Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 4009/UBND-KTTH ngày 30/8/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến dự án Khu đô thị mới Tây Bắc, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 5630/BXD-QLN có ý kiến như sau:
Theo báo cáo tại văn bản số 4009/UBND-KTTH thì ngày 16/2/2024 UBND tỉnh Ninh Thuận đã ban hành Quyết định số 92/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Tây Bắc có quy mô là 91,37 ha, trong đó diện tích đất ở có khoảng 36,17 ha; địa điểm thực hiện dự án tại thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận (chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành). Trong đó có nội dung cho phép nhà đầu tư được kinh doanh một phần diện tích đất ở của dự án theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở theo chỉ tiêu quy hoạch được duyệt sau khi thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý.
Để có cơ sở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng quy định chuyển tiếp của pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở) đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở tại dự án nêu trên.
1. Thời điểm trước khi Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này có hiệu lực thi hành thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền được quy định tại các văn bản sau đây:
- Tại khoản 2, khoản 3 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) quy định:
“2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.”
- Tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng đã quy định:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định sau:
a) Dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt;
b) Không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân được tự xây dựng nhà ở.”
Đồng thời, tại điểm c khoản 2 Điều 16 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP cũng quy định chuyển tiếp: đối với khu vực của dự án hoặc dự án đã có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã được ban hành. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh nội dung quyết định thì thực hiện theo quy định tại Nghị định này và gửi một bản quyết định tới Bộ Xây dựng.
2. Thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này có hiệu lực thi hành (từ ngày 01/8/2024) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền được quy định như sau:
- Tại khoản 5 Điều 5 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.
- Tại khoản 3 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Tại điểm a khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định chuyển tiếp như sau: đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó.
- Tại khoản 5 Điều 95 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có văn bản xác định khu vực, vị trí được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trong đó có nội dung cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo văn bản đã xác định hoặc theo nội dung chủ trương đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền.
Do đó, đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận đối chiếu các quy định nêu trên của pháp luật nhà ở với các nội dung được nêu trong chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Tây Bắc để xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở tại dự án này theo đúng quy định.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5630/BXD-QLN.