Việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Kim Thành 2, tỉnh Hải Dương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chủ trì, có trách nhiệm rà soát hồ sơ phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật có liên quan.
Về sự phù hợp của Dự án với các cấp độ quy hoạch:
- Vị trí, định hướng phát triển Khu công nghiệp Kim Thành 2 (có quy mô khoảng 437,24 ha) về cơ bản phù hợp với Quy hoạch tỉnh Hải Dương thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1639/QĐ-TTg ngày 19/12/2023) và điều chỉnh Quy hoạch xây dựng vùng huyện Kim Thành đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt Quyết định số 2087/QĐ-UBND ngày 29/9/2023).
- Dự án về cơ bản phù hợp với Quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Kim Thành 2, huyện Kim Thành, tỷ lệ 1/2000 được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt tại Quyết định số 1866/QĐ-UBND ngày 26/7/2024 (gọi tắt là QHPK). Tuy nhiên cần bổ sung luận cứ để xác định ranh giới dự án sẽ giao cho Nhà đầu tư để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp trên cơ sở đảm bảo cơ cấu sử dụng đất phù hợp với QHPK; UBND tỉnh Hải Dương cần bổ sung làm rõ các ý kiến của Bộ Xây dựng tại văn bản số 3554/BXD-QHKT ngày 14/6/2024; đồng thời chịu trách nhiệm về các nội dung của QHPK đảm bảo tuân thủ các quy định của Luật Xây dựng năm 2014 và các quy định pháp luật hiện hành khác có liên quan.
3. Về cơ cấu sử dụng đất: Cơ cấu sử dụng đất được đề xuất tại Dự án cơ bản đáp ứng các quy định về tỷ lệ sử dụng các loại đất (đất giao thông, đất cây xanh, đất các khu kỹ thuật) trong khu công nghiệp được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
4. Về việc đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định yêu cầu dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị; trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan; Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Do vậy, đối với hồ sơ khu công nghiệp Kim Thành 2, UBND tỉnh Hải Dương cần nghiên cứu bổ sung các nội dung nêu trên để đảm bảo tuân thủ đầy đủ, đúng các quy định của pháp luật.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án xác định trong hồ sơ dự án đề xuất phải tuân thủ đúng quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
- Hồ sơ đề xuất dự án cần làm rõ thông tin về cơ cấu sản phẩm kinh doanh bất động sản của dự án, phương thức kinh doanh các sản phẩm của dự án.
- Tại Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư thể hiện thông tin dự án: Tổng vốn đầu tư là 5.662,6 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư khoảng 850 tỷ đồng. Tại báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập cho năm tài chính kết thúc ngày 31/12/2023 đã xác định vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khoảng 1.845 tỷ đồng, tuy nhiên chưa rõ nguồn vốn này chỉ thực hiện riêng cho dự án khu công nghiệp Kim Thành 2 hay còn cho các dự án khác. Do vậy, đề nghị Bộ kế hoạch và Đầu tư thẩm định rà soát báo cáo tài chính của doanh nghiệp có trong hồ sơ đề xuất dự án để đảm bảo tính xác thực, chính xác của thông tin về vốn chủ sở hữu thực có của chủ đầu tư dự án trong báo cáo tài chính, đảm bảo không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án.
- Kể từ ngày 01/8/2024 thì nhà đầu tư cần đáp ứng thêm điều kiện: (i) bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Điều 5 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; (ii) trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đề nghị cơ quan thẩm định xem xét các điều kiện nêu trên, yêu cầu nhà đầu tư bổ sung các thông tin, tài liệu pháp lý dự án chứng minh đáp ứng các điều kiện nêu trên để có căn cứ xem xét, thẩm định về đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Về việc bố trí nhà ở tái định cư
- Tại Điều 48, Điều 49 Luật nhà ở năm 2023 quy định về các hình thức và nguyên tắc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác theo quy hoạch được phê duyệt.
- Theo báo cáo thì hiện trạng sử dụng đất của dự án có 3,42 ha đất ở (chưa báo cáo rõ có nhà ở hay không). Do vậy, đề nghị rà soát, căn cứ các nội dung mới quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật nhà ở năm 2023 đảm bảo việc bố trí tái định cư cho người có đất ở, nhà ở bị thu hồi đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật
6. Về việc bố trí nhà ở xã hội, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động
Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024, trong đó khoản 1 Điều 94 đã có quy định: căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đó. Khu đất để làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phải bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường với khu sản xuất trong khu công nghiệp.
Tại điểm a khoản 1 Điều 57 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Việc đề xuất; Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; quy hoạch nhà lưu trú công nhân được thực hiện đồng bộ với dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp theo pháp luật về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan;
Tại khoản 1 Điều 58 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Trong quá trình quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân, trừ trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã bố trí đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho công nhân của khu công nghiệp đó.
Theo báo cáo, Khu công nghiệp có quy mô 437,24 ha với số lượng khoảng 25.000 công nhân và nhà đầu tư đề xuất 5,17 ha đất xây dựng công trình lưu trú/9,58ha đất điều hành dịch vụ trong khu công nghiệp; tuy nhiên báo cáo chưa rõ về quy mô, vị trí, số lượng, tiến độ…đầu tư xây dựng công trình nhà lưu trú công nhân. Do vậy, để đảm bảo bố trí chỗ ở cho công nhân theo quy định pháp luật về nhà ở hiện hành, đề nghị bổ sung phương án nhà lưu trú công nhân để có cơ sở xem xét chấp thuận chủ trương đồng bộ với khu công nghiệp (trong đó nêu rõ về nhu cầu nhà lưu trú công nhân, quỹ đất, vị trí, quy mô, tiến độ, đánh giá tác động môi trường…đối với nhà lưu trú công nhân) theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.
7. Về một số nội dung liên quan đến sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án
7.1. Theo nội dung tại hồ sơ, tài liệu gửi kèm theo văn bản số 6200/BKHĐT-QLKKT và văn bản đề nghị thực hiện dự án ngày 26/7/2024 của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hưng Yên (nhà đầu tư), dự án không được phân kỳ đầu tư, không tách thành các dự án thành phần (chỉ phân chia giai đoạn đầu tư). Vì vậy, đề nghị kiểm tra, rà soát lại nội dung này làm cơ sở hoàn thiện Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án (trong đó, xem xét việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư thành 02 giai đoạn với việc phân chia các chi phí theo giai đoạn thực hiện đầu tư).
7.2. Theo nội dung được thuyết minh tại mục 6.1 và các bảng tổng hợp tại mục 6.2 trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hưng Yên thực hiện, sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Do đó, việc tính toán, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án cần lưu ý:
a. Về các thành phần chi phí, phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án: theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Điều 3, Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, các Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan.
b. Về xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: rà soát, đảm bảo việc tính toán, xác định các khoản mục chi phí theo diện tích cần sử dụng, khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại địa điểm dự kiến triển khai dự án và các chế độ chính sách của nhà nước có liên quan; đảm bảo tính đúng, tính đủ chi phí để thực hiện dự án. Trong đó lưu ý:
- Đối chiếu quy định về hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất để tính toán, xác định;
- Chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa là một khoản mục chi phí được cơ cấu trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
c. Về xác định chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác: theo thuyết minh tính toán, các chi phí này trong sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng công trình được công bố tại Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Vì vậy, cần lưu ý:
- Ngày 28/8/2024, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 816/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023. Do đó, trường hợp vận dụng, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố để tính toán các chi phí cho dự án, đề nghị nghiên cứu Quyết định này.
- Việc vận dụng, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố cần đảm bảo phù hợp với thuyết minh, hướng dẫn áp dụng suất vốn đầu tư; phù hợp với quy mô, nội dung, tính chất đặc thù của dự án, công trình theo nội dung thuyết minh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và thiết kế sơ bộ của dự án (xem xét đánh giá, so sánh thêm dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đang thực hiện để có cơ sở tính toán, xác định). Chỉ tính toán, xác định các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác cần thiết, phù hợp với nguồn vốn của dự án.
- Đối với các chi phí đầu tư các công trình ngoài phần hạ tầng kỹ thuật (gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà điều hành, nhà lưu trú) và chi phí khác chưa tính đến trong suất vốn đầu tư (như: chi phí lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; kiểm định chất lượng công trình; chi phí làm các thủ tục đấu nối hạ tầng kỹ thuật,…): cần thuyết minh cơ sở tính toán, xác định khi bổ sung các chi phí này trong sơ bộ tổng mức đầu tư (về sự cần thiết đầu tư, các chỉ tiêu về diện tích của công trình,…). Trường hợp phải vay vốn để thực hiện đầu tư, cần xem xét tính toán bổ sung chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng đảm bảo phù hợp với tiến độ vay và lãi suất vay vốn bình quân.
d. Về xác định chi phí dự phòng: Trên cơ sở tiến độ thực hiện dự án, dự báo về tình hình biến động giá trong thời gian tới, hướng dẫn tại Phụ lục I Thông tư số 11/2021/TT-BXD để tính toán chi phí dự phòng đảm bảo hiệu quả, khả thi, phù hợp với tính chất và nguồn vốn của dự án.
7.3. Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hưng Yên chịu trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ tính toán sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Kim Thành 2, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương; đảm bảo các chỉ tiêu về diện tích, số lượng, khối lượng thiết bị,… đưa vào tính toán, xác định phải phù hợp với nội dung, quy mô đầu tư nêu trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của dự án; báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định theo thẩm quyền trước khi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Bộ Xây dựng lưu ý một số nội dung đề nghị nhiên cứu, điều chỉnh, bổ sung trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi:
- Đề nghị rà soát, cập nhật áp dụng, đảm bảo tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành như: QCVN 07-5:2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật - Công trình cấp điện; QCVN 07-7:2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật - Công trình chiếu sáng (tại đề xuất Dự án đầu tư mục II.3.3.6.1); QCVN 07-7:2023/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật - Công trình viễn thông (tại đề xuất Dự án đầu tư mục II.3.3.7.1).
- Đề nghị bổ sung làm rõ lý do lựa chọn chỉ tiêu phát sinh nước thải bằng chỉ tiêu cấp nước; chỉ tiêu rác thải công nghiệp là 0,5 tấn/ha, trong khi QCVN 01:2021/BXD quy định “đảm bảo chỉ tiêu phát sinh nước thải >80% chỉ tiêu cấp nước” và “ chỉ tiêu phát sinh chất thải rắn công nghiệp phải đảm bảo tối thiểu là 0,3 tấn/ha đất theo quy mô đất khu công nghiệp”.
Đề nghị làm rõ nội dung “điểm tập kết rác tại các lô KT2, KT4 trong khuôn viên trạm xử lý nước thải” tại đề xuất Dự án từ mục II.3.3.5.2; đề nghị nghiên cứu bố trí điểm tập kết rác thải của Khu công nghiệp độc lập với trạm xử lý nước thải. Bổ sung nội dung quản lý bùn thải phát sinh của khu công nghiệp Kim Thành 2 (bùn bể phốt, bùn từ các trạm xử lý nước thải, bùn thải từ hệ thống thoát nước…).
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5633/BXD-QHKT.