Sau khi nhận được văn bản số 67/2017/CV-BTL ngày 06/11/2017 của Liên danh CTCP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty Cổ phần Phát triển nhà ở Bắc Từ Liêm đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn áp dụng các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn cần thiết về công trình nhà ở hỗn hợp (Shop-house) trong dự án Thương mại dịch vụ, văn phòng và nhà ở, công trình dịch vụ và gara cao tầng (kết hợp trạm xăng) tại ô đất B4 Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, Hà Nội (gọi tắt là Dự án). Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và có ý kiến trả lời như sau:
1. Theo quy định tại Điểm 13 Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng thì công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được định nghĩa: “là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất...)”.
Tuy nhiên, loại hình nhà ở hỗn hợp (shop-house) là loại hình nhà ở mới và chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế quy định cụ thể. Vì vậy, chức năng sử dụng đất trong các dự án có loại hình nhà ở này và trong từng lô đất xây dựng nhà ở hỗn hợp của dự án cần được xác định cụ thể ngay từ khâu thiết kế, lập dự án và phải được xác định rõ trong quy hoạch chi tiết được duyệt và phương án kiến trúc được chấp thuận của dự án.
2. Theo hồ sơ, tài liệu nhận được, ranh giới và chức năng sử dụng đất của từng lô đất hỗn hợp của Dự án đã được xác định trong Quy hoạch chi tiết 1/500, phương án kiến trúc được chấp thuận và các tài liệu liên quan. Cụ thể:
Quyết định số 3224/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về điều chỉnh nội dung giao đất thực hiện dự án đã xác định trong tổng diện tích 15.716m2 đất được giao thực hiện Dự án có 8.296m2 đất để xây dựng nhà ở thấp tầng kết hợp với dịch vụ thương mại tại tầng 1.
Phương án kiến trúc của Dự án được chấp thuận tại văn bản số 6026/QHKT-PAKT-P1 ngày 12/10/2016 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội đã xác định diện tích xây dựng nhà ở thấp tầng kết hợp với dịch vụ thương mại tại tầng 1 của Dự án là 5.358m2. Phần diện tích còn lại 2.938m2 là khoảng lùi, không xây dựng ngăn chia và không sử dụng riêng cho từng căn nhà thấp tầng.
3. Một số nội dung khác cần lưu ý:
Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai thì một trong những căn cứ xác định loại đất là Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận).
Đối với trường hợp cụ thể của Dự án, việc xác định loại đất trong Quyết định giao đất thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội trên cơ sở đảm bảo sự phù hợp với Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt và phương án kiến trúc được chấp thuận của Dự án cũng như cân đối với tình hình triển khai thực hiện Dự án trên thực tiễn, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích nhà nước, chủ đầu tư và người dân mua nhà khu vực Dự án.
Tuy nhiên, đối chiếu hồ sơ nhận được, Quyết định số 3224/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về điều chỉnh nội dung giao đất thực hiện dự án còn có sự chưa thống nhất với Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt và Phương án kiến trúc được chấp thuận của Dự án, cụ thể là về 2.938m2 khoảng lùi, không xây dựng ngăn chia để sử dụng riêng cho từng căn nhà thấp tầng (gắn với diện tích đất dịch vụ thương mại tại tầng 1 của các công trình thuộc Dự án theo Quy hoạch chi tiết 1/500 và phương án kiến trúc được duyệt nhưng không được xác định tương tự trong Quyết định giao đất của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội).
Để đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư và người dân mua nhà khu vực Dự án, đề nghị Chủ đầu tư của Dự án báo cáo, làm việc với các cơ quan chức năng của Thành phố Hà Nội để được xem xét, xác định rõ chức năng sử dụng đất đối với từng vị trí trong các lô đất của Dự án theo các nội dung hướng dẫn nêu trên.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 01/BXD-HĐXD.