi định mức 10%, thì nhà đầu tư không thể thực hiện được dự án. Đề nghị bổ sung quy định cơ chế ưu đãi về cách tính “chỉ tiêu dân số” của dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ vào Khoản 5 Điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP.
- Về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ: Khoản 4 Điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: “Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng nêu tại Khoản 3 Điều này)”, nhưng Bộ Tài chính không đồng ý thực hiện, nên trên thực tế, các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ kết hợp chỉnh trang nhà ở trong khu vực dự án chưa được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Đề nghị chỉ đạo thực hiện chính sách ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ đối với các chủ đầu tư dự án.
- Về mua thêm căn hộ cho hộ khẩu ghép và mua thêm diện tích phần dôi dư ngoài diện tích được hoán đổi khi xây dựng lại nhà chung cư: Khoản 3, Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 116 của Luật Nhà ở, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận”. Quy định này không thuận lợi cho bên yếu thế là người có hộ khẩu ghép, vì không được trực tiếp mua căn hộ với chủ đầu tư dự án, mà phải do chủ sở hữu nhà chung cư (chủ chính) “mua hộ”. Một điểm bất hợp lý nữa là giá bán căn hộ mua thêm “theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận”, mà lẽ ra, giá bán căn hộ mua thêm và cả diện tích phần dôi dư ngoài diện tích được hoán đổi phải mua thêm, nên quy định giá bán là giá bảo toàn vốn cộng với lợi nhuận định mức của chủ đầu tư. Đề nghị bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: (1) giá bán căn hộ mua thêm và cả diện tích căn hộ phần dôi dư phải mua thêm là giá bảo toàn vốn cộng với lợi nhuận định mức của chủ đầu tư. (2) Chủ hộ khẩu ghép được trực tiếp giao dịch với chủ đầu tư dự án để mua căn hộ tái định cư.
- Về áp dụng ưu đãi lãi suất tín dụng nhà ở xã hội khi mua thêm căn hộ tái định cư cho hộ khẩu ghép, hoặc phần diện tích dôi dư ngoài diện tích được hoán đổi: Đề nghị bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP, quy định chính sách ưu đãi lãi suất tín dụng nhà ở xã hội khi mua thêm căn hộ tái định cư cho hộ khẩu ghép, hoặc mua thêm phần diện tích căn hộ dôi dư ngoài diện tích được hoán đổi, đối với những đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ”.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 5774/BXD-QLN ngày 02/12/2020 trả lời như sau:
Để triển khai thực hiện các quy định của Luật Nhà ở 2014 nói chung, các quy định trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nói riêng, Chính phủ, Thủ tường Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn, chỉ đạo về vấn đề này, cụ thể như: Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm khắc phục một số khó khăn, bất cập trong cải tạo xây dựng lại chung cư cũ so với Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP trước đây; Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 05/CT-TTg ngày 15/02/2016 về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại đô thị; Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và Quyết định 681/QĐ-BXD ngày 12/7/2016 về việc phê duyệt Quy trình đánh giá an toàn kết cấu nhà ở và công trình công cộng.
Sau 05 năm triển khai thực hiện, các quy định nêu trên đã góp phần cải thiện đời sống vật chất của người dân tại một số nhà chung cư cũ, tạo bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại cho thành phố. Tuy nhiên, tại một số thành phố lớn có nhiều chung cư cũ như thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, việc triển khai thực hiện các quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP còn chưa đạt kết quả như mong muốn, tỷ lệ hoàn thành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại 02 thành phố này còn thấp so với số lượng các nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.
Việc triển khai chậm, chưa đạt kết quả do nhiều nguyên nhân, trong đó có những hạn chế, bất cập do chính các quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Vì vậy, thực hiện Chương trình xây dựng pháp luật năm 2020, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP để giải quyết các khó khăn, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn hoạt động đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Để có thêm cơ sở trình Chính phủ sửa đổi Nghị định nêu trên, ngày 16/11/2020 Bộ Xây dựng đã làm việc với UBND thành phố Hồ Chí Minh, đại diện các sở, ngành liên quan, đại diện các quận, huyện có nhà chung cư cũ như: quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận..., đại diện Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và một số chủ đầu tư đang tham gia dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư trên địa bàn thành phố để lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Nghị định này. Bộ Xây dựng nhận thấy, các ý kiến mà cử tri thành phố Hồ Chí Minh đã nêu trên cũng trùng với ý kiến góp ý tại cuộc họp với UBND thành phố Hồ Chí Minh. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu để tiếp thu, đưa vào dự thảo Nghị định và sẽ tiếp tục lấy ý kiến góp ý của các địa phương, trong đó có thành phố Hồ Chí Minh về dự thảo Nghị định này trước khi trình Chính phủ vào tháng 12/2020.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5774/BXD-QLN.