Sáu yếu tố pháp lý nêu trên đồng thời là những thiết chế nội hàm quan trọng của chính sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay. Trong đó, yếu tố tính chất dự án có tầm quan trọng đặc biệt. Tính chất dự án quyết định phương thức phân chia lợi ích các chủ thể đầu tư. Cho đến giờ phút này vẫn có người cho rằng lợi ích đem lại cho cư dân dự án trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ “Về bản chất vẫn là từ ngân sách nhà nước”. Dự án thực hiện trên“đất vàng” của dân vẫn không có tính chất kinh doanh. Chủ nhà đất hợp pháp vẫn không được xác định đối tác kinh doanh. “Quyền sử dụng đất hợp pháp” vẫn không có giá trị góp vốn kinh doanh. Doanh nghiệp làm chủ đầu tư có quyền định đoạt dự án. Đó là hệ luỵ của chính sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ hiện nay ở Hà Nội.
Nhằm khắc phục hệ luỵ nêu trên, phải tiến hành sửa đổi, bổ sung chính sách. Đầu tiên là phải thay đổi nhận thức. Đối với các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ tại Hà Nội (dù lớn hay nhỏ) đều phải được xác định tính chất dự án kinh doanh. Chủ thể nhà, đất hợp pháp được quyền định đoạt “giá trị quyền sử dụng đất” theo đúng qui định pháp luật nhà nước hiện hành,. Có 3 hình thức định đoạt: 1/Góp vốn kinh doanh bằng “giá trị quyền sử dụng đất” hợp pháp và được ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn; 2/Cân bằng lợi ích giữa chủ thể góp vốn đất và chủ thể góp vốn xây dựng. Chủ thể góp vốn đất dùng “giá trị quyền sử dụng đất” hợp pháp đổi lấy diện tích căn hộ tái định cư theo thoả thuận đôi bên; 3/Chuyển nhượng “giá trị quyền sử dụng đất” hợp pháp cho chính quyền hoặc doanh nghiệp để được di chuyển đến nơi ở mới theo qui hoạch và kế hoạch của chính quyền hoặc doanh nghiệp.
Không phải vị trí đất đai nào trong khu chung cư hoặc trong đô thị cũng đều có giá trị sinh lợi cao. Vì vậy, bản thân mỗi nhà đầu tư phải lượng sức lựa chọn phương án kinh doanh phù hợp khả năng đầu tư và giá trị sinh lợi của khu đất đầu tư. Tại khu “đất vàng” lợi nhụân kinh doanh có thể đạt tới giá trị rất cao 400 – 500%; tại khu “đất bạc” lợi nhuận kinh doanh chỉ có thể đạt tới giá trị 30 – 40%. Tại khu “đất đồng”, nếu áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ rất nặng; nhưng, nếu áp dụng chính sách mua lại “giá trị quyền sử dụng đất” hợp pháp của cư dân rồi đầu tư xây dựng công trình có giá trị kinh doanh cao, thì sẽ biến “đất đồng” thành “đất vàng” và nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi lớn do biến đổi giá trị đất kinh doanh mang lại.
Hãy để thị trường xây dựng nhà chung cư cũ ở Hà Nội tồn tại và phát triển theo đúng qui luật vận động của nó. Đừng cố bắt nó quay về thời kỳ bao cấp đã qua. Cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ cũng cần có điều kiện nguồn lực và thời gian vật chất. Việc tạo ra cho Thủ Đô Hà Nội có trên 23 khu chung cư, với trên 400 toà nhà ở cao tầng, là một quá trình tích luỹ của đất nước ròng rã trên 30 năm. Nếu ngày nay ta có điều kiện kinh tế hơn xưa, thì việc phá dỡ làm lại trên 400 toà nhà cao tầng cũ không phải làm ngay được trong một sớm, một chiều. Đừng quá nóng vội. Nóng vội sẽ tạo ra nhiều “khe hở” cho kẻ xấu lợi dụng làm giàu bất chính, gây thiệt hại cho nhân dân. Điều quan trọng cần trả lời câu hỏi tại sao phải tiến hành phá bỏ toàn bộ các ngôi nhà chung cư cũ hiện có ở Hà Nội để xây dựng lại?
Nếu vì mục đích nhân đạo, bảo vệ tính mạng, của cải cho dân cư, thì việc cần làm ngay tức khắc là tập trung lực lượng khảo sát xác định bằng được các ngôi nhà có nguy cơ sụp đổ để đưa vào kế hoạch thanh lý của thành phố. Nếu vì mục đích tạo bộ mặt kiến trúc cho thành phố Thủ Đô, thì phải tiến hành chọn vị trí các công trình kiến trúc tiêu biểu cần lập dự án đầu tư xây dựng và giao cho các nhà đầu tư có vốn lớn, có kinh nghiệm xây dựng tốt để thực hiện. Tránh giao cho những doanh nghiệp thiếu năng lực vốn, thiếu kinh nghiệm xây dựng mà vẫn cứ đòi làm chủ đầu tư./.
KTS Trần Công Thanh